Indemo Erfahrungen – über 15% Rendite mit 100% ausgefallenen spanischen Immobilien-Krediten?

Pleite aber profitabel? Unsere Indemo Erfahrungen und die Indemo Anleitung und Übersicht sollen dir helfen zu entscheiden, ob du bei der lettischen P2P Immobilien Plattform mit dem Fokus auf der Eintreibung von bereits ausgefallene Kredite auch investieren möchtest.
Wo verstecken sich die Risiken bei einer prognostizierten Indemo Rendite von 15,1% und wie sieht es dabei mit dem Cashflow aus? Erste Eintreibung mit einer Rendite von über 100% erfolgreich abgeschlossen!

 Zuletzt aktualisiert am: 9. November 2024

Bevor ich auf unsere persönlichen Indemo Erfahrung eingehe und im Fazit erkläre, ob und wie wir weiter investieren werde, schauen wir uns kurz die Plattform an und lassen noch ihren CEO im 10in10 Podcast zu Wort kommen!

Der Indemo Steckbrief

Bevor es in die Tiefe geht, gibt es zuerst einmal einen Überblick über die wichtigsten und relevantesten Daten der P2P Immobilien Kredite Plattform Indemo:

Gegründet	2023
CEO	Sergejs Viskovskis
Reguliert	ja (lettische Zentralbank)
Investoren	>3.000
Firmensitz	Riga, Lettland als SIA Indemo
Sicherheiten	Immobilien
Rendite	je nach Produkt 10% oder 15%
Rückkaufgarantie	nein
Kreditarten	klassische Immobilienkredite oder Bündel von ausgefallenen Immobilienkrediten
Finanziertes Kreditvolumen	> 5 Million Euro
Mindestanlage	10 €
Invest Strategien	Autoinvest
Rating	keins
Treueprogramm	keins
Geschäftsbericht	keiner
Neukunden Bonus	bis zu 3,75% Cashback für alle Investments dank Fast-Track mit Promo-Code p2pgame startet man bei 2,24%

Anmelden bei Indemo und bis zu 3,74% extra Cashback erhalten

Die beiden letzten Indemo Neuigkeiten

Bei Indemo ist man um Transparenz bemüht, so halten sie uns über ihr Blog auf dem Laufenden, die aktuellsten und wichtigsten beiden Indemo News habe ich dir mal raus gegriffen:

Schauen wir uns die P2P Kredite Plattform mit ihren zwei Produkten und wer dahintersteckt, ein wenig genauer an, bevor ich von meinen eigenen Indemo Erfahrungen berichte.

Was ist Indemo?

Indemo ist eine etwas andere Immobilien-Investitionsplattform, die ihren Ursprung in Lettland hat und unter der Aufsicht der lettischen Zentralbank steht. Sie bietet aktuell zwei Investitionsmöglichkeiten an. Zum einen die herkömmlichen Immobilienkredite, also klassische Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz und Laufzeit. Spannender ist das zweite Produkt, die sogenannten „Discounted Debt Investments“ (DDIs), das sind im Grunde bereits abgewertete, also ausgefallene Darlehen. Indemo erwirbt diese abgewerteten Darlehen, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen und den Anlegern damit eine hoffentlich überdurchschnittliche Rendite zu ermöglichen. Angepeilt sind hier immerhin über 15%.

Aktuell liegt der Fokus von Indemo auf dem spanischen Markt, obwohl die Plattform aufgrund ihrer Lizenz auch in anderen Ländern tätig sein könnte.
Laut ihres CEO haben sie allerdings auch in Spanien gerade die größte Expertise und sehen noch viel Potenzial. Als regulierte Plattform bietet Indemo sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern Zugang zu zahlreichen Investitionsmöglichkeiten.

Wer besitzt Indemo und leitet die Plattform?

Die Geschäftsleitung von Indemo teilen sich die Gründer Sergejs Viskovskis
CEO, Daniels Zirjakovs CTO, Aleksandrs Volosins CFO, Pavels Pochtarenko CRO auf.

• Sergejs Viskovskis ist CEO und Mitbegründer von Indemo und auch unser 10in10 Interviewgast, er hat einiges an Erfahrung im Finanz- und Technologiebereich. In der Vergangenheit war er als CEO, Head Legal und Rechtsbeistand tätig, unter anderem bei Mintos, einer uns wohlbekannten P2P-Investmentplattform. Dort war er für regulatorische Compliance, rechtliche Gestaltung und Forschung zuständig. Er verfügt über umfangreiche Erfahrung in der rechtlichen und steuerlichen Compliance sowie in der Beratung von Kunden im Finanzsektor.
  
• Alexander Voloshin ist CFO und Co-Founder von Indemo. Er hat umfangreiche Kenntnisse im Bereich Investments & Corporate Finance, die er bei KBL Solutions seit 2018 einsetzt. Zuvor war er 14 Jahre lang Mitglied des Vorstands und Senior VP bei Rietumu Banka, wo er in verschiedenen Bereichen wie Treasury, Asset Management und Digital Marketing tätig war.
  
• Pavel Poctarenko ist Co-Founder und CRO von Indemot. Er verfügt über Berufserfahrung als Board Member, Partner und Chairman Of The Board in verschiedenen Unternehmen.
  
• Daniel Zhiryakov ist Mitglied des Management Boards als CTO bei Indemo. Zusätzlich ist er Partner bei KBL SOLUTIONS. Vorher hatte er verschiedene Positionen bei Rietumu Banka inne, darunter Head of Securities and Financial Markets Department.

Geballte Finanzmanagement Kompetenz haben sie schon einmal eingesammelt. Mehr über sie findet ihr auf der Indemo Team Seite.

Die Indemo Anmeldung und der Startbonus

Die Anmeldung bei Indemo ist umfangreicher als bei anderen Plattformen und kann auch in einzelnen Schritten durchgeführt werden. Dabei nimmt einem die Plattform, die modern und gut strukturiert aufgebaut ist, auch ein gutes Stück an die Hand:

1. Registrierung starten: Klicke auf Create Account” auf der Startseite.
2. Persönliche Daten bereitstellen: Gib deine E-Mail-Adresse, deinen Namen an und lege dein Passwort fest.
   Promo-Code: p2pgame nicht vergessen….

1. E-Mail-Bestätigung: Überprüfe dein Postfach und bestätige die Verifizierungsmail von Indemo.
2. Weitere Informationen ergänzen: Logge dich mit deiner E-Mail und dem Passwort ein, um weitere persönliche Daten wie Adresse einzugeben und ggf. AML-bezogene Fragen zu beantworten.
3. Identifizierungsprozess abschließen: Führe die finale Identifizierung durch, um dein Konto vollständig zu aktivieren.
4. Produkteignungstest: Je nachdem wie „gut“ du diesen abschließt, kannst du mehr oder weniger Tools (Autoinvest) auf der Plattform nutzen.
   Lass dir also mehr Zeit dafür, als ich das getan habe 😉

Um bei Indemo zu investieren, musst du wenige Voraussetzungen erfüllen. Zunächst einmal musst du mindestens 18 Jahre alt sein, um dich für den Account registrieren zu können. So solltest du die EU-Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltsgenehmigung der EU besitzen oder als Unternehmen agieren können.

Nachdem du dich erfolgreich angemeldet und eine Einzahlung getätigt hast, kannst du in Projekte auf der Plattform investieren. Geld einzahlen ist ganz einfach – im Account findest du dazu eine Schaltfläche namens „add funds“.

Aktuell gibt es einen Cashbackbonus von bis zu 3,74% bei Indemo durch ihr „Fast Track“ Programm und wenn du meinen Code „p2pgame“ nutzt, startest du gleich bei 2,24%!

Investieren bei Indemo

Wie investiert man bei Indemo? Was sollte man wissen und worauf sollte man achten? In diesem Abschnitt findest du eine kompakte Übersicht über ein Investment in die zwei verschiedenen Immobilienkredit-Arten von Indemo.

Ich selbst habe bereits in einige Projekte investiert und kann dir daher von meinen ersten Indemo Erfahrungen berichten.

Anlegen auf dem Erstmarkt bei Indemo

Da Indemo da nur dann einen Autoinvest anbietet, wenn man alle Fragen richtig ausfüllt, musste ich direkt in die Projekte investieren. Ich finde das gerade bei neuen Plattformen oder wenn ich bisher nicht vertraut in eine Plattform bin den ohnehin besseren Weg. Du kannst also einfach schauen, was es für Kredite gibt und bei diesen dann auf Basis von:

• Kredittyp (klassischer Immobilienkredit / ausgefallenes Kreditbündel DDI)
• zu erwartende Rendite
• Term / Laufzeit
• Beleihungswert (PTV)
• Welche Sicherheiten existieren
• Lage & Bilder der Immobilie

ein Objekt entsprechend auswählen.

Überzeugen dich die Angaben zu dem Objekt, so kannst du einfach deinen Wunschbetrag ab 10 Euro eingeben und bist mit einem klick in die Immobilie investiert.

Ein Zweitmarkt gibt es bisher nicht.

Der Autoinvest ist noch sehr einfach gehalten, du kannst nur wählen, in welchen Kredittyp du wie viel investieren möchtest. Mal sehen ob da noch mehr kommt.

Das Indemo Kreditportfolio – In was investierst du eigentlich?

Schauen wir uns jetzt die beiden verschiedenen Anlageklassen an, die Indemo anbietet und was diese auszeichnet.

Die klassische Finanzierung von Hypothekendarlehen bei Indemo

Wie wir das von anderen Plattformen kennen, kannst du bei Indemo auch in klassische Immobilienprojekte investieren. Die wie folgt aufgebaut sind:

• Darlehensvergabe: Kreditgeber vergeben ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie, wobei die Immobilie als Sicherheit dient.
• Bündelung zu Anleihen: Indemo bündelt diese Darlehen zu Anleihen.
• Anlegerinvestition: Anleger kaufen diese Anleihen über die Indemo-Plattform.
• Zahlungsströme: Kreditnehmer zahlen das Darlehen zurück, und diese Zahlungen werden an die Anleger weitergeleitet.
• Absicherung bei Zahlungsausfall: Bei Zahlungsausfall hat der Anleger Anspruch auf Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie.

Indemo rechnet mit einer Rendite von um die 10%.

Deutlich innovativer und bislang einzigartig ist das zweite Produkt, das Indemo noch mit den ausgefallenen Kreditbünden anbietet

Ausgefallene Kredite, die Discounted Debt Investments (DDIs)

Discounted Debt Investments (DDIs) sind Bündel, die aus ausgefallenen Krediten entstehen. Sie repräsentieren eine alternative Anlageklasse, die wir so bislang im P2P Kredit Umfeld nicht kennen.
DDIs resultieren aus Krediten, bei denen der Schuldner seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt hat. Solche Kredite werden von Banken häufig zu einem stark reduzierten Preis auf dem Markt angeboten. Dieser Preis beinhaltet das damit verbundene Immobilienvermögen.

Price to Value (PTV) / Beleihungswert
Price to Value“ (Preis zu Wert) bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem aktuellen Kaufpreis einer Immobilie und ihrem geschätzten tatsächlichen Wert. Die Differenz zum Marktwert zeigt dir, welch theoretisches Renditepotenzial besteht.

Diese Kredite werden von professionellen Kreditgebern nach ihren Kreditrichtlinien bewertet und vergeben. Anleger haben das Recht auf den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie, der üblicherweise eine Rendite im zweistelligen Bereich innerhalb von 12 bis 18 Monaten bietet.

Ein Großteil der Kredite ist für Zweitwohnsitze bestimmt. Dies erleichtert die Durchsetzung und ermöglicht präzise Marktwertermittlungen durch unabhängige Gutachter wie Tinsa und Idealista. Alle angebotenen DDIs stammen aus Spanien, einem Mitgliedstaat der EU und der Eurozone mit einem stabilen rechtlichen und politischen Umfeld, was zu geringerer Marktschwankung führt.
Da die Gutachten eine wichtige Rolle spielt, habe ich dazu bei Indemo noch genauer nachgefragt:

„Derzeit verwenden die Dienstleistungsunternehmen, die der Plattform abgezinste Schulden liefern, zwei Immobiliengutachter: Thirsa und Gesvalt. Beide sind die bekanntesten und führenden Immobilienbewertungsagenturen Spaniens und stehen in keiner Verbindung zu Indemo oder den Partnerunternehmen der Plattform. Das Bewertungspapier wird veröffentlicht und ist auf der Plattform in jedem Schuldenteil verfügbar. Die Bewertung basiert auf der pessimistischen Annahme, dass der Bewerter die Immobilie nicht betreten hat und sie vom säumigen Schuldner in schlechtem Zustand hinterlassen werden kann.

Darüber hinaus wird zur Validierung der Zahlen des unabhängigen Gutachters eine gebotsabhängige Bewertung des bekannten Dienstes Idealista herangezogen.
Außerdem arbeitet Indemo derzeit an der Funktionalität, die von Idealista zur Verfügung gestellten Filter hinzuzufügen, um die tatsächlichen Verkaufs-/Mietpreise für Immobilien in dem bestimmten Gebiet, in dem sich die belastete Immobilie befindet, zu sehen.
Dies ist eine Priorität für 2024.“Idemo CEO

Mehrere dieser Kredite werden zu einem Paket (Notes) von Indemo zusammengefasst, was für eine Diversifizierung sorgt und konstantere Renditen ermöglicht. Und uns Investoren zum Kauf angeboten.

Anschließend werden die Immobilien verwertet, also in der Regel versteigert und aus der Differenz zum vergünstigten Einkauf der Schulden entsteht dann hoffentlich ein netter Gewinn.

Indemo rechnet hier mit einer Rendite von um die 15%. Und das ist mehr als realistisch!

Wie hoch ist die Rendite bei Indemo?

Erfreulicherweise rechnet Indemo wohl sehr konservativ bei ihren Renditeerwartungen. Bei den DDIs eben nur mit 15%. Das nun abgeschlossen erste Projekt lässt uns auf eine perspektivisch höhere Rendite hoffen. Auch das zweite Projekt, das im Juni 2024 abgeschlossen wurde, bringt wieder eine Rendite von über 20% mit.
Im Jahr 2024 wurden die ersten Investition zurückgezahlt und die Renditen waren wirklich beeindruckend! Sie betrugen offiziell zwischen 22 und 118 %, abhängig davon, wann in das jeweilige Objekt investiert wurde.
Da ich selbst investiert war, kann ich die Ergebnisse bestätigen, wie du im Screenshot auch sehen kannst. Meine persönliche Rendite lag zwischen 22 und 118 %.

Was muss du zum Thema Steuern und Quellensteuer bei Indemo beachten?

Indemo behält 5% Quellensteuer ein, sofern du in der EU ansässig bist, sonst 20% für nicht EU ansässige. Diese 5% kannst du aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommen voll auf deine Kapitalertragssteuer anrechnen lassen.

Die Quellensteuer wird in den Kontoauszügen bereits korrekt ausgewiesen und demnächst soll es auch eine Jahressteuerbescheinigung geben.

Unser Interviewgast CEO Sergejs Viskovskis

Sergejs Viskovskisist der aktuelle CEO von Indemo und auch einer der vier Gründer.

Auch Sergejs musste sich unseren Fragen stellen, dabei kannte er vorab nur die Hälfte und hatte nur eine Minute Zeit für die Antwort, eine Herausforderung!

Die Indemo 10in10 Fragen an Sergejs

Wie immer gibt es im Podcast die kompletten Antworten von Sergejs Viskovskis und unsere Interpretation und Einschätzungen dazu. In den Shownotes nur die teils deutlich verkürzte Variante – es lohnt sich also definit

Wie wird der abgekühlte Immobilienmarkt die Indemo Renditeerwartungen beeinflussen?

Der Immobilienmarkt ist nicht homogen und zeigt unterschiedliche Trends in verschiedenen Regionen. Es besteht ein 40%iger Discount gegenüber dem Marktwert der Immobilien, der als ausreichende Reserve für mögliche Marktschwankungen betrachtet wird. Weitere Details dazu gibt es im Podcast.

Wie lange laufen die DDIs bei Indemo?

Die Laufzeit der DDIs beträgt durchschnittlich etwa zwei Jahre, kann aber je nach Projekt variieren. In Ausnahmefällen kann die Laufzeit auch bis zu fünf Jahre betragen.

Wie stellt Indemo sicher, dass die Immobilienbewertungen realistisch sind?

Die Bewertungen basieren auf Gutachten einer seit anderthalb Jahrzehnten etablierten Agentur. Zusätzlich wird eine Anbindung an eine große spanische Datenbank vorgenommen, um die Bewertungen zu verifizieren. Im Podcast erfährst du mehr zu diesem Thema.

Wird es einen Zweitmarkt bei Indemo geben, um vorzeitig aus den DDIs aussteigen zu können?

Aktuell gibt es keinen Zweitmarkt, aber Indemo hat die Lizenz für dessen Integration und plant diesen in der Roadmap für 2024 ein.

Die Indemo Wissensfragen haben es in sich, wird es eine Investoren-Akademie geben?

Tatsächlich denkt Indemo über die Einführung einer Investoren-Akademie nach. Es ist wichtig, dass Investoren über das Risiko nicht nur aufgeklärt werden.

Ist es möglich das Indemo, Estateguru in Deutschland unterstützt?

Obwohl Indemo eine Lizenz für Deutschland hat, fehlt ihnen aktuell Marktkenntnis in diesem Bereich. Daher planen sie nicht, ausgefallene Estateguru-Projekte aufzukaufen. Im Podcast kannst du mehr dazu erfahren.

Wie ist Diversifikation bei den DDIs bei Indemo möglich?

Jede Note besteht aus etwa 8 Objekten, die jeweils rund 200k/300k kosten. In der Zukunft wird es viele solcher Noten geben, und man könnte auch auf Notenebene diversifizieren.

Warum erscheint mein investiertes Projekt noch nicht in meinem Indemo Portfolio?

Projekte erscheinen aktuell erst im Portfolio, wenn das Startdatum erreicht ist. Indemo plant jedoch, dies zu ändern.

Wann werden normale Hypothekendarlehen bei Indemo angeboten und wie unterscheiden sie sich von anderen Plattformen?

Ende des Jahres sollen diese Darlehen eingeführt werden. Sie stammen von einem professionellen Hypothekenkreditgeber und haben eine hohe Qualität auf Bankniveau.

Wie können die Indemo DDI Projekte ohne laufenden Cashflow für Investoren attraktiv gemacht werden?

Obwohl es keinen laufenden Cashflow gibt, können Zwischenzahlungen auftreten, wenn Projekte abgeschlossen sind. Ein Zweitmarkt könnte interessant sein, um die Laufzeit zu verkürzen. Im Podcast werden weitere Aspekte dazu diskutiert.

Was ist der Roadmap von Indemo für den Rest des Jahres?

Die Pläne beinhalten den Start und die Verbesserung der Plattform, das Anbieten klassischer Kredite, die Expansion in neue Länder und die Einführung eines neuen Bankpartners. Die ersten weiteren Übersetzungen sind bereits live geschaltet. Mehr dazu findet ihr im Podcast

Im Podcast schildern wir beide noch unsere Indemo Erfahrungen und ein erstes Fazit zur Plattform. Um nicht zu viel zu verraten, wir sind beide von Anfang an mit dabei und investieren in die ersten Notes.

Indemo in der Covid und Russland Krise

Da es Indemo erst nach dem Überfall von Russland auf die Ukraine mit ihrem Angebot startete, existieren noch keine Krisenerfahrungen. Positiv könnte man auch sagen, bislang hat kein Indemo Investor eine Krise mit ihnen erlebt 🙂

Wie verdient Indemo Geld?

Da Indemo anders aufgebaut ist als andere P2P-Marktteilnehmer, beruht die Rendite von Indemo auf einer Gewinnbeteiligung, nicht auf Gebühren.
Das bedeutet, dass Indemo die ausgefallenen Hypothekenschulden (einschließlich der gerichtlichen Beitreibung, der Zwangsversteigerung und des Verkaufs der Immobilie) im Namen der Anleger bedient, ohne dafür eine Vergütung zu erhalten, bevor die Schulden vollständig verwertet sind.

Nach der Zwangsvollstreckung und der Gewinnausschüttung teilen sich Indemo und die Anleger den Gewinn zu 50 %, was nach Ansicht von Indemo eine noch logischere und gerechtere Regelung ist als die für PDLs / unbesicherte Verbraucherkredite übliche „skin in the game“-Anlage.

Damit hat Indemo auch automatisch ein hohes Eigeninteresse, die Immobilien erfolgreich zu verwerten!

Unser Indemo Erfahrungen ein Fazit

Indemo ist für uns eine spannende und innovative Plattform im Bereich P2P-Investitionen. Besonders interessant ist die Möglichkeit, in eine andere Anlageklasse zu investieren – ausgefallene Immobilienprojekte. Hierbei solltest du allerdings beachten, dass es sich nicht um ein Investment mit laufendem Cashflow handelt. Stattdessen erhältst du Updates über den Fortschritt und eine Rendite am Ende, ähnlich wie bei AxiaFunder.

Indemo hat lange an diesem Projekt gearbeitet und scheint auf einem professionellen Level zu starten. Die Plattform wird daher in unser Portfolio aufgenommen. Das Risiko erscheint uns vertretbar. Zumindest in der Theorie überzeugt das Konzept, jetzt muss es uns auch in der Praxis überzeugen.

Allerdings solltest du beachten, dass echte Diversifikation aufgrund der hohen Investitionssummen erst bei deutlichem Wachstum der Plattform möglich ist.
Aktuell handelt es sich um 8 Projekte in einer Note in mehr als 10 Tranchen.

Insgesamt ist Indemo eine interessante Möglichkeit für risikobereite Investoren, die nach hohen Renditen suchen und bereit sind, auf laufenden Cashflow zu verzichten.

Meine Indemo Erfahrungen – 100% Ausfallrate und trotzdem 15%?

Ich habe schon sehr früh direkt zum Start von Indemo angefangen zu investieren und ihr erstes Projekt in meinem Portfolio. Und werde sicher noch einige weitere Projekte aufnehmen.
Sobald ich die ersten Indemo Erfahrungen mit der Rendite oder konkreten Projekten gemacht habe, werde ich selbstverständlich auch an dieser Stelle berichten.
Natürlich bin ich darauf gespannt, ob sie das Versprechen halten können und wir mit ausgefallenen Immobilien tatsächlich 15% Rendite gesehen werden.

Die ersten vier Projekte wurden schon mal erfolgreich eingetrieben und das Ergebnis ist sehr erfreulich, je nachdem, wann man eingestiegen ist, gab es eine Rendite zwischen 15% und 118%! Wow weiter so Indemo 🙂
Nach den positiven ersten Ergebnissen habe ich jetzt auch noch mal mein Portfolio aufgestockt und möchte alle kommenden Projekte (DDIs) mitnehmen!
Die 2000 Euro sind daher schon lange geknackt.

Anmelden bei Indemo und bis zu 3,74% extra Cashback erhalten

Jetzt schon ist Indemo eine Estateguru Alternative, auch wenn sich zeigen muss, wie sie sich dann bei den klassischen Hypothekenkrediten schlagen. Die DDIs mit den ausgefallenen Immobilien sind auf jeden Fall eine Estateguru Ergänzung.

Und wie seht ihr das, ist Indemo für euch eine interessante Plattform oder eher nicht?

Zuletzt aktualisiert am: 9. November 2024