Exporo Immobilien Crowdfunding – deutsches Betongold statt baltische Sandburgen?

Exporo war jahrelang Deutschlands Aushängeschild für digitales Immobilien-Crowdinvesting. Über 1,17 Mrd. € wurden seit der Gründung 2014 vermittelt – mit dem Versprechen geprüfter Projekte und attraktiver Renditen. Meine Exporo Erfahrungen nach mehreren Jahren mit fünfstelligem Einsatz lauten heute ehrlich: Es ist eines meiner schlechtesten Investments. Mit über 5.000 € in den Bestandsobjekten erwirtschafte ich aktuell magere 2,3 % p. a. – selbst mein Sorgenkandidat Estateguru liefert unterm Strich besser ab. Dazu kommt eine ganze Reihe Insolvenzen bei den Projektentwicklungen, ein laufendes KapMuG-Musterverfahren am OLG Hamburg und ein Service, der in den letzten zwei Jahren spürbar nachgelassen hat. Hier mein vollständiger Erfahrungsbericht – inklusive Aussichten auf Erfolg (oder eben Misserfolg) der einzelnen Produktlinien.

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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.

Exporo heute – die nüchternen Eckdaten

Exporo hat sich in den letzten Jahren strukturell deutlich verändert. Die folgenden Eckdaten stammen aus der offiziellen Exporo-Statistik:

Das ist die Marketing-Außenansicht. Realität ist: Die Quote pünktlicher Rückzahlungen liegt laut eigener Statistik bei rund 70 % – der Rest ist verzögert, in Restrukturierung oder schon insolvent. In den öffentlichen Trustpilot-Bewertungen seit 2023 ist das Verhältnis bei einzelnen Anlegern teils deutlich schlechter (siehe weiter unten).

Welche Produkte bietet Exporo heute an?

Exporo Finanzierung (Projektentwicklungen)

Das Kerngeschäft: Kurzlaufende Nachrang-/Mezzaninedarlehen für Immobilienentwickler (Neubau, Sanierung, Bestandsentwicklung). Laufzeiten typischerweise 12–36 Monate, Zinsen aktuell beworben mit bis zu 9 % p. a. Die Mindestanlage liegt projektabhängig meist bei 500 €, teils auch ab 100 €. Bauphasenrisiko, Verzögerungsrisiko und im Insolvenzfall ein klassisches Totalverlustrisiko gehören zur DNA dieses Produkts.

Exporo Bestand / PROPVEST

Die Bestandsimmobilien-Produktlinie – also Beteiligung an fertig gestellten, vermieteten Immobilien mit quartalsweisen Mietausschüttungen und Wertsteigerungspartizipation – wird heute primär unter der Marke PROPVEST vertrieben. Die alten globalverwahrten Bestandsanleihen liegen im Wertpapierdepot der Anleger (z. B. bei der Baader Bank), die neueren tokenbasierten Bestandsanteile im digitalen Schließfach bei der Tangany GmbH. Wenn ihr einen ausführlichen Erfahrungsbericht speziell zu den Bestandsimmobilien sucht, lest am besten den separaten Artikel zu meinen PROPVEST Erfahrungen – dort gehe ich auf Renditen, Zweitmarkt und Risiken im Detail ein.

Auf der Exporo-Statistikseite werden für die Bestandsschiene aktuell 42 finanzierte Bestandsprojekte, rund 279 Mio. € Assets under Management, 78 verwaltete Immobilien und 4,0 % Ø ausgeschüttete Rendite p. a. ausgewiesen. Die letzte Zahl wirkt auf den ersten Blick passabel – ist aber ein historischer Durchschnitt, der die Schwäche der letzten zwei Jahre nicht vollständig abbildet.

Erneuerbare Energien (NEU)

Seit 2023/2024 bietet Exporo auch Investments in PV-Aufdachanlagen und PV-Direktinvestments an – als Diversifikationsbaustein für Anleger, die nicht ausschließlich auf Immobilien setzen wollen. Die Konstruktion ist ähnlich (kurze Laufzeit, Festzins, projektbezogene Emittentin), die Risiken liegen aber in einem anderen Markt (Strompreise, Genehmigungen, technische Anlage-Performance).

Club Deals

Nicht-öffentliche Vermögensanlagen ab 50.000 € für vermögende, erfahrene Anleger – nichts für die normale Crowdinvesting-Klientel und für die meisten Privatanleger ohnehin nicht relevant.

Wie hat sich die Performance entwickelt? Der ernüchternde Realitätscheck

Zwischen Marketing-Lockzahl („bis zu 9 % p. a.“) und gelieferter Realität klafft seit 2022/2023 eine spürbare Lücke. Das hat mehrere Ursachen:

Eine unabhängige Branchenanalyse von Stefan Loipfinger (investmentcheck.de, Juni 2025) hat die Performance von 38 Exporo-Bestandsfundings systematisch ausgewertet – mit ernüchterndem Ergebnis: Kein einziges der untersuchten Bestandsinvestments erreicht die ursprünglich prognostizierten Renditeziele. Auf dem Zweitmarkt werden viele Anteile derzeit nur mit deutlichem Abschlag (rund 75 % des Nominalwerts) gehandelt – Liquidität gibt es also faktisch nur gegen Verlust.

Auf der Projektentwicklungs-Seite ist die Lage noch ausgeprägter. Auf öffentlichen Bewertungsplattformen wie Trustpilot beschreiben einzelne Anleger heute Konstellationen, in denen von zehn Investments nur noch eines im Zeitplan läuft, mehrere in Insolvenz und der Rest deutlich verzögert ist. Das ist nicht repräsentativ für alle Anleger – aber es zeigt das Spektrum der heutigen Realität.

Konkrete Insolvenz- und Problemfälle bei Exporo

Die folgenden Fälle sind aktenkundig und öffentlich dokumentiert. Sie betreffen weit überwiegend die Projektentwicklungs-Seite (Exporo Finanzierung), nicht die Bestandsobjekte:

Wichtig zu wissen: Diese Liste ist nicht vollständig. Es gibt weitere Projekte mit erheblichen Verzögerungen, Restrukturierungsbedarf oder bereits gestellten Insolvenzanträgen. Im Investmentcheck-Community-Forum wird im Bereich „Exporo-Fundings nicht plangemäß“ eine aktive Liste der Problemprojekte geführt.

KapMuG-Musterverfahren am Hanseatischen OLG Hamburg

Am 30. Juli 2025 hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg ein Musterverfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) gegen die Exporo AG und die Exporo Forderungshändler II GmbH eröffnet (Az. 13 Kap 2/25). Auslöser waren unter anderem die Streitigkeiten rund um das Funding „Am Hamburger Stadtpark“. Der Beschluss wurde am 15.08.2025 im Bundesanzeiger veröffentlicht – die Anmeldefrist für Geschädigte läuft bis zum 16.02.2026. Quelle: Stefan Loipfinger, investmentcheck.de.

Was bedeutet das konkret? Ein KapMuG-Verfahren bündelt gleichgelagerte Anlegerklagen vor einem Obergericht. Tatsachen- und Rechtsfragen werden einmal verbindlich geklärt – die Einzelverfahren laufen anschließend mit dieser Grundlage weiter. Für geschädigte Anleger ist das ein wichtiger juristischer Hebel; für Exporo bedeutet es ein langwieriges, öffentliches Verfahren mit entsprechendem Risiko für den Ruf. Es handelt sich nach Einschätzung von investmentcheck.de um das erste KapMuG-Musterverfahren in Deutschland im Bereich Schwarmfinanzierung.

Service-Verschlechterung und Wechsel des Zahlungsdienstleisters

Was Exporo in den ersten Jahren stark gemacht hat – professionelle Kommunikation, schnelle Antworten, transparente Quartalsberichte – hat in den letzten zwei Jahren deutlich nachgelassen. Konkret beobachte ich (und viele andere Anleger):

Meine Exporo Erfahrungen heute – die ehrliche Bilanz

Ich bin seit 2019 bei Exporo investiert. Der Fokus lag von Anfang an auf den Bestandsobjekten – die Projektentwicklungen mit ihrem hohen Nachrang-Risiko habe ich bewusst gemieden. Diese Entscheidung hat mir den schlimmsten Anteil der Insolvenzwelle erspart. Trotzdem ist meine Bilanz heute ernüchternd.

Damit gehört Exporo mit zu meinen schlechtesten Investments in über sieben Jahren P2P/Crowdinvesting. Nicht wegen Totalausfällen wie bei einigen Projektentwicklungs-Anlegern – sondern wegen kontinuierlich enttäuschender Performance bei den Bestandsobjekten, die ich genau wegen ihrer angeblichen Stabilität gewählt hatte.

Aussicht auf Erfolg – meine Einschätzung

Wenn ihr noch in Exporo-Projekten investiert seid, müsst ihr euch auf folgende Szenarien einstellen:

Wer trotzdem starten will – aktuelle Konditionen

Ich möchte niemandem den Einstieg pauschal ausreden – das müsst ihr selber entscheiden. Wer Exporo nur als kleinen Baustein eines breit gestreuten Portfolios betrachtet, die Risiken voll akzeptiert und nicht mehr investiert, als er notfalls verlieren kann, kann sich die Plattform anschauen.

Wer sich näher mit den Bestandsimmobilien beschäftigen möchte, findet alle Details im separaten PROPVEST-Erfahrungsbericht.

Mein Fazit zu Exporo

Exporo hat über mehr als zehn Jahre einen Markt mit aufgebaut und über eine Milliarde Euro Anlegerkapital eingesammelt. Die Plattform ist technisch professionell, die ECSP-Lizenz seit 2023 ist regulatorisch eine klare Aufwertung, und die Diversifikation in erneuerbare Energien zeigt unternehmerische Beweglichkeit.

Gleichzeitig hat sich die Realität für die Anleger der ersten und zweiten Generation deutlich eingetrübt. Die Insolvenzfälle bei Projektentwicklungen häufen sich, die Bestandsobjekte liefern strukturell unter Plan, der Service hat nachgelassen und es läuft ein Musterverfahren vor dem OLG Hamburg. Aus meiner persönlichen Bilanz heraus ist Exporo eines meiner schlechtesten Investments – ich lege keinen Cent mehr nach und verwalte nur noch die Restpositionen bis zur jeweiligen Laufzeitabwicklung.

Wenn ihr heute neu einsteigt, solltet ihr euch der veränderten Lage bewusst sein – die freundliche Trustpilot-Stimmung der Jahre 2019–2022 spiegelt nicht mehr die heutige Realität. Diversifikation, kleine Beträge und ein klarer Blick auf das Nachrang-Risiko sind heute wichtiger denn je.

Historisches Archiv – Interview und Updates 2019/2020

Quellen & Belege

Alle in diesem Artikel genannten kritischen Aussagen, Aktenzeichen und Zahlenangaben sind durch öffentlich zugängliche Primärquellen belegt. Die folgenden Links wurden zuletzt am 16. Mai 2026 auf Erreichbarkeit geprüft:

Zuletzt aktualisiert am: 16. Mai 2026

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Ich besitze keine Erlaubnis als Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO und bin nicht von der BaFin zugelassen. Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung und keine Anlageempfehlung dar.

Auf fast allen Plattformen, über die ich berichte, bin ich selbst investiert. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Investitionen in P2P-Kredite und vergleichbare Vermögensanlagen sind mit Risiken bis hin zum Totalausfall verbunden. Renditen in der Vergangenheit sind keine Garantie für die zukünftige Entwicklung. Jede Anlageentscheidung triffst du eigenverantwortlich.