Indemo Erfahrungen Ø 21 % Rendite mit 100 % ausgefallenen Immobilienkrediten in Spanien?

Ausgefallene Kredite und trotzdem Rendite? In meinen Indemo Erfahrungen schaue ich mir die lettische Plattform an, über die du in Notes auf ausgefallene Hypothekenkredite auf Immobilien in Spanien investierst. Wo stecken die Risiken bei einer Zielrendite von 15,1 % p. a., wer verdient eigentlich woran und wie sieht es mit dem Cashflow aus?
Bis September 2026 wurden 26 Objekte verwertet, im Schnitt mit 21,0 % p. a., drei davon knapp unter der Zielmarke. Bei mir sind es 24 Rückzahlungen mit gewichtet 22,7 %.

 Zuletzt aktualisiert am: 11. Oktober 2026

Der Indemo Steckbrief

Die wichtigsten Daten der Immobilien-Plattform Indemo auf einen Blick (Stand der Plattformzahlen: September 2026):

Gegründet	2022 (Lizenz 11/2022, erste Notes 2023)
CEO	Sergejs Viškovskis
Reguliert	ja, MiFID-II-Wertpapierfirma unter Aufsicht der lettischen Zentralbank (Lizenz seit 15.11.2022), Notes mit gebilligtem Prospekt
Investoren	24.091 (09/2026)
Firmensitz	Riga, Lettland als SIA Indemo
Sicherheiten	wirtschaftlich Wohnimmobilien in Spanien, rechtlich nur indirekt: Die Hypothek hält der spanische Forderungskäufer, Anleger haben eine Kaufoption auf dessen Anteile
Rendite	Ziel 15,1 % p. a., realisiert Ø 21,0 % p. a. über 26 Rückzahlungen (23 über, 3 unter 15 %)
Rückkaufgarantie	nein
Zweitmarkt	nein, Start als Testversion für Herbst 2026 angekündigt
Kreditarten	Notes auf ausgefallene Hypothekenkredite in Spanien, seit 11/2025 eine Note je Forderung; klassische Hypothekenkredite angekündigt, nicht gestartet
Finanziertes Kreditvolumen	38,3 Millionen Euro (davon 34,4 Mio. € noch offen)
Mindestanlage	10 €
Invest Strategien	manuell oder AutoInvest 2.0
Rating	extern keins, im p2p-game Rating 82/100
Treueprogramm	keins, dafür regelmäßige befristete Cashback-Aktionen
Geschäftsbericht	2025 (geprüft, uneingeschränkter Vermerk)
Neukunden Bonus	0,5% Cashback für alle Investments mit Code p2pgame aktuelle Aktionen: P2P Bonusaktionen

Anmelden bei Indemo und 0,5% extra Cashback erhalten

Die beiden letzten Indemo Neuigkeiten

Bei Indemo ist man um Transparenz bemüht, so halten sie uns über ihr Blog auf dem Laufenden, die aktuellsten und wichtigsten beiden Indemo News habe ich dir mal rausgegriffen:

weitere Indemo News lesen

Was ist Indemo?

Indemo ist eine etwas andere Immobilien-Investitionsplattform aus Riga, die als Wertpapierfirma unter der Aufsicht der lettischen Zentralbank (Latvijas Banka) steht. Über die Plattform investierst du in ausgefallene Hypothekenkredite auf Immobilien in Spanien, im Fachjargon NPL (Non-Performing Loans). Indemo nannte das Produkt anfangs „Discounted Debt Investments“ (DDIs), seit November 2025 heißt es „Foreclosure Investments“.

Die Kredite selbst kauft nicht Indemo, sondern ein spanischer Forderungskäufer, den Indemo „Foreclosure Agent“ nennt. Er erwirbt die Forderungen mit hohem Abschlag von Banken und Fonds, verwertet sie und teilt den Überschuss mit den Anlegern. Angepeilt sind dabei 15,1 % p. a.

Alle Forderungen stammen aus Spanien, mit Schwerpunkt auf Katalonien, Madrid, Valencia, Andalusien und den Inseln. Aufgrund ihrer Lizenz könnte die Plattform zwar in 28 weiteren EU- und EWR-Staaten tätig sein, eine Expansion in andere Länder ist laut CEO (Dezember 2025) aber nicht geplant.
In Spanien liegt nach eigener Aussage die größte Expertise des Teams und noch viel Potenzial. Als regulierte Plattform bietet Indemo privaten und institutionellen Anlegern Zugang, investieren kannst du ab 10 Euro.

Wer besitzt Indemo und leitet die Plattform?

Den Vorstand von Indemo SIA (identisch besetzt bei der Emissionsgesellschaft und der Darlehensgesellschaft Indemo Finance SIA) bilden heute Sergejs Viškovskis (CEO), Vladimirs Šlapakovs (CFO seit 13.11.2024), Daniels Žirjakovs (CTO) und Jeļena Kibale (CRO seit 22.09.2025). Die beiden Mitgründer Aleksandrs Vološins und Pāvels Počtarenko sind aus dem Vorstand ausgeschieden.

• Sergejs Viškovskis ist CEO, Vorstandsvorsitzender und Mitgründer von Indemo und auch unser 10in10 Interviewgast. Er hält 5,24 % der Anteile und hat einiges an Erfahrung im Finanz- und Technologiebereich. In der Vergangenheit war er als Head Legal und Rechtsbeistand tätig, unter anderem bei Mintos, einer uns wohlbekannten P2P-Investmentplattform. Dort war er für regulatorische Compliance, rechtliche Gestaltung und Forschung zuständig.
  
• Vladimirs Šlapakovs ist seit November 2024 CFO und im Vorstand für Rechnungswesen, Finanzen, Verwahrung und Produkt zuständig. Er folgte auf Mitgründer Aleksandrs Vološins, der zuvor 14 Jahre im Vorstand der Rietumu Banka saß.
  
• Jeļena Kibale ist seit September 2025 CRO und verantwortet Risiko, Geldwäscheprävention und Sanktionen. Sie folgte auf Mitgründer Pāvels Počtarenko.
  
• Daniels Žirjakovs ist Mitgründer und als CTO Mitglied des Vorstands bei Indemo. Zusätzlich ist er Partner bei KBL SOLUTIONS. Vorher hatte er verschiedene Positionen bei Rietumu Banka inne, darunter Head of Securities and Financial Markets Department.

Geballte Finanzmanagement-Kompetenz ist also an Bord, bei im Schnitt zwölf Mitarbeitern. Mehr über das Team findest du auf der Indemo Team Seite.

Hinter dem operativen Team steht eine breite Gesellschafterstruktur mit über 20 Anteilseignern. Die größten zum Jahresende 2025:

Einen Punkt spreche ich hier offen an: Hagins ist nicht nur größter Indemo-Gesellschafter, sondern zugleich Alleingeschäftsführer der Forderungskäufer Tamarindo Vector und Aveine Invest sowie Co-Direktor bei Real Magna 1. Er sitzt also auf beiden Seiten des Tisches. Passend dazu weist Indemo seinen gesamten Umsatz 2025 als Geschäft mit nahestehenden Parteien aus. Für mich ist das ein Stück weit beides: Die Spanien-Expertise ist fest in der Eigentümerstruktur verankert, ein klassischer Interessenkonflikt ist es eben auch.

Die Indemo Anmeldung, Einladungscode und Cashback

Die Anmeldung bei Indemo ist umfangreicher als bei anderen Plattformen und kann auch in einzelnen Schritten durchgeführt werden. Dabei nimmt dich die Plattform, die modern und gut strukturiert aufgebaut ist, ein gutes Stück an die Hand:

1. Registrierung starten: Klicke auf Create Account auf der Startseite und wähle, ob du privat oder als Unternehmen investierst.
2. Persönliche Daten bereitstellen: Gib deine E-Mail-Adresse, deinen Namen und dein Wohnsitzland an und lege dein Passwort fest.
   Einladungscode: Im Feld für den Promo-Code trägst du p2pgame ein, damit die 0,5 % Cashback zugeordnet werden.

1. E-Mail-Bestätigung: Überprüfe dein Postfach und bestätige die Verifizierungsmail von Indemo.
2. Weitere Informationen ergänzen: Logge dich mit deiner E-Mail und dem Passwort ein, um weitere persönliche Daten wie Adresse, Steuerwohnsitz und Steuernummer einzugeben und die Fragen zur Mittelherkunft (Geldwäscheprävention) zu beantworten.
3. Identifizierungsprozess abschließen: Die finale Identifizierung läuft über den Dienstleister Veriff mit Ausweis und Kamera, danach ist dein Konto vollständig aktiv.
4. Produkteignungstest: Der Angemessenheitstest ist Voraussetzung für manuelle Investments, für den AutoInvest kommt ein Eignungstest dazu. Je nachdem, wie du ihn abschließt, stehen dir mehr oder weniger Funktionen offen. Deine Antworten lassen sich später über Edit anpassen.
   Ich habe mir damals zu wenig Zeit dafür genommen und den AutoInvest erst im Dezember 2025 freigeschaltet bekommen 😉

Um bei Indemo zu investieren, musst du wenige Voraussetzungen erfüllen. Zunächst einmal musst du mindestens 18 Jahre alt sein, um dich für den Account registrieren zu können. Außerdem brauchst du die EU-Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltsgenehmigung der EU, alternativ kannst du nach einer Zusatzprüfung als Unternehmen investieren. Pro Person ist nur ein Konto erlaubt.

Nachdem du dich erfolgreich angemeldet und eine Einzahlung getätigt hast, kannst du in Projekte auf der Plattform investieren. Im Account findest du dazu die Schaltfläche Add Funds, eingezahlt wird per SEPA-Überweisung vom eigenen Konto mit deiner Investor-ID im Verwendungszweck. Ein- und Auszahlungen sind gebührenfrei, Auszahlungen gehen ab 10 Euro innerhalb weniger Werktage zurück auf dein Referenzkonto. Seit Juni 2026 gibt es auch eine App für iOS und Android.

💵 Bonus: 0,5% Cashback dauerhaft über meinen Link mit dem Einladungscode „p2pgame“
Dazu kommt das Empfehlungsprogramm von Indemo mit je 25 Euro für Werber und Geworbenen, wenn innerhalb von 90 Tagen mindestens 50 Euro in einer Transaktion investiert werden (nur reinvestierbar, nicht auszahlbar). Außerdem laufen regelmäßig zeitlich begrenzte Cashback-Aktionen. Die aktuelle steht oben im Artikel, alle laufenden Aktionen findest du auf meiner Seite mit den P2P Bonusaktionen.

Investieren bei Indemo

Anlegen auf dem Erstmarkt bei Indemo

Da der AutoInvest rechtlich eine Portfolioverwaltung ist und den Eignungstest aus der Anmeldung voraussetzt, habe ich lange direkt in die Projekte investiert. Ich finde das gerade bei neuen Plattformen, oder wenn ich einer Plattform noch nicht vertraue, den ohnehin besseren Weg. Du schaust dir also an, welche Objekte gerade angeboten werden, und wählst auf Basis von:

• Objektart, Lage, Größe und Baujahr
• Kaufpreis und Gutachtenwert
• aktueller Stufe im 24-stufigen Verwertungsablauf („Flow“)
• Beleihungswert (PTV, Price to Value) und PTD (Price to Debt, also Kaufpreis zur Forderung)
• Final Terms der Serie, mit Gutachter und Forderungskäufer
• Lage & Bilder der Immobilie, ergänzt um Marktdaten von Idealista

ein Objekt entsprechend aus.

Überzeugen dich die Angaben zu dem Objekt, so kannst du einfach deinen Wunschbetrag ab 10 Euro eingeben und bist mit einem Klick investiert. Gezeichnet wird nach dem Prinzip „wer zuerst kommt“. Kommt das Mindestvolumen einer Serie nicht zusammen, wird das Geld zurückgebucht.

So mache ich das: Ich nehme die neuen Projekte breit gestreut mit, bis zur spanischen Wahl im November 2026 bewusst nur noch mit 10 Euro pro Note. Sonst hängt die Höhe bei mir vom PTV ab (bei Indemo das Gegenstück zum LTV). Je niedriger der PTV, desto mehr Puffer steckt zwischen Einkaufspreis und Marktwert und desto eher gehe ich Richtung 20 Euro.

Was mir dabei auffällt: Neue Angebote kommen 2026 häufig mit einem PTV von 74 bis 76 % auf die Plattform, also mit einem kleineren Abschlag als bei den früheren Assets. Dafür stehen diese Fälle oft schon weiter hinten im Verfahren.

Einen Zweitmarkt gibt es bisher nicht. Die lettische Aufsicht hat das Konzept im August 2026 freigegeben, eine erste Version mit Liquiditätsgebern ist für Herbst 2026 angekündigt. Angekündigt war er allerdings schon für 2025, für das erste Halbjahr 2026 und für das dritte Quartal 2026.

Der AutoInvest war anfangs sehr einfach gehalten, du konntest nur den Kredittyp und den Betrag wählen. Seit dem 16.03.2026 gibt es den AutoInvest 2.0. Dort legst du ein Risikoprofil fest, filterst nach Asset-Kriterien wie Verfahrensstufe, Abschlag, Lage und Objektart und setzt ein Limit je Note sowie ein Gesamtlimit. Pausieren oder stoppen kannst du ihn jederzeit, Kosten fallen keine an.

Das Indemo Kreditportfolio – In was investierst du eigentlich?

Die klassische Finanzierung von Hypothekendarlehen bei Indemo

Wie wir das von anderen Plattformen kennen, plant Indemo schon seit 2023 auch klassische Immobilienkredite anzubieten. Diese „Mortgage Loan Investments“ sind allerdings bis heute nicht gestartet, Ende 2025 hat Indemo sie zurückgestellt. Stattdessen ist für die zweite Jahreshälfte 2026 ein „zweites Produkt“ angekündigt, eine weitere immobilienbesicherte Anlageart, zu der es noch keine Details gibt. Das ursprünglich geplante Modell sah so aus:

• Darlehensvergabe: Kreditgeber vergeben ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie, wobei die Immobilie als Sicherheit dient.
• Bündelung zu Anleihen: Indemo bündelt diese Darlehen zu Anleihen.
• Anlegerinvestition: Anleger kaufen diese Anleihen über die Indemo-Plattform.
• Zahlungsströme: Kreditnehmer zahlen das Darlehen zurück, und diese Zahlungen werden an die Anleger weitergeleitet.
• Absicherung bei Zahlungsausfall: Wie die Besicherung für Anleger rechtlich konkret aussehen würde, hat Indemo bislang nicht veröffentlicht.

Angepeilt waren dafür Renditen von um die 9 bis 10 %.

Ausgefallene Kredite: von den DDIs zu den Foreclosure Investments

Die Notes beziehen sich auf Kredite, deren Schuldner ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt haben, der Zahlungsausfall liegt meist fünf Jahre oder länger zurück. Eine Anlageklasse, die wir so im P2P-Kredit-Umfeld kaum kennen. Solche Kredite verkaufen Banken und Fonds häufig zu einem stark reduzierten Preis, der Abschlag auf die Forderung liegt laut Prospekt bei 50 bis 65 %. Dieser Preis beinhaltet das damit verbundene Immobilienvermögen.

Price to Value (PTV) / Beleihungswert
„Price to Value“ (Preis zu Wert) bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Forderung und dem geschätzten Wert der Immobilie. Die Differenz zum Marktwert zeigt dir, welches theoretische Renditepotenzial besteht. Der PTD (Price to Debt) setzt den Kaufpreis dagegen ins Verhältnis zur offenen Forderung.

Hinter dem Einkauf und der Verwertung stehen spanische Forderungskäufer, die Indemo „Foreclosure Agents“ nennt. Welcher davon hinter einer Note steht, steht in den Final Terms der jeweiligen Serie.

Forderungskäufer	Registrierung Banco de España	Abschluss	Rolle
Tamarindo Vector S.L.U., Barcelona	Immobilienkreditgeber (prestamista inmobiliario) Nr. D123, keine Banklizenz	geprüft 2025: 195.000 € Eigenkapital bei 9,0 Mio. € Bilanzsumme (Eigenkapitalquote 2,2 %)	Haupt-Forderungskäufer, nach meiner Rechnung mindestens rund 60 % des offenen Volumens
Real Magna 1 S.L.	Nr. D519	bislang ohne geprüften Jahresabschluss	seit Dezember 2025
Aveine Invest S.L.	Nr. D465	bislang ohne geprüften Jahresabschluss	seit Februar 2026

Tamarindo ist eine operative Gesellschaft ohne eigene Angestellte.

Die eigentliche Verwertung übernimmt ein regulierter, spezialisierter Servicer, den der Prospekt nicht namentlich nennt. Bei der Auswahl wird streng gesiebt: Laut CEO schaffen es weniger als 10 % der am Markt angebotenen Forderungen am Ende auf die Plattform. Berücksichtigt werden fertige Wohnimmobilien, keine Bau- oder Entwicklungsprojekte, mit einem Kaufpreis meist zwischen 75.000 und 500.000 Euro (Median rund 150.000 Euro).

Rechtlich läuft das Ganze über eine Kette von Gesellschaften. Die Indemo Finance SIA gibt dem Forderungskäufer ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises. Die Indemo SPV Issuer No1 SIA kauft die Rückzahlungsansprüche aus diesem Darlehen und gibt dafür die Notes aus, die du zeichnest. Der Forderungskäufer verwertet die Forderung und zahlt nach Eingang des Erlöses innerhalb von zehn Geschäftstagen. Wer dann was vom Erlös bekommt, steht unten bei „Wie verdient Indemo Geld?“.

Was es zu beachten gilt: Die Hypothek auf die Immobilie hält der Forderungskäufer, nicht du und auch nicht Indemo. Deine Note ist ein sogenanntes Limited-Recourse-Papier. Gezahlt wird nur, was aus genau diesem einen Darlehen tatsächlich zurückfließt, Fehlbeträge tragen die Anleger. Geht der Forderungskäufer in die Insolvenz, ist die Darlehensgesellschaft laut Prospekt ein unbesicherter Gläubiger. Als einzige Sicherheit gibt es eine Kaufoption, mit der die Emissionsgesellschaft die Anteile des Forderungskäufers übernehmen und die Verwertung selbst fortführen kann. Wirtschaftlich steht also eine Immobilie hinter jeder Note, rechtlich bist du daran nur indirekt beteiligt. Bei einem Forderungskäufer mit 2,2 % Eigenkapitalquote ist das für mich der wichtigste Risikopunkt bei Indemo.

Ein Großteil der Kredite ist für Zweitwohnsitze bestimmt, rund 90 % der Schuldner sind Privatpersonen. Das erleichtert die Durchsetzung, weil keine Mieter geräumt werden müssen. Die Marktwerte ermitteln unabhängige Gutachter wie Tinsa und Gesvalt, plausibilisiert über Marktdaten von Idealista. Alle Forderungen stammen aus Spanien, Mitglied der Eurozone mit einem Rating im A-Bereich (S&P A+, Moody’s A3, Fitch A). Allerdings ist das spanische Vollstreckungsrecht schuldnerfreundlich, Einsprüche und Berufungen verlängern die Verfahren (zum politischen Risiko mehr weiter unten).

Da die Gutachten eine wichtige Rolle spielen, habe ich dazu bei Indemo noch genauer nachgefragt:

„Derzeit verwenden die Dienstleistungsunternehmen, die der Plattform abgezinste Schulden liefern, zwei Immobiliengutachter: Tinsa und Gesvalt. Beide sind die bekanntesten und führenden Immobilienbewertungsagenturen Spaniens und stehen in keiner Verbindung zu Indemo oder den Partnerunternehmen der Plattform. Das Bewertungspapier wird veröffentlicht und ist auf der Plattform in jedem Schuldenteil verfügbar. Die Bewertung basiert auf der pessimistischen Annahme, dass der Bewerter die Immobilie nicht betreten hat und sie vom säumigen Schuldner in schlechtem Zustand hinterlassen werden kann.

Zusätzlich wird zur Überprüfung der Zahlen des unabhängigen Gutachters eine gebotsabhängige Bewertung des bekannten Dienstes Idealista herangezogen.
Inzwischen hat Indemo auch eine Anbindung an Idealista umgesetzt, über die sich die tatsächlichen Verkaufs- und Mietpreise im jeweiligen Gebiet einsehen lassen.“Indemo CEO

Welche Gutachter bei einer Serie zum Einsatz kamen, steht heute mit Datum in den Final Terms. Wichtig zu wissen: Laut Prospekt gilt die Bewertung nur zum Stichtag, laufend neu begutachtet wird die Immobilie nicht. Seit Sommer 2026 rechnet Indemo allerdings eine indikative Neubewertung deines Portfolios, die sich mit jedem Fortschritt im Verfahren aktualisiert.

Anschließend werden die Forderungen verwertet. Anders als man vielleicht denkt, läuft das nicht nur über die Zwangsversteigerung. Es gibt vier Wege:

• die außergerichtliche Einigung mit dem Schuldner
• die gerichtliche Auktion
• die Übernahme der Immobilie mit anschließendem Verkauf am Markt
• den Weiterverkauf der Forderung auf dem spanischen NPL-Markt an institutionelle Käufer

Bei den bisherigen Rückzahlungen kamen etwa die Auktion (R001) und der Forderungsverkauf (A98, R013) vor. Aus der Differenz zum vergünstigten Einkauf entsteht dann der Gewinn. Dabei hilft, dass die Forderung durch Verzugszinsen über die Jahre weiter wächst.

Wie hoch ist die Rendite bei Indemo?

Im Schnitt lag Indemo bislang klar über der eigenen Zielrendite von 15,1 % p. a. (moderates Szenario im Basisinformationsblatt: 90 % der Forderung innerhalb von 18 Monaten beglichen). Der Stand im September 2026:

• 26 Objekte verwertet und zurückgezahlt, im Durchschnitt mit 21,0 % p. a. nach rund 14 Monaten Laufzeit
• 23 davon über der 15-%-Marke, drei darunter: J044 mit 14,0 %, R159 mit 13,9 % und R013 mit 13,0 % (alle 2026)
• keine Rückzahlung mit Verlust, die schwächste Einzelrendite eines Anlegers lag bei 12,1 % p. a.
• die ersten Rückzahlungen 2024 lagen im Schnitt bei 20,6 bis 35,9 % p. a., einzelne früh eingestiegene Anleger kamen auf bis zu 86,1 %

Wie hoch deine Rendite ausfällt, hängt also auch davon ab, wann du einsteigst. Allerdings muss man die Zahlen einordnen: Von den 38,3 Mio. Euro, die jemals investiert wurden, sind 34,4 Mio. Euro noch offen. Rund 88 % des Kapitals stecken also noch in der Verwertung, und zuerst kommen die schnellen, guten Fälle zurück.

Meine eigenen 24 Rückzahlungen liegen gewichtet bei 22,7 %, die Details stehen unten bei meinen Erfahrungen. Da ich selbst investiert war, kann ich die Ergebnisse bestätigen, wie du im Screenshot auch sehen kannst.

Das bekannteste Beispiel ist Projekt R001, eine Wohnung in Palafrugell an der Costa Brava, die im Mai 2026 nach 26 Monaten mit 21,1 % gewichteter Jahresrendite abgeschlossen wurde, bei mir waren es mit Cashback 22,5 %. An diesem einen Projekt lässt sich der komplette Indemo-Ablauf gut nachvollziehen, vom Schulden-Einkauf bis zur Auszahlung. Die ganze Geschichte dazu, samt Video und der Frage nach dem Cashflow, habe ich hier aufbereitet:

Wo bleibt der Indemo Cashflow?
Am abgeschlossenen Projekt R001 zeige ich, wie aus ausgefallenen Krediten 21,1 % Jahresrendite wurden, und warum eine hohe Projektrendite trotzdem nicht für planbaren Cashflow sorgt. → Zur R001-Geschichte und dem Video

Zur Einordnung des Risikos: Indemo stuft die Notes im Basisinformationsblatt mit 6 von 7 auf der Risikoskala ein. Im Stressszenario (Immobilienpreise fallen um 44,3 % wie in Spanien 2008 bis 2014) würden aus 20.000 Euro nach zwei Jahren 17.342 Euro, also −6,6 % pro Jahr. Ist bei Fälligkeit noch kein Erlös da, verlängert sich die Note automatisch um jeweils sechs Monate, ohne zusätzliche Zinsen. Gibt es keine realistische Aussicht mehr, spätestens aber zehn Jahre nach Fälligkeit, werden die Notes ausgebucht.

Steuern, Quellensteuer und der Indemo Steuerbericht

Indemo behält 5 % lettische Quellensteuer ein, sofern du als Privatanleger in der EU bzw. im EWR steuerlich ansässig bist. Für alle anderen Privatanleger sind es laut aktuellem Prospekt 25,5 %. Die 5 % kannst du aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Lettland voll auf deine Abgeltungsteuer anrechnen lassen.

Einen Sonderfall gibt es noch: Wer als juristische Person investiert, etwa über eine GmbH, zahlt 0 % Quellensteuer, solange der Sitz nicht in einem Land der lettischen Steueroasen-Liste liegt. Für dich als deutschen Privatanleger bleibt es dagegen bei den 5 %, die du dir anrechnen lassen kannst. Da es keine laufenden Zinsen gibt, fällt der Ertrag erst bei der Verwertung an. Die Steuerlast ballt sich also im Jahr der Rückzahlung.

Die Quellensteuer wird in den Kontoauszügen korrekt ausgewiesen. Den jährlichen Indemo Steuerbericht findest du in deinem Profil unter Tax statements and reports als PDF zum Herunterladen.

Unser Interviewgast CEO Sergejs Viškovskis

Auch Sergejs musste sich unseren Fragen stellen, dabei kannte er vorab nur die Hälfte und hatte nur eine Minute Zeit für die Antwort, eine Herausforderung!

Die Indemo 10in10 Fragen an Sergejs

Wie immer gibt es im Podcast die kompletten Antworten von Sergejs Viškovskis und unsere Interpretation und Einschätzungen dazu. In den Shownotes nur die teils deutlich verkürzte Variante, es lohnt sich also definitiv reinzuhören. Wo sich seit dem Interview etwas geändert hat, steht der heutige Stand dabei. Die letzten drei Fragen stammen nicht aus dem Interview, sondern sind auf dem heutigen Stand beantwortet.

Wie wird der abgekühlte Immobilienmarkt die Indemo Renditeerwartungen beeinflussen?

Der Immobilienmarkt ist nicht homogen und zeigt unterschiedliche Trends in verschiedenen Regionen. Es besteht ein 40%iger Discount gegenüber dem Marktwert der Immobilien, der als ausreichende Reserve für mögliche Marktschwankungen betrachtet wird. Weitere Details dazu gibt es im Podcast. Heutiger Stand: Das Basisinformationsblatt rechnet im Stressszenario mit einem Preisrückgang von 44,3 % wie in Spanien 2008 bis 2014. Aus 20.000 Euro würden dann nach zwei Jahren 17.342 Euro, also −6,6 % pro Jahr.

Wie lange laufen die DDIs bei Indemo?

Die Laufzeit der DDIs beträgt durchschnittlich etwa zwei Jahre, kann aber je nach Projekt variieren. In Ausnahmefällen kann die Laufzeit auch bis zu fünf Jahre betragen. Heutiger Stand: Die bisher 26 zurückgezahlten Objekte liefen im Schnitt 14 Monate, das längste knapp 34 Monate. Ist bei Fälligkeit noch kein Erlös da, verlängert sich die Note automatisch um jeweils sechs Monate, ohne zusätzliche Zinsen.

Wie stellt Indemo sicher, dass die Immobilienbewertungen realistisch sind?

Die Bewertungen basieren auf Gutachten einer seit anderthalb Jahrzehnten etablierten Agentur. Zusätzlich wird eine Anbindung an eine große spanische Datenbank vorgenommen, um die Bewertungen zu verifizieren. Im Podcast erfährst du mehr zu diesem Thema. Heutiger Stand: Laut CEO arbeiten die Dienstleister mit Tinsa und Gesvalt, welche Gutachter es bei einer Serie waren, steht mit Datum in den Final Terms. Die Bewertung gilt nur zum Stichtag, seit Sommer 2026 zeigt Indemo zusätzlich eine indikative Neubewertung des Portfolios.

Wird es einen Zweitmarkt bei Indemo geben, um vorzeitig aus den DDIs aussteigen zu können?

Aktuell gibt es keinen Zweitmarkt, aber Indemo hat die Lizenz für dessen Integration. Heutiger Stand: Die lettische Aufsicht hat das Konzept im August 2026 freigegeben, eine erste Version mit Liquiditätsgebern ist für Herbst 2026 angekündigt. Angekündigt war er allerdings schon für 2025, für das erste Halbjahr 2026 und für das dritte Quartal 2026. Bis zum Start bleibt das Kapital bis zur Verwertung gebunden.

Die Indemo Wissensfragen haben es in sich, wird es eine Investoren-Akademie geben?

Tatsächlich denkt Indemo über die Einführung einer Investoren-Akademie nach. Es ist wichtig, dass Investoren über das Risiko nicht nur aufgeklärt werden. Heutiger Stand: Im Indemo Blog gibt es inzwischen eine eigene Academy-Rubrik, unter anderem mit einer fünfteiligen Serie zu NPL-Investments. Die Serie reicht von der Funktionsweise des spanischen NPL-Markts bis zu Ergebnissen und Risiken. Dazu kommen monatliche Updates zum Verfahrensstand der einzelnen Objekte.

Ist es möglich, dass Indemo Estateguru in Deutschland unterstützt?

Obwohl Indemo eine Lizenz für Deutschland hat, fehlt ihnen aktuell Marktkenntnis in diesem Bereich. Daher planen sie nicht, ausgefallene Estateguru-Projekte aufzukaufen. Im Podcast kannst du mehr dazu erfahren. Heutiger Stand: Alle Forderungen stammen weiterhin aus Spanien. Eine Expansion in andere Länder ist laut CEO (Dezember 2025) nicht geplant, obwohl die Lizenz für 28 weitere EU- und EWR-Staaten gilt. In Spanien sieht der CEO nach eigener Aussage die größte Expertise des Teams.

Wie ist Diversifikation bei den DDIs bei Indemo möglich?

Jede Note besteht aus etwa 8 Objekten, die jeweils rund 200k/300k kosten. In der Zukunft wird es viele solcher Noten geben, und man könnte auch auf Notenebene diversifizieren. Heutiger Stand: Seit dem 03.11.2025 gilt „1 Note : 1 Debt“, jede neue Note hängt an genau einer Forderung. Diversifizieren lässt sich nur noch über viele einzelne Notes. Die Mindestanlage liegt bei 10 Euro je Note.

Warum erscheint mein investiertes Projekt noch nicht in meinem Indemo Portfolio?

Projekte erscheinen aktuell erst im Portfolio, wenn das Startdatum erreicht ist. Indemo plant jedoch, dies zu ändern. Gezeichnet wird nach dem Prinzip „wer zuerst kommt“, kommt das Mindestvolumen einer Serie nicht zusammen, wird das Geld zurückgebucht.

Wann werden normale Hypothekendarlehen bei Indemo angeboten und wie unterscheiden sie sich von anderen Plattformen?

Die klassischen Hypothekendarlehen (Mortgage Loans) sind bislang nicht verfügbar. Sie sollen von einem professionellen Hypothekenkreditgeber stammen und eine hohe Qualität auf Bankniveau haben. Heutiger Stand: Ende 2025 hat Indemo sie zurückgestellt, für die zweite Jahreshälfte 2026 ist stattdessen ein zweites, ebenfalls immobilienbesichertes Produkt angekündigt. Angepeilt waren für die Hypothekenkredite Renditen von um die 9 bis 10 %, zum zweiten Produkt gibt es noch keine Details.

Wie können die Indemo DDI Projekte ohne laufenden Cashflow für Investoren attraktiv gemacht werden?

Obwohl es keinen laufenden Cashflow gibt, können Zwischenzahlungen auftreten, wenn Projekte abgeschlossen sind. Ein Zweitmarkt könnte interessant sein, um die Laufzeit zu verkürzen. Im Podcast werden weitere Aspekte dazu diskutiert. Heutiger Stand: Laufende Zinsen gibt es weiterhin nicht, Geld fließt erst bei der Verwertung zurück, bei den bisherigen Rückzahlungen im Schnitt nach rund 14 Monaten. Der Zweitmarkt ist für Herbst 2026 angekündigt.

Was ist die Roadmap von Indemo für den Rest des Jahres?

Seit dem Interview hat Indemo einiges umgesetzt: Die Plattform läuft, 26 Objekte wurden verwertet, dazu kamen AutoInvest 2.0, eine App für iOS und Android und eine laufende Neubewertung des Portfolios. Offen bleiben der Zweitmarkt (angekündigt für Herbst 2026) und das zweite Produkt. Eine Expansion in weitere Länder ist laut CEO nicht geplant. Die Hypothekenkredite hat Indemo Ende 2025 zurückgestellt. Zum angekündigten zweiten Produkt gibt es noch keine Details.

Bin ich bei Indemo direkt durch die Immobilie besichert?

Nur wirtschaftlich, nicht rechtlich. Die Hypothek hält der spanische Forderungskäufer (Foreclosure Agent). Deine Note ist ein Limited-Recourse-Papier auf die Rückzahlung eines Darlehens an diesen Forderungskäufer. Geht er in die Insolvenz, ist die Darlehensgesellschaft laut Prospekt unbesicherter Gläubiger. Einzige Sicherheit ist eine Kaufoption auf die Anteile des Forderungskäufers. Wirtschaftlich steht trotzdem eine Wohnimmobilie hinter jeder Note. Die lettische Anlegerentschädigung bis 20.000 Euro greift nur, wenn Indemo selbst versagt.

Wo finde ich den Indemo Steuerbericht?

Den jährlichen Steuerbericht findest du im Profil unter „Tax statements and reports“ als PDF. Indemo behält 5 % lettische Quellensteuer ein (EU- und EWR-Steuerinländer), die du in Deutschland auf die Abgeltungsteuer anrechnen lassen kannst. Für Privatanleger außerhalb von EU und EWR sind es 25,5 %. Da es keine laufenden Zinsen gibt, fällt der Ertrag erst bei der Verwertung an, die Steuer ballt sich also im Jahr der Rückzahlung.

Gibt es einen Indemo Einladungscode oder Cashback?

Über meinen Link mit dem Einladungscode p2pgame gibt es dauerhaft 0,5 % Cashback auf Investments. Dazu kommt das Empfehlungsprogramm von Indemo mit je 25 Euro für Werber und Geworbenen ab 50 Euro Erstinvestment innerhalb von 90 Tagen. Der Empfehlungsbonus ist nur reinvestierbar, nicht auszahlbar. Befristete Cashback-Aktionen von Indemo stehen auf meiner Seite mit den P2P Bonusaktionen. Die aktuelle befristete Aktion steht oben im Artikel.

Im Podcast schildern wir beide noch unsere Indemo Erfahrungen und ein erstes Fazit zur Plattform. Um nicht zu viel zu verraten, wir sind beide von Anfang an mit dabei und investieren in die ersten Notes.

Indemo in Krisen und das politische Risiko in Spanien

Da Indemo erst nach dem Überfall Russlands auf die Ukraine mit seinem Angebot startete, existieren noch keine Krisenerfahrungen. Positiv könnte man auch sagen, bislang hat kein Indemo Investor eine Krise mit ihnen erlebt 🙂 Russland-Geschäft gibt es keines, alle Forderungen liegen in Spanien. Die geopolitische Lage Lettlands als Sitz der Plattform hat Indemo im Quartalsrückblick zum zweiten Quartal 2026 auf eine Frage aus der Community hin selbst aufgegriffen.

Ende September 2026 hat die spanische Regierung zwei Notverordnungen zum Wohnungsmarkt erlassen (Real Decreto-ley 26/2026 und 27/2026). Der Congreso hat beide am 02.10.2026 nach gut einem Tag wieder aufgehoben, inzwischen sind Neuwahlen für den 29.11.2026 angesetzt. Rechtlich hat sich für Indemo damit nichts geändert. Ein Blick darauf lohnt trotzdem, weil das Thema in Spanien 2026 mehrfach auf dem Tisch lag und nach der Wahl wiederkommen kann.

Für Indemo wären zwei Punkte des ersten Dekrets relevant gewesen:

• Kaufgrenze: Unternehmen sollten bis Ende 2028 keine Wohnungen mehr unter 70 % des Gutachterwerts kaufen dürfen. Der Kauf von Forderungen und Zuschläge aus Zwangsversteigerungen waren ausgenommen, betroffen gewesen wäre nur die Übernahme bereits ersteigerter Immobilien von Banken und Fonds.
• Räumungsstopp: bis Ende 2030, wenn im Objekt vulnerable Menschen ohne Wohnalternative leben. Er hätte ausdrücklich auch für Käufer notleidender Hypothekenkredite und für bereits laufende Verfahren gegolten, eine Entschädigung war für sie nicht vorgesehen. Dieser Punkt wiegt schwerer.

Schon heute gilt in Spanien ein Räumungsmoratorium für Hauptwohnsitze besonders vulnerabler Schuldner bis Mai 2028. In Katalonien hat die Generalitat außerdem ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungen aus Zwangsvollstreckungen weiterverkauft werden. Indemo meidet laut Prospekt Erstwohnsitze, die Besetzung von Objekten nennt der Prospekt aber ausdrücklich als Risiko.

Die Wirkung solcher Regeln wäre in erster Linie Zeit: Die Notes verlängern sich ohne zusätzliche Zinsen (siehe Rendite-Abschnitt), die Jahresrendite sinkt. Dazu belastet ein längerer Stillstand zuerst den Forderungskäufer, und welche Rolle der für deine Besicherung spielt, steht in der Box zu den Foreclosure Investments.

Wie verdient Indemo Geld?

Indemo ist anders aufgebaut als die meisten P2P-Marktteilnehmer. Anleger zahlen keine Gebühren, weder fürs Investieren noch für Ein- oder Auszahlungen. Einzige Ausnahmen sind Sonderleistungen wie ein erweiterter Kontoauszug (50 Euro) und eine Inaktivitätsgebühr von 2,90 Euro pro Monat, wenn ein Konto sechs Monate ohne Transaktion und ohne aktive Notes bleibt.

Die Verwertung (gerichtliche Beitreibung, Zwangsversteigerung, Verkauf der Immobilie) übernimmt nicht Indemo, sondern der Forderungskäufer mit seinem Servicer. Aus dem Erlös werden zuerst die Kosten und das Kapital der Anleger bedient. Den verbleibenden Gewinn teilen sich dann die Anleger und der Forderungskäufer, in der Regel zu je 50 % (der genaue Anteil der Anleger steht als „Performance-Linked Interest“ in den Final Terms). Der Erfolgsanreiz liegt also beim Forderungskäufer, Indemo selbst ist an diesem Gewinn nicht beteiligt.

Indemo verdient stattdessen an einer Platzierungsprovision von 6 % des investierten Betrags, die der Forderungskäufer zahlt, und zwar unabhängig davon, wie der Fall ausgeht. 2025 waren das 1,02 Mio. Euro, exakt 6 % der 16,99 Mio. Euro neu ausgegebener Notes. Damit hängen die Einnahmen am Neugeschäft und nicht am Bestand. Indirekt geht die Provision allerdings in den Refinanzierungsbedarf des Forderungskäufers ein.

Der Geschäftsbericht 2025 (geprüft von Crowe DNW, uneingeschränkter Vermerk) zeigt starkes Wachstum, aber weiter Verluste:

Seit Januar 2026 erstatten die Forderungskäufer Indemo die Cashback-Kosten. Für Januar und Februar 2026 meldet das Management erstmals einen kleinen, ungeprüften Gewinn von 16.000 EUR. Die Eigenkapitalbasis bleibt dünn, und Indemo ist auf Kapitalzuführungen der Gesellschafter angewiesen. Typisch für eine Plattform in dieser Wachstumsphase, aber ein Punkt, den man im Auge behalten sollte.

Als reguliertes Wertpapierinstitut unter der MiFID-II-Richtlinie ist Indemo Mitglied des nationalen Anlegerentschädigungssystems gemäß EU-Richtlinie 97/9/EG. Der Schutz greift mit bis zu 20.000 EUR pro Investor, falls Indemo Finanzinstrumente oder Barmittel nicht zurückgeben kann. Das deckt das Versagen der Plattform ab, nicht die Kreditausfälle selbst und auch nicht die Insolvenz eines Forderungskäufers. Eine Einlagensicherung gibt es nicht, die Notes sind keine Bankeinlagen. Deine Notes gehören im Fall einer Indemo-Insolvenz nicht zur Insolvenzmasse, die Abwicklung liefe unter Aufsicht der lettischen Zentralbank.

Mein Indemo Fazit

Indemo ist für mich eine spannende und ungewöhnliche Plattform im Bereich P2P-Investitionen. Besonders interessant ist die Möglichkeit, in eine andere Anlageklasse zu investieren: ausgefallene Immobilienkredite in Spanien. Statt laufender Zinsen gibt es Updates über den Fortschritt im Verfahren und eine Rendite am Ende, ähnlich wie bei AxiaFunder.

Indemo hat lange an diesem Projekt gearbeitet und die bisherigen Ergebnisse geben dem Konzept recht. Die Plattform ist fest in meinem Portfolio, mit einem Anteil von 2 bis 5 % meines P2P-Portfolios. Die Praxis hat mich bislang nicht enttäuscht. Allerdings habe ich die rechtliche Struktur heute deutlich mehr im Hinterkopf als beim Einstieg: Die Immobilie steht wirtschaftlich hinter jeder Note, rechtlich hängt viel am Forderungskäufer und dessen dünner Kapitaldecke.

Dazu kommt, dass echte Diversifikation aufgrund der langen Laufzeiten und seit November 2025 nur noch einer Forderung je Note Geduld erfordert. Die Plattform wächst, aber es braucht Zeit, bis ein breites Portfolio entsteht.

Für mich bleibt Indemo eine Beimischung mit Verwertungsrisiko: hohe Projektrenditen im Immobilienbereich, dafür kein laufender Cashflow, lange Kapitalbindung und eine Besicherung, die nur indirekt bei mir ankommt.

Meine Indemo Erfahrungen: 100 % Ausfallrate und trotzdem 22,7 %?

Ich bin seit September 2023 dabei und mit 50 Euro eingestiegen. Mittlerweile habe ich knapp 5.900 Euro netto in 167 Projekte bei Indemo investiert, der Kontostand liegt bei knapp 6.300 Euro, an Erträgen sind knapp 440 Euro zusammengekommen. Von den 26 Rückzahlungen der Plattform war ich bei 24 dabei. Über diese abgeschlossenen Projekte liegt meine gewichtete Jahresrendite bei 22,7 % mit Cashback. Ohne Cashback lagen zwei davon unter der 15-%-Zielmarke, mit Cashback nur noch R013 knapp mit 14,8 %.

Mein XIRR über das gesamte eingesetzte Kapital liegt dagegen bei 5,2 % (Portfolio Performance, Stand September 2026, Cashback eingerechnet). Beide Zahlen stimmen gleichzeitig, der Unterschied liegt an der langen Kapitalbindung der noch laufenden Projekte. Bei Indemo gibt es keine laufenden Zinsen, abgerechnet wird erst bei der Verwertung. Der Großteil meiner 167 Projekte steckt also noch mitten im Verfahren, und neu investiertes Geld verwässert die Rendite zusätzlich. Die starke Projektrendite zieht erst nach und nach ins Gesamtergebnis durch.

Seit R001 im Mai 2026 kamen mit J044 und R013 aber auch die ersten Rückzahlungen, bei denen ich ohne Cashback unter 15 % geblieben bin. Das Versprechen einer Rendite über 15 % hält also im Schnitt, aber nicht mehr bei jedem einzelnen Projekt. Die Plattform wird noch ein paar Jahre brauchen, um richtig in Fahrt zu kommen.

Ich investiere weiter breit gestreut, bis zur spanischen Wahl im November 2026 aber nur mit 10 Euro je Note. Aktiv tun kann ich bei den laufenden Notes ohnehin nichts, die Zeit arbeitet hoffentlich für mich. Die kurzlebigen Notverordnungen aus Spanien zeigen aber, dass es auch hier keinen risikolosen Zins gibt.

Anmelden bei Indemo und 0,5% extra Cashback erhalten

Für mich ist Indemo schon jetzt eine Estateguru Alternative, auch wenn die klassischen Hypothekenkredite bislang ausgeblieben sind. Die Notes auf ausgefallene Immobilien sind auf jeden Fall eine Estateguru Ergänzung, denn Indemo kauft genau die Art von Fällen, die bei klassischen Immobilienplattformen zum Problem werden.

Zuletzt aktualisiert am: 11. Oktober 2026