Propvest Erfahrungen

Einfach Mietausschüttungen & Wertzuwachs generieren? Erfahrungen mit PROPVEST Bestandsobjekten

PROPVEST Erfahrungen CoverAus Exporo Bestand wird PROPVEST. Ist das jetzt alter Wein in neuen Schläuchen? Wird es weiterhin Bestandsimmobilien mit ordentlicher Mietrendite Ausschüttungen und fairen Kosten geben?
Dazu habe ich Leonard Unger (Head of PROPVEST Strategy & Growth bei Exporo) in meinen Podcast eingeladen. Er wird uns detailliert die Vorteile aber auch die Risiken der Bestandsimmobilien mit Mietausschüttungen vorstellen.
Auch Fragen aus der Community hatte ich mit dabei. Das reichte von „Was Homeoffice für Bestandsimmobilien in der Zukunft bedeutet“  hin zu der Fragen nach Mitbewerbern! Eine Folge, die sowohl für interessierte Neuinvestoren als auch für Exporo Bestandskunden einen Mehrwert bietet.

In den diesmal sehr ausführlichen Shownotes fasse ich die wesentlichen Aussagen auch zu PROPVEST zusammen. Im Podcast vertiefen wir die meisten Themen deutlich. Am Ende ziehe ich noch mein persönliches Fazit und teile meine bisherigen Erfahrungen zu den Exporo und nunmehr PROPVEST Bestandsimmobilien mit euch!

Viel Spaß mit der Folge und den Shownotes:

oder gleich direkt anhören::

Die Shownotes und meine PROPVEST Erfahrungen

Aus Exporo Bestand wird PROPVEST

Leonar Unger PropvestNachdem sich Leonard Unger Head of PROPVEST Strategy & Growth bei Exporo kurz vorgestellt hat, steigen wir gleich direkt in PROPVEST ein.

Gehen dann die zwei Produkte und vor allem die Ausgestaltung der Bestandsobjekte durch. Um dann am Schluss noch ein paar Community Fragen zu beantworten.

Was ist PROPVEST?

PROPVEST ist eigentlich „nur“ eine neue Plattform der Exporo Gruppe. In diese wird das komplette Produktportfolio mit den Bestandsimmobilien, also den vermieteten Immobilien mit quartalsweiser Mietausschüttung, umgezogen.

Auf Exporo selbst verbleiben die klassischen Immobilienfinanzierungen und werden keine Bestandsobjekte dann mehr vermarktet. Diese finden sich dann später nur noch bei PROPVEST.

Geplant ist es zukünftig auch PROPVEST, als Plattform für andere Immobilienmanager bzw. Assetmanager bereitzustellen. So kooperiert ja Exporo schon jetzt mit der Patrizia AG mal sehen, was da in Zukunft noch an Partner auf die Plattform kommt.

Was für Produkte bietet PROPVEST an?

Grundsätzlich dreht sich alles um fertig gestellte und bereits langfristig vermietete Immobilien mit einer kalkulierbaren Mietrendite und potenziell langfristigem Wertzuwachs. In die wir anlegen und damit an den Ausschüttungen partizipieren können.
Dabei wird Wert auf „hochwertige“ Immobilien gelegt, am liebsten mit Ankermietern aus robusten Branchen (Behörden, Ämter, Ärzte und Einzelhandel)  aber auch klassisches Wohnen.

Der PROPVEST Immobilien-Sparplan

Mit dem Sparplan wird es Anlegern automatisiert ermöglicht in verschiedene Immobilien anzulegen, ohne selbst die Auswahl treffen zu müssen/können. Das ganze geht bereits mit 25€ ohne weitere Gebühren (Ausgabeaufschlag, Kontoführung oder Kaufkosten).

Der Vorteil liegt auf der Hand – faktisch kein Aufwand und automatische Risikostreuung. Dank der Möglichkeit die Ausschüttungen wieder anzulegen auch gut geeignet für einen langfristigen Vermögensaufbau (Zinseszinseffekt).

Auch beim Sparplan kann man die einzelnen Anteile auf dem Zweitmarkt/Handelsplatz veräußern. Kein schlechtes Produkt, um sich mit wenig Geld ein ausschüttendes Immobilienportfolio mit geringen Kosten (dazu später mehr) aufzubauen.

PROPVEST SELECT Einzel Objekt wie wir sie kennen als Bestandsobjekte

Hiermit können wir Anleger uns ein individuelles Immobilienportfolio aufbauen, indem wir gezielt einzelne Immobilienanlagen auswählen, die auf der Plattform vorgestellt und mit detaillierten Informationen beschrieben werden.
Dort finden sich dann alle Informationen zum Objekt. Zustand, Mikro-, Makrolage und Mieterzusammensetzung. Natürlich auch die Rendite Prognose und alle Unterlagen wie auch das unabhängig erstellte Verkehrswert-Gutachten.

Exporo PROPVEST Bestandsobjekt Mietausschüttung Rendite

PROPVEST Select einzel Bestandsobjekt zum Augsburg/Nünberg Projekt

Wie hoch ist die Mindestanlage bei PROPVEST SELECT?

Die Mindestanlagesumme liegt aktuell bei 500€ im Podcast diskutieren wir, ob das nicht zu hoch ist. Es gibt also noch Hoffnung, dass wir hier mal wieder 100€ sehen werden.

Was sind die Gemeinsamkeiten beider Produkte?

Die zwei PROPVEST Produkte unterscheiden sich nur im Investitionsfreiheitsgrad, will ich das selbstbestimmt und selektiv. Oder nehme ich den Automatismus und die Schrotflinte? Ansonsten sind die dahinterliegende Bestandsobjekte identisch. Daher gilt das nun folgende für beides.

Wie ist die PROPVEST Bestandsimmobilien Anleihe umgesetzt bei welcher Laufzeit?

Die Anleihe wird als digitale Token in der Blockchain unter Aufsicht der BaFin abgebildet. Die Stückelung ist intern ein Euro. Damit wären eben ein geringerer Mindestinvest (was ja auch im Sparplan so passiert) denkbar.

Die Laufzeit ist auf 10 Jahre festgelegt und es gibt vielfältige Optionen, was danach geschieht. Das muss nicht zwingend eine Verwertung, also ein Verkauf sein. Hier sollen wir Investoren dann auch  ggf. mit einbezogen werden in die Entscheidung. Die ersten Projekte werden in ca. sieben Jahre in diese Phase eintreten.

Kann ich die Bestandsobjekte vorzeitig veräußern?

Dafür existiert ein eigener Handelsplatz, auf dem die Anleihen mit Auf- oder Abschlag zum inneren Wert angeboten werden können. In der Vergangenheit ist man hier problemlos seine Anteile je nach Projekt mit leichtem Auf- bis ordentlichem Aufpreis los geworden!

Auch die Sparplan Anteile soll man hier dann veräußern können.

Exporo PROPVEST Bestandsobjekt Mietausschüttung Rendite

Handelsplatz für Bestandsimmobilien bei Exporo PROPVEST

Wie läuft die Finanzierung eines Bestandsobjektes ab?

Zu jedem Bestandsobjekt gibt es detaillierte Unterlagen, in diesen findet sich auch immer ein Wertgutachten aus dem ihr entnehmen könnt, was das Objekt für einen Verkehrswert laut unabhängigem Gutachter hat.

Gut die Hälfte des Kaufpreises (LTV 50-60%) – welcher in der Regel nicht höher, als der des Wertgutachtens ist, wird klassisch über ein Bankdarlehn finanziert.

Der fehlende Betrag dann im Rahmen des „crowdfunding“ dann über die tokenisierte Anleihe durch uns Investoren in Form eines Nachrang Darlehens eingesammelt.

Welche Renditen generieren die Mietausschüttungen und wie viel der Wertzuwachs?

Die Mietrendite lässt sich sehr gut kalkulieren, aus diesem Grund ist auch nur noch diese bei PROPVEST angegeben. Nicht mehr wie bei Exporo Bestand diese plus eine prognostizierte  Wertsteigerung.

Die Mietrendite bewegt sich zwischen 3 % – 7% je nach Objekttyp, die historische Durchschnittsrendite lag bisher immerhin bei ordentlichen 4,2%.
Im Abschnitt PROPVEST Erfahrungen findet ihr meine bisherige Rendite!

Zukünftig werden die quartalsweise Ausschüttungen der Mietrenditen jährlich prognostiziert und festgelegt, damit die Quartalssprünge, die es bislang gab, egalisiert werden.

Bei der Wertsteigerung gibt es zukünftig keine Prognosen im Gegensatz zu den Exporo Bestandsobjekten mehr.

Immer mal wieder erstellt Exporo neue Verkehrswert-Gutachten, die aufzeigen, dass man durchaus bei einigen Projekten mit ordentlichen Wertzuwächsen, die ja zu 80% an uns Investoren ausgeschüttete werden, rechnen kann. Das kann definitiv noch mal ein gutes Schmankerl am Ende der Laufzeit werden.

Exporo PROPVEST Bestandsobjekt Mietausschüttung Rendite Wertzuwachs mit PROPVEST

Wertsteigerung bei Exporo Bestandsimmobilien

Welche Sicherheiten gibt es und wo liegen die Risiken beim PROVEST Investment?

Mietausschüttungen generieren mit Immobilien

sicheres Firmenkonstrukt

Die Immobilie wird nicht von Exporo erworben, sondern von einer eigens gegründeten Besitzgesellschaft, um den Sachwert die Immobilie von der Exporo AG zu entkoppeln. Damit ist sichergestellt das im Insolvenzfall der Exporo AG keine Immobilienobjekte betroffen sind.

Selbst wenn ein Immobilienprojekt durch Missmanagement in Schieflage gerät, ist im Gegensatz zu der Finanzierung von in Planung befindlichen Immobilien davon auszugehen, dass es eben kein Totalverlust wird. Sofern sich die Rahmenbedingungen in der Region in der die Immobilie steht, sich nicht katastrophal verschlechtern, wovon ich nicht ausgehe (-n will). Und das Objekt nahe am Wertgutachten veräußert werden kann.

Trotzdem muss man davon ausgehen, dass es Phasen oder im schlimmsten Fall dauerhaft keine oder negative (z. B. durch neue Verbindlichkeiten)  Rendite geben kann. Ungeplanter Leerstand, überraschende Baumängel oder deutlich teurere Sanierungen oder eben wie aktuell noch eine globale Pandemie können jeden Businessplan ins Wanken bringt.

Im neuen Produkt PROPVEST gibt Exporo ja keine Prognose mehr auf eine Steigerung des  Rückkaufwertes. Trotzdem spekulieren wir Investoren natürlich auf diese, um nach Ablauf der 10 Jahre eben 80% davon ausgeschüttet zu bekommen. Auch das birgt Risiken gerade was  die Marktsituation der Mikro und Makrolage angeht. Stecken wir dann in einer Wirtschaftskrise, sind Gewerbeimmobilien unattraktiv, wollen alles raus aufs Land? Statt einer Wertsteigerung wäre selbst ein Verlust denkbar, aktuell jedoch nicht vorstellbar.

Wie hoch sind die PROPVEST Kosten und wie setzten sie sich zusammen?

Die Gesamtkosten einer Investition in die tokenbasierten Schuldverschreibungen umfassen Einstiegskosten von 0,36 % und eine laufende Gebühr von 0,10 % p.a. KostenExporo Bestand 46 GmbH Unterlagen

Die Einstiegskosten können dabei schwanken, da habe ich durchaus auch höhere Kosten (vor den digitalen Token auch schon mal 3,5%) gesehen. Meine aktuellen Projekte bewegen sich dagegen alle unter 1%.

Exporo PROPVEST Erfahrungen

Quartalsüberschuss Arbeitsagentur in Worms

Bei den laufenden Kosten wird auch ein Teil an Exporo für die strategische Immobilienverwaltung (die erwähnten 0,1%) abgeführt.

Wird das Objekt dann nach Ablauf der 10 Jahre mit Gewinn veräußert werden ja wie schon erwähnt 80% ausgeschüttet und somit verbleiben eben 20% bei Exporo

Die im Objekt als der Immobilie anfallenden Kosten wie die Hausverwaltung werden nicht dem Finanzprodukt zugeschlagen – was auch richtig ist.

Das bedeutet die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten und auch Zinszahlungen sind dann im Rahmen der Quartalsabrechnungen ausgewiesen. Zu jedem Bestandsobjekt gibt es auch ein ausführliches Reporting.

Im Podcast gibt Leonard eine durchschnittliche TER im Bereich von 0,3 -0,5 % (so viel kostet manch ein ETF) an.

Was ist die TER?
Die Total Expense Ratio (TER) fasst die meisten Kosten eines Investmentproduktes wie Fonds oder ETFs  zusammen.
Die Gesamtkostenquote wird in Prozent angegeben und sorgt für Vergleichbarkeit.
Betrachtet werden die internen Kosten im Verhältnis zum Fondsvermögen.
In der TER sind allerdings nicht alle Kosten enthalten! So fehlen z.B.: Transaktionskosten (Ausgabeaufschlag für Investoren / Gebühren bei Investitionen innerhalb des Fonds durch das Fondsmanagement) und  ggf. anfallenden Performance-Gebühren.

Worin unterscheidet sich PROPVEST von einem Immobilienfonds?

Exporo selbst schreibt dazu auf ihrer PROPVEST Seite:

  • keine initialen Gebühren für Anleger, wie z.B. Agio,
  • kein Blind-Pool (direkte Beteiligung an einem Objekt),
  • eine effizientere Strukturierung und Management, die in der Regel eine höhere Ausschüttung als bei Immobilienfonds ermöglichen.

Ob die ausgewiesenen Einstiegskosten jetzt nicht doch ein Agio ist, darüber lässt sich streiten. Allerdings kann man sicher sagen, dass die Gesamtkosten deutlich geringer sind als bei klassischen offenen Immobilienfonds, die eben schon mal gerne ein Ausgabeaufschlag von 2-5% nehmen und jährlich weit über 1% Verwaltungsgebühren einbehalten.

Vermutlich sind die Gebühren bei Fonds tatsächlich in Summe nochmals deutlich höher als die ausgewiesenen Kosten. Wie uns Leonard berichtet konnten sie das nicht einmal mit der InREV zusammen herausfinden, wie teuer diese Produkte tatsächlich sind! Auch bei der Transparenz & Verständlichkeit für uns Anleger punkten Exporos PROPVEST Produkt somit klar gegenüber den meisten Fonds.

Vor allem aber bei der Rendite sollte PROPVEST meist deutlich vorne liegen. Die offenen Immobilienfonds liefern selten mehr als 2% und mit bisher im Schnitt ausgeschütteten 4,2% hat auch da PROPVEST klar die Nase vorne. Im Abschnitt PROPVEST Erfahrungen verrate ich euch ja meine persönliche Rendite – soviel jetzt schon auch ich habe die Fonds im Schnitt geschlagen.

Die Bestandsimmobilien können bei PROPVEST auf dem Zweitmarkt gehandelt werden, die meisten offenen Immobilienfonds allerdings auch an der Börse. Eine Rückgabe des Fonds an den Emittenten ist  bei den Fonds möglich allerdings auch an Haltefristen und Auflagen gebunden bei Exporo dagegen überhaupt nicht vorgesehen.

Was passiert mit alten Exporo Bestand und Sparplan Kunden?

Investoren so wie ich mit bestehenden Exporo Bestandsprojekten und einem Sparplan müssen sich keine Sorgen machen, wir können uns noch eine geraume Zeit in das Exporo Cockpit einloggen. Nach und nach voraussichtlich in Q1/Q2 2022 werden die Daten ins neue übersichtlichere PROPVEST Portal migriert.

Dazu wird es dann auch eine entsprechende vorab Kommunikation geben.

Fragen aus der Community zu Exporo Bestandsobjekten

Einige Fragen aus der Community, die nicht schon im Laufe des Gesprächs eingeflossen sind, haben wir, dann im Anschluss noch diskutiert. Hört in den Podcast rein für eine ausführlichere Antwort!

  1. Wie sieht Exporo* vor dem Hintergrund von Corona bzw. des Home-Office -Trends die Zukunft von Gewerbe-Immobilien? Muss beispielsweise nicht damit gerechnet werden, dass in Zukunft deutlich weniger Büroräumlichkeiten benötigt werden und durch den weiter anhaltenden Online-Trend kleinere Retail-Geschäfte, insbesondere in strukturschwachen Regionen, nicht mehr profitabel betrieben werden können?
    Ob der Trend bleibt, muss die Zukunft zeigen, es wird wohl eher auf ein Hybrid Modell herauslaufen und sich die Art der Büroräumlichkeiten (Stichwort „workspacees“ / Kommunikationsflächen) verändern. Obsolet werden Büros in geraumer Zeit nicht werden.
  2.  Bei Objekten mit negativem Cash-Flow wurde lt. Bestandsreporting ein Kredit aufgenommen. Wer stellt diese Kredite zur Verfügung und zu welchen Konditionen?
    Zu den konkreten Projekten wir Leonard noch eine schriftliche Darstellung liefern die reiche ich dann gerne nach.
  3. Das Bestandsreporting ist sehr unkomfortabel gestaltet. Man muss sich lange durch das Bestandscockpit klicken bis der gewünschte Report angezeigt wird.
    Da können wir uns freuen, mit PROPVEST wird das deutlich informativer und übersichtlicher!
  4. Die Muttergesellschaft, die Exporo* AG, ist (bilanziell) stark überschuldet (laut Bundesanzeiger). Müssen sich Investoren Sorgen machen um die zukünftige Zahlungsfähigkeit der Muttergesellschaft?
    Zu dem konkreten Punkt wird Leonard noch eine schriftliche Darstellung liefern, die reiche ich dann ebenso gerne nach.
  5.  Wo sieht Exporo* die stärksten Mitbewerber zu Exporo* bestand? Gibt es überhaupt welche?
    Dazu müsst ihr jetzt wirklich in den Podcast reinhören er hat da eine auch für mich neue Hamburger Plattform erwähnt 😉 Und ja Estateguru wurde auch genannt!

Meine Erfahrungen mit Exporo Bestandsobjekten und PROPVEST Fazit

Seit über zwei Jahren lege ich nun in Bestandsobjekte bei Exporo an (hier könnt ihr nachlesen wie alles begann). Mittlerweile habe ich 19 Immobilien Projekte im Portfolio, anfangs noch zu 1000€ als klassische Anleihe bei der Baader Bank. Und natürlich auch mittlerweile viele der Token Anleihen mit kleineren Beträgen.

 PROPVEST Erfahrungen

Meine Exporo Bestandsprojekte

Auch den Sparplan habe ich schon ausprobiert – dazu später mehr.

Die Rendite lag vor Corona bei ca. 3,5% nach Corona dann nur noch bei  3% (in meinem IZF/XIRR ist nur die Exporo Rendite nach Steuer ausgewiesen!) perspektivisch erwarte ich wieder eine höhere Rendite tendenziell sollten das 4% werden, da Anfangs einige Projekte nicht sofort eine Mietausschüttung generierten und irgendwann auch Corona vorbei sein wird.

Das ist deutlich höher als der Durchschnitt bei offenen Immobilienfonds (in 2020 2,1%) vor allem, wenn man bedenkt das im Gegensatz zu den Fonds noch keine, vermutlich Rendite positiven, Veräußerungen getätigt wurden – das glückliche Ende sollte also noch kommen!

Von daher bin ich mit dem indirekten Investment in Immobilien zufrieden und ich werde auch weiterhin investiert bleiben.

Wie investiere ich jetzt weiter bei PROPVEST?

Trotz, dass ich weiter investiere, werde ich allerdings auch nicht mehr so gravierend aufstocken. Der Immobilienanteil in meinem Portfolio soll 15% nicht überschreiten und ich möchte auch kein regionales Klumpenrisiko haben. Daher investiere ich gelegentlich gezielt in einzelne Immobilien REITs bzw. habe auch noch einen globalen Immobilien ETF im Depot um auch hier breit aufgestellt zu sein.

Wir alle wissen nicht, wie sich einzelne Märkte entwickeln, ob Homeoffice die Büroimmobilien beeinträchtigt oder die deutsche Alterspyramide für hohe Leerstandsquoten sorgen wird. Daher sind für mich deutsche Immobilien eben nur ein Bestandteil meiner Investmentstrategie.

Was nicht heißt, dass ich nicht doch die ein oder andere Einzel Immobilie über PROPVEST Select mir ins Portfolio ziehen werde!

Was ich auf jeden Fall weiter laufen lasse, ist mein Sparplan der sich nun PROPVEST Immobilien-Sparplan nennt.
Mit wenigen € kann ich damit mein Exporo Immobilien Portfolio weiter diversifizieren, ohne großartig Zeit in die Projektanalyse stecken zu müssen. Vor allem im Vergleich zu klassischen offenen Immobilienfonds hat mich PROPVEST überzeugt, transparent mit geringen Kosten und akzeptabler Rendite, das passt.
Und so ein Desaster wie ich das mit meinem offenen Immobilienfonds ( Credit Suisse CS  Euroreal Fond ) erlebt habe, kann durch die separierte Struktur schon mal gar nicht passieren ein weiterer Pluspunkt!

Wenn ich euch jetzt neugierig gemacht habe auf Exporo PROPVEST dann nutzt meinen Anmeldelink und sichert euch einen Neukundenbonus von bis zu 50€ wenn ihr beide Produkte ausprobiert (jeweils 25€)!

Das angesprochene Projekt in Augsburg/Nürnberg mit 4% Mietrendite ist übrigens immer noch zu haben und ich bin nun auch selbst investiert.

Natürlich freue ich mich über eure  Kommentare, Fragen und Anregungen!

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Beachte bitte meinen Haftungsausschluss. Ich betreibe keinerlei Anlageberatung und spreche keine Empfehlungen aus. Auf fast allen P2P, Crowdfunding und Kryptolending Plattformen, über die ich berichte, bin ich selbst investiert. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Entwicklungen der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Entwicklungen! Links zu den Plattformen sind in der Regel Affiliate-Links, bei denen oft du Vorteile hast und ich eine kleine Provision erhalte.

8 Gedanken zu „Einfach Mietausschüttungen & Wertzuwachs generieren? Erfahrungen mit PROPVEST Bestandsobjekten

  1. Hartwig Eigenbrodt

    Du hast die kritischen Themen angesprochen, du warst wirklich sehr gut vorbereitet. Dafür vielen Dank !!!

    Problem bei all diesen Anlageformen ist, dass die Initiatoren es immer wieder schaffen, die Risiken vollständig auf die Anleger zu schieben, während sie selbst sicheres Einkommen generieren. Zu mindestens ein wenig „skin In the game“ wäre hier ein Friedensangebot.

    1. p2pAdmin Beitragsautor

      Danke Hartwig für deinen lobenden Kommentar :)!

      Würde ich als Anbieter auch so machen Rendite ohne Risiko 🙂
      Ganz so schlimm ist es ja nicht, wenn sei einen ganz miesen Job machen würden gäbe es auch keine Mieteinnahmen und auch keine Provision (die besagten ca. 10%) davon für Exporo. Auch an einer Wertsteigerung haben sie ja Interesse da sind sie wieder mit 20% im Boot ….
      grüße
      Thomas

  2. Hartwig Eigenbrodt

    Kann es sein, dass die das Mindestinvestment schon gesenkt haben ?

    Ich hatte mich gerade dort eingeloggt und dann gesehen, dass jetzt nur noch 100 Euro erwartet werden. Bei dem Betrag habe ich z.B. überhaupt kein Problem, da werde ich in die Projekte investieren. Bei 500 Euro würde ich schon länger grübeln.

        1. p2pAdmin Beitragsautor

          ja das kann sein ich hab mich jetzt halt doch zu den 500 bei Augsburg durchgerungen, der Mietermix erscheint mir solide genug, um das zu investieren und bislang kam man auch wirklich gut und ohne Verluste raus…

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