Exporo – Immobilien Crowdfunding – deutsches Betongold statt baltische Sandburgen?

Einleitung

Exporo Logo

Exporo Logo

Lange Zeit waren für mich deutsche Plattformen kein Thema bei meinen P2P Investmententscheidung weder die vielen Immobilien Finanzierer noch am allerwenigsten Auxmoney und Co.
Dabei finde ich Immobilienprojekte grundsätzlich durchaus interessant, da ja in der Regel dahinter mehr Substanz, als hinter einem Konsumentenkredit steckt. Nur wurden lange Zeit nur Nachrangdarlehn , zu einer zum Risiko, meiner Meinung nach, nicht passenden Verzinsung angeboten.

Exporo Interview

Exporo Interview

Tatsächlich ist das schon eine ganze Weile nicht mehr so, es gibt sie also doch die deutschen Immobilien P2P Projektplattformen mit erstrangigen Grundschuld Eintragungen!
Im Rahmen der Invest in Stuttgart habe ich mir den, laut Eigenwerbung, europaweiten Marktführer in dieser Branche Exporo näher angeschaut und auch ein längeres Interview vor allem zu den Themen Besicherung und ihrem für mich gänzlich neuem Bestandsprodukt (Vermietung & Verkauf) mit Lukas Tenschert geführt.
-> Zum Podcast – Interview anhören <-

Die Shownotes

Um das Thema Exporo Vorstellung rund zu machen, gehe ich ganz kurz auf Exporo ein um dann schnell auf die zwei Kernprodukte und die damit verbundenen Themen Risiko und Besicherung zu kommen.

Exporo das Unternehmen

Gegründet wurde Exporo bereits 2014, beschäftigt heute bereits über 120 Mitarbeiter und hat seinen Sitz in Hamburg, eine der Immobilienhochburgen in Deutschland und auch  in der Top 10 der Mietkosten .

Bis heute hat das Unternehmen rund 170 Immobilienprojekte erfolgreich finanziert, dabei über 300 Mio. Euro an Kunden vermittelt und knapp 100 Mio. Euro wieder an die Anleger zurückgezahlt (dies entspricht einer Rückzahlungsquote von 100%! ).

Die Anfänge liegen in der Immobilien Entwicklung durch wenige Großanlegern hin dann zu einer kontinuierlichen Digitalisierung und damit die Öffnung für Kleinanleger sowie wir die Plattform heute kennen.

Im Podcast unterhalten wir uns auch noch darüber wann Exporo profitabel sein möchte, wie es mit dem Wachstum aussieht und natürlich auch das Model wie Exporo sein Geld verdient.

Konto eröffnen und Anlegen

Ich will mich damit gar nicht lange aufhalten im Interview ist das auch überhaupt kein Thema.

Exporo Anmeldung

Exporo Anmeldung

Ist auch klar das eröffnen eines Accounts und die Legitimierung (simpel mit Videoident oder klassisch persönlich in der Postfiliale)  ist einfach und schnell gemacht.
Wenn ihr einen Neukunden Gutschein über 50€ bekommen möchtet müsst ihr in Feld “Empfohlen von (Optional)” die folgende ID eingeben: 136356

Per Sepa zahlt ihr dann euer Geld für das entsprechende Objekt ein oder erteilt ein Lastschriftmandat und es kann losgehen.
Bevor ihr dann wirklich in das erste Projekt investiertist es natürlich gut, wenn ihr das Risikoprofil und die zwei Produktvarianten versteht.
Darum der aus meiner Sicht wichtigste Teil beim Thema Immobilienfinanzierung der Punkt Besicherung, welcher auch im Interview einen Großteil des Gespräches mit all seine Varianten ausmacht.

Die Besicherung von klassischen Finanzierungsprojekten

Ich reite lang und breit auf der Besicherung herum und  nachdem nun auch ich das endlich alles auch verstanden habe sollte ihr das damit auch verstanden haben 😉

Lukas erklärt sehr gut wie Kredite mit einer erstrangigen Grundschuld sich gegenüber von Nachrangdarlehn  am besten noch mit nachrangige qualifizierte Rangrücktrittsklauseln (damit ist garantiert das im Insolvenzfall garantiert kein Geld mehr bei den Gläubigern mehr ankommt) unterscheiden.

Wichtig ist wie bei Exporo die erstrangige Grundschuld gestaltet werden, dass
diese ihm Rahmen einer jeweils pro Projekt gegründeten GmbH dann auch treuhänderisch verwaltet werden und nicht der Exporo AG gehört!

Natürlich interessiert mich auch das Thema Beleihungswert vs. Projektwert.

Exporo klassische Immobilienfinanzierung erstrang Grundschuld!

Exporo klassische Immobilienfinanzierung erstrangige Grundschuld!


Ein schönes Beispiel 2,5 Mio Grundstückswert trotzdem 10 Millionen Kredit auch bei Erstrangig natürlich möglich und auch nötig – der Wert bei einem Bauprojekt entsteht in der Regel erst durch den Bau. Aber auch hier gibt es große Unterschiede.
Sind die Einheiten die gebaut wurden bereits verkauft – auch darauf geht Lukas dann detailliert ein. An der Stelle ist Exporo sehr transparent und es empfiehlt sich die zu jedem Projekt existierenden Verkaufsprojekte auch gut durchzulesen um auf der Basis sich für oder gegen einen Invest dann entscheiden zu können.

Auch wenn Exporo “eine weiße Weste” hat, ist es bestimmt eher eine Frage der Zeit wann einer mal kommen wird.

Gedanken dazu haben sie sich einige gemacht das gefällt mir gut.
Die Zinsen liegen in der Regel übrigens zwischen 4,5 % – 7 % Zinsen je nach Projekt und Produkt. Was uns auch zu den zwei Produkten bringt zuerst die klassische Finanzierung.

Finanzierung

Das Kerngeschäft liegt in der klassische Finanzierung von Entwicklungsprojeketen bei denen natürlich all die Besicherungs- und Projekthemen eine maßgebliche Rolle spielen.
Die Zinssätze hatte ich ja schon erwähnt, dazu kommt eine Laufzeit die sich zwischen ein bis drei Jahre in der Regel bewegt.
Unter Projekte versteht Exporo nicht die ganz kleinen Einfamilienhäuschen sondern eher Großprojekte in Millionenhöhe mit entsprechend erfahrenen Bauentwicklern als Partner.
Mit einer Mindestanlage von 500€, manchmal auch 1000€ kann man sich beteiligen. Finde ich für mich persönlich nicht ganz so spannend da mir die Anlagesumme für so relativ kurz laufende Projekte einfach zu hoch ist, vor allem wenn ich daran denke das ich mindestens 50 davon gerne einsammeln würde um eine gute Diversifikation hin zu bekommen, sollte das mal mein Geldbeutel hergeben dann wäre das auf jeden Fall eine Option 🙂
Aber kommen wir zu dem Produkt was mich schließlich getriggert hat bei Exporo zu investieren.

Exporo Bestand

Hier investiert man eben nicht in ein neues Projekt, sondern in eine Bestandsimmobilie und partizipiert an den Mieteinnahmen (3-6% pro Jahr) und einer erwarteten Wertsteigerung über die Laufzeit von 10 Jahren (Wir erinnern uns nach 10 Jahren sind Immobilienveräußerungsgewinne Spekulationssteuer frei).

Lukas erläutert dieses Modell und wir vertiefen noch den Punkt Kosten und Nachußpflicht die nicht existiert ganz im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie in Sanierungsfällen.

Ausgestaltet ist dieses Produkt als Anleihe tatsächlich nachrangig, jedoch direkt nach dem Bankdarlehen für die Immobilie, dazu mit allen Rechten an der Verwertung (Miete, Verkauf) an der Immobilie.

Exporo Bestand Produkt

Exporo Bestand Produkt

Thema im Podcast ist auch wie die Transparent auf der Kosten und Rendite Seite sicher gestellt wird und Anleger das auch einfach über ihr “cockpit” nachvollziehen können. An der Stelle  wird es in Zukunft auch noch weitere Features geben um Anlegern den Überblick zu erleichtern – eine erste Version davon ist bereits online.

Exporo Bestand Objekt

Exporo Bestand Objekt

Da zehn Jahre Bindung eine relativ lange Zeit (Was Zinseszinseffekt und Geldanlage in Aktien angeht eigentlich ja nicht, aber auch das ist ein anderes Thema) sind und dies den ein oder anderen Anleger abschrecken könnte, sorgt Exporo mit einem Zweitmarkt für eine Option doch wieder schnell liquide zu werden.

Der Zweitmarkt

Für das Bestandsimmobilien Produkt existiert besagter Zweitmarkt, Exporo nimmt vom Verkäufer eine moderate Gebühr von 0,5 % mindest jedoch 30 € für meine bescheidenen 1000€ Anteile ist das dann doch schon prozentual ein klein ein wenig mehr :/ – was aber kein Problem sein dürfte, da aktuell sich auch Anteile zu 105% bis 110% wohl locker verkaufen lassen! Das bietet natürlich auch Spielraum für ein klein wenig Spekulation nebenbei – muss ich mir mal anschauen und durch rechnen ob und ab wann sich das lohnt.

Ausblick auf neue Produktideen

Auch einen Ausblick auf in Entwicklung befindende Produktideen die einfaches Diversifizieren ermöglichen sollen findet ihr im Podcast – klang spannend aber auch noch sehr diffus – man wird sehen.

Fazit

Auf jeden Fall solltet ihr den Podcast anhören wenn euch das Thema Immobilieninvestment nicht nur bei Exporo interessiert.

Ich persönlich habe mir nun auch ein Account bei Exporo eröffnet und habe in den Exporo Bestand in zwei Projekte investiert die 1000€ Mindestanlage sind natürlich schon ein Wort.

Meine zwei Bestandsobjekt Anteile bei Exporo

Meine zwei Bestandsobjekt Anteile bei Exporo

Aber das Modell finde ich am spannendsten und vor allem zähle ich das dann in meiner Asset Allocation (frei nach Kommer Weltportfolio) nicht mehr zu den klassischen Anleihen, sondern eher zum Immobilienasset dazu, bisher habe ich dies hauptsächlich über einen REIT ETF (IS Immobilien-Aktiengesellschaften (REIT) – A0LEW8) abgebildet. Das wird sicher nicht mein Ersatz dafür aber eine nette und vor allem “persönlichere” direkte Investition von der ich mir natürlich auch die erwartete Rendite von min 4% verspreche.

Klar im Vergleich zum Baltikum natürlich ein Witz aber wir reden hier ja über Betongold in Deutschland und nicht über windige Sandburgen 😉
[Nur das mich keiner falsch versteht ich mag Estateguru, Bulkestate und Crowdestor und werde auch weiter dort investieren … das Bild hat halt so gut gepasst  😉 ]

Ein echtes Review und die Renditezahlen für Exporo werden noch eine Weile auf sich warten lassen das liefere ich dann wohl erst in einem Jahr, in meinen regelmäßigen Reports werde ich sie trotzdem aufnehmen!

Update Juni/Juli

Mittlerweile habe ich in zwei weitere Bestandsprojekte investiert. Das für die Anleihen nötige Konto bei der Baader Bank wurde eröffnet

Exporo Bestnad meine neusten Investitionen

Exporo Bestnad meine neusten Investitionen

 und die ersten Anleihen auch transferiert – mein Willkommensbonus wurde nach knapp 3 Wochen gut geschrieben – also alles bestens. Mal schauen ob ich dieses Jahr dann noch 2-3 weiter dazu nehme.

Gute Nachrichten auch vom Unternehmen selbst, so haben sie ihr Kapital um satte 43 Millionen erhöht. Diese haben sie von ihrem neuen Lead-Investor Partech sowie ihrem bisherigen Investoren e.ventures, Heartcore und HV Holtzbrinck Ventures eingeworben.
Mit dem Ziel weiter kräftig zu expandieren auch international. So lange das nicht auf die Qualität geht finde ich das eine sehr gute Sache und schafft auch weiteres Vertrauen, ich bin gespannt  wann die erste nicht deutsche Immobilie in ihr Angebot aufgenommen wird, schauen wir mal ob sie dann auch eine Option sind.

Ich habe mit  Exporo eine Aktion für meine Leser vereinbart! Wenn ihr also einen Neukunden Gutschein über 50€ bekommen möchtet müsst ihr dazu in das Feld “Empfohlen von (Optional)” die folgende ID eingeben: 136356

 Kritik am Geschäftsmodell (Finanzierung) & Feedback von Exporo

Wer mein Twitter Kanal abonniert hat kennt den Link zur finanz-scene schon – jetzt auch groß promotet durch den Finanzwesir, in diesem Artikel setzen sie sich kritisch mit Exporo auseinander. Exemplarisch zeigen sie an einem Finanzierungsobjekt in Hamburg auf welches Renditepotential für Exporo möglich ist und wie viel beim Anleger davon ankommt natürlich in Relation zu dem jeweiligen Risiko (wer wohl das kleinste hat…). Lest ihn euch durch – mich überrascht nicht wirklich das Exporo jetzt kein Wohltätigkeitsverein ist – die Fianzierungsprojekte meide ich sowieso aber auch da gibt es natürlich das Konstrukt der GmbHs. Ich hole mir dazu mal eine Stellungnahme von Exporo ein – mal sehen ob und wie sie darauf reagieren
25.9. Update: Ich habe eine Antwort auf meine Mail bekommen eine Stellungsnahme wird schriftlich nicht kommen “[…] An Herrn Kirchners Beitrag ist laut unserer PR-Abteilung nichts grundlegend „Falsches“. […] Mir wurde noch angeboten zu dem Thema zu telefonieren mal sehen ob ich da noch zitier fähiges bekomme.
3.10. Update Zum Gespräch mit Exporo.
Die Fusion mit Zinsland ist faktisch schon vollzogen die Mitarbeiter sind auch schon in Hamburg bei Exporo mit eingezogen.
Die Erwartung ist das sie, damit deutlich mehr Projekte auf die Straße bekommen bei identischer Qualität von Exporo an der Stelle wollen sie sich nicht Zinsland anpassen – das ist positiv zu bewerten sofern sie das auch liefern (können).
Natürlich will Exporo Geld verdienen und das ist auch  transparent – wobei da auch mal gerne ein wohl klingender Name wie “Strategische Immobilienverwaltung & Anlegerbetreuung”  dafür her halten muss. Detailliert habe ich mir das bei den Bestandsobjekten noch angeschaut und hier sind es im aktuellen, prognostizierte 10% der Mieteinnahmen die an Exporo gehen (ziemlich genau auch das was die Ostbuden wie BitofProperty kalkulieren).
Und durch die 20% Gewinnbeteiligung (80% bekommen die Anleger) bei einem potentiellen Verkauf am Ende der Laufzeit haben sie auch damit noch einmal zusätzliche Motivation sich nichts schönzurechnen….
Ich bleib dabei die Exporo Bestandsobjekte sind für mich ein Baustein fürs Portfolio. Die Finanzierungsprojekte lass ich sein dafür habe ich Estateguru 🙂

Update zu Exporo & meinen Bestandsobjekten

Mittlerweile bin ich bei Nr. 7 damit ist es auch erst einmal genug für dieses Jahr ich will ja schließlich nicht meinen Immobilienanteil im Depot übergewicheten und schon gar nicht mit einem “Klumpenrisiko” in Deutschland :). Die ersten Ausschüttungen kamen immerhin auch schon an – slos soweit keine Auffälligkeiten.
Exporo ist weiterhin auf Expansionskurs so haben sie gerade Zinsland die auch in Hamburg sitzen übernommen. Zinsland hat ganz im Gegensatz zu Exporo jetzt nicht mit einer weißen Weste geglänzt, sondern schon Ausfälle in einer Höhe von fast 3 Millionen Euro zu beklagen. Gehen wir mal davon aus das dies nicht auf Exporo abfährt die klar den Ton angeben werden….

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