14% Zinsen für lettische Immobilien – meine Devon Erfahrungen
Devon hat seit dem Start im April 2025 über 12,6 Millionen Euro eingesammelt, rund 1.450 Anleger sind aktiv investiert, und zwei Projekte sind bereits vollständig zurückgezahlt. In meinen Devon P2P Erfahrungen geht es um eine Immobilien-Finanzierungsplattform, die in Estland firmiert, aus Riga heraus arbeitet und ausschließlich lettische Projekte der eigenen Gruppe finanziert. Die Projekte zahlen meist 14 % Zinsen mit täglicher Zinsgutschrift, dazu kommen immer wieder Cashback-Aktionen. Ich bin seit Juli 2025 dabei, und bei mir kommen Zinsen und Rückzahlungen bislang pünktlich. Verändert hat sich 2026 trotzdem einiges: neue Kreditverträge ohne Konzerngarantie, ein Wechsel an der Spitze der Muttergesellschaft und ein Jahresabschluss der Devon OÜ, der im estnischen Register noch fehlt.
Devon gehört zu MJL Enterprises, einer lettischen Bau- und Entwicklergruppe mit über 30 Jahren Bauerfahrung. Die Plattform ist nicht reguliert, eine Einlagensicherung gibt es nicht.
💎 Devon: Cashback auf drei Projekte, bis zu 3%
- Laufzeit: bis die Projekte voll finanziert sind (Stand 05.10.2026).
- Bonus: Juglasciems Village Stage 1: 3% Cashback, Biķernieku 13A: 2%, Brīvības 249A: 2%. 💶
- Mechanik: Cashback auf Investments in diese drei Projekte, Mindestanlage 1.000 € je Projekt.
Zuletzt aktualisiert am: 5. Oktober 2026
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Devon Anleitung und Übersicht
Die wichtigsten Devon Daten im Steckbrief
Bevor es in die Tiefe geht, gibt es zuerst einmal einen Überblick über die wichtigsten und relevanten Daten der P2P Kredite Plattform Devon
| Gegründet | 2025 (Devon OÜ, Plattformstart April 2025) |
| Vorstandsvorsitzender | Jānis Lagzdiņš (Vorstand Devon OÜ), Toms Bērzkalns (COO); MJL Enterprises: Maija Kestere-Lagzdiņa (seit 30.07.2026) |
| Reguliert | nein (geplant: AIFP-Regime und Prospekt, ohne Termin) |
| Investoren | 1.453 aktive Investoren (31.08.2026) |
| Firmensitz | firmiert in Estland unter Devon OÜ, operiert aus Riga, Lettland |
| Sicherheiten | keine Garantie; nachrangiges Darlehen an die Devon OÜ (§ 39 InsO), eigene Hypothek nur bei Juglasciems (nach Vollfinanzierung) |
| Rendite | meist 14 % Projektzins; Ø 15,23 % laut Devon inkl. Cashback- und Zinseszins-Effekt (August 2026) |
| Rückkaufgarantie | nein (Konzerngarantie seit Juni 2026 gestrichen) |
| Zweitmarkt | nein / Early Exit ab 6 Monaten, nur wenn andere Anleger nachzeichnen |
| Kreditarten | Nachrangdarlehen für Immobilienprojekte, ein erstrangig besichertes Projekt |
| Finanziertes Kreditvolumen | kumuliert 12,63 Millionen Euro (31.08.2026) |
| Mindestanlage | 1000€ je Projekt |
| Invest Strategien | keine |
| Rating | kein externes Rating; mein P2P-Rating: 65/100 |
| Treueprogramm | ja (Loyalty Rewards: Bronze bis Platinum, +0,5 % bis +1,5 % p.a.) |
| Geschäftsbericht | Devon OÜ: Jahresabschluss 2025 nicht eingereicht (fällig 30.06.2026); MJL: nur Einzelabschlüsse, kein Konzernabschluss |
| Neukunden Bonus | 1% Cashback innerhalb der ersten 60 Tage nach Registrierung |
Die beiden letzten Devon 2026 Neuigkeiten
Devon informiert über Blog und Newsletter mit monatlichen News Updates. Die beiden aktuellsten Meldungen:
Devon berichtet über August 2026: Gutachten von KPMG, Projektfortschritt und Finanzierungskennzahlen
Die P2P-Plattform Devon nennt in ihrem Monatsupdate für August 2026 eine Finanzierungssumme von 215.345 EUR und insgesamt 12.625.653 EUR über die Plattform. Veröffentlicht wurde außerdem ein Rechtsgutachten der KPMG Germany zur Kreditstruktur. Beim Projekt White Amber liegt die Baugenehmigung vor. (Quelle)
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Devon veröffentlicht KPMG-Rechtsgutachten zur Kreditstruktur und zum Einlagengeschäft
Die P2P-Plattform Devon nennt ein Rechtsgutachten der KPMG Germany zu ihrer Darlehensstruktur. Laut Gutachten erfüllt der Darlehensvertrag die Anforderung einer qualifizierten Nachrangigkeit, weshalb die Darlehenssumme nicht bedingungslos rückzahlbar ist. Die Plattform kündigt an, Hinweise des Gutachtens schrittweise umzusetzen. (Quelle)
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Devon Erfahrungen nach 1 Jahr: 4,5 % Cashback-Aktion läuft — soll ich jetzt aufstocken?
Zum Abspielen wird YouTube geladen – inkl. Datenübertragung an Google.
Was ist Devon?
Devon ist eine 2025 gegründete P2P-Plattform, die in Estland firmiert (Devon OÜ) und aus Riga heraus arbeitet. Sie finanziert ausschließlich Immobilienprojekte der eigenen Gruppe in Lettland, vor allem in Riga und Jūrmala. Anleger geben dabei ein nachrangiges Darlehen an die Devon OÜ, die das Geld zu identischen Konditionen an die jeweilige Projektgesellschaft weiterreicht. Bei den meisten Projekten läuft das als Mezzanine-Finanzierung hinter einer Bank. Zwischen Mai und August 2026 sind die Projektgesellschaften direkt unter die Devon OÜ gewandert, eine hundertprozentige Tochter der MJL Enterprises.
Im Gegensatz zu Marktplätzen wie Mintos vermittelt Devon nicht zwischen fremden Kreditgebern und Anlegern. Betreiber, Schuldner und Projektentwickler gehören zur selben MJL-Gruppe, das Geld fließt nur in deren eigene Projekte. Eine Aufsicht über die Plattform gibt es nicht, Devon setzt stattdessen auf die lange Bauerfahrung der Gruppe.
Projekte und Konditionen im Detail stehen auf der Devon-Webseite.
Der Fokus auf lettische Immobilienprojekte eines einzigen Entwicklers macht Devon sehr greifbar. Genau diese enge Bindung an MJL Enterprises ist aber zugleich das größte Risiko der Plattform.
Devon Zahlen & Fakten Stand August 2026
Devon hat seit dem Start kumuliert 12,63 Millionen Euro eingesammelt, aktiv investiert sind 1.453 Anleger (Stand 31.08.2026). Die Zahlen stammen aus den Monatsberichten, eine eigene Statistikseite gibt es noch nicht. Die angegebene Durchschnittsrendite von 15,23 % p.a. enthält Cashback und Zinseszins, die Projekte selbst zahlen meist 14 %. Ausgezahlt hat Devon bislang 1.910.793 Euro Zinsen, davon 148.203 Euro im August. Die Plattform schüttet also laufend aus und sammelt nicht nur ein.
Auffällig ist der Einbruch beim Neugeld: Von November 2025 bis Februar 2026 kamen monatlich rund 1 Million Euro dazu, im Mai noch 930.615 Euro. Nach dem Vorgehen der BaFin gegen Ventus waren es im Juli nur noch 148.869 Euro und im August 215.345 Euro, neue aktive Anleger kamen im Juli gerade zehn dazu. Das bremst die Finanzierung offener Projekte und den Early Exit, der nur mit Neugeld funktioniert.
Finanziert werden vor allem Wohnimmobilien in Riga und Jūrmala, im April 2026 steckten rund 10,4 Millionen Euro Anlegergeld in den Projekten. Entwickelt und gebaut wird innerhalb der Gruppe, die Monatsberichte zeigen je Projekt Baustand, Finanzierungsquote und Reservierungen.
Da Devon nicht reguliert ist, gibt es kein Aufsichtsorgan und keine Einlagensicherung. Die MJL-Gruppe sagt zu, Projekte mit Zahlungsschwierigkeiten im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten zu unterstützen, eine Garantie ist das seit Juni 2026 aber nicht mehr.
Wer leitet Devon?
Hinter Devon steht die lettische Bau- und Entwicklergruppe MJL Enterprises. Unter der 2018 gegründeten Holding hängen unter anderem der Bauträger MJL Development, der Modulbauer MJL Moduls, das ALTUM-geförderte Mietwohnungs-Unternehmen Jelgavas Īres Nami und Devon als Finanzierungsplattform, dazu je größerem Bauvorhaben eine eigene Projektgesellschaft. Die oft genannten über 30 Jahre Erfahrung stammen aus der 1993 gegründeten Baufirma Ropex Building and Construction.
Jānis Lagzdiņš – Vorstand Devon OÜ
Devon wird von Jānis Lagzdiņš geführt, der seit der Gründung im März 2025 einziges Vorstandsmitglied der Devon OÜ ist (auf der Website „Chairman of the Board“). Laut Devon war er knapp zehn Jahre Managing Partner bei PricewaterhouseCoopers Legal in Lettland, mit Schwerpunkt auf Due Diligence, M&A, Immobilien und Risikomanagement. Er sitzt außerdem im Vorstand aller Projektgesellschaften.
Wechsel an der Spitze der Gruppe: Bis Ende Juli 2026 führte Jānis Lagzdiņš auch die Muttergesellschaft, Mitte Juli schrieb er noch als „owner of MJL Group“ an die Anleger. Seit dem 30.07.2026 ist laut lettischem Handelsregister Maija Kestere-Lagzdiņa Vorstandsvorsitzende der MJL Enterprises, seit dem 04.08.2026 dort wirtschaftlich Berechtigte, bei der Devon OÜ seit dem 10.08.2026. Eine Erklärung dazu gibt es im Devon-Blog bisher nicht. Lagzdiņš bleibt Vorstand der Devon OÜ und der Projektgesellschaften.
Formalien der Devon OÜ: Die Devon OÜ hat ihren Jahresabschluss 2025 nicht beim estnischen Handelsregister eingereicht, fällig war er am 30.06.2026. Im Register ist zusätzlich eine im Amtsblatt (Ametlikud Teadaanded) veröffentlichte Bekanntmachung zur Löschung der Gesellschaft vermerkt, Inhalt und Frist konnte ich nicht einsehen (Abruf 26.09.2026). Erwähnenswert ist das, weil die Devon OÜ die Gesellschaft ist, bei der wir Anleger unsere Darlehen zeichnen.
Anfang 2026 ist mit Toms Bērzkalns ein Chief Operating Officer (COO) dazugekommen. Er kommt aus dem Corporate Finance, unter anderem von KPMG, und verantwortet das operative Geschäft und die internen Kontrollen. Seine Berufung passt zum erklärten Ziel, mit wachsender Größe auch die Strukturen professioneller aufzustellen.
Neben Lagzdiņš und Bērzkalns gehören Fachleute aus Projektentwicklung, Projektmanagement und Finanzen zum Team.
Technisch läuft die Plattform bisher auf Software von WLS (White Label Solutions), die auch Ventus nutzt. Im Juli 2026 hat Devon den Wechsel zu einem neuen Anbieter angekündigt, der getrennte Anlegerkonten ermöglichen soll, Ende September stand im Footer aber noch „Powered by WLS“. Das Team ist klein: Die Devon OÜ meldet in Estland keine eigenen Mitarbeiter, das Kernteam von sechs Personen arbeitet in Riga, die MJL-Gruppe beschäftigt 44 Leute.
Die Devon Anmeldung und der Startbonus
Die Anmeldung bei Devon ist einfach und ähnlich strukturiert wie bei anderen bekannten P2P-Plattformen. Die Plattform führt dich Schritt für Schritt durch den Anmeldeprozess, der jedoch derzeit nur in englischer Sprache verfügbar ist:
- Registrierung starten
Klicke auf „Sign Up“ auf der Startseite von Devon. - Persönliche Daten angeben
Gib deine E-Mail-Adresse ein und lege ein sicheres Passwort fest. - E-Mail-Bestätigung
Überprüfe dein Postfach und bestätige die Verifizierungsmail von Devon, um fortzufahren. - Identifizierungsprozess abschließen
Führe die finale Identifizierung durch, indem du einen gültigen Personalausweis oder Reisepass hochlädst, um dein Konto vollständig zu aktivieren. - KYC und AML
Eventuell sind zusätzliche spezifische Daten (Know Your Customer) anzugeben, um den regulatorischen Auflagen zu genügen.
Zudem musst du möglicherweise die Herkunft der eingezahlten Gelder nachweisen (Geldwäsche AML).
Es reicht, wenn du meinen Devon Link nutzt, um den Werbebonus von 1% zu erhalten.
Voraussetzungen für die Investition sind ein Mindestalter von 18 Jahren sowie die Staatsbürgerschaft eines Landes des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR).
Nach Anmeldung und Einzahlung kannst du investieren. Geld einzuzahlen ist unkompliziert: Unter „Deposit/Withdrawal“ im Dashboard findest du alle SEPA-Daten und überweist einfach. Wichtig ist nur, dass das Geld aus legalen Quellen stammt, um den AML-Anforderungen zu genügen.
Ein zusätzlicher Bonus für neue Anleger
Bei deiner Erstanmeldung über meinen Blog erhältst du einen Willkommensbonus in Form von 1% Cashback auf deine Investments der ersten 60 Tage, wenn du meinen Devon Bonus Link nutzt. Wichtig: Wer später den Early Exit nutzt, verliert diesen Bonus anteilig wieder.
Investieren bei Devon
Investiert wird bei Devon manuell und projektweise, ab 1.000 Euro pro Projekt. Auf dem Erstmarkt wählst du die Projekte selbst aus, Auto-Invest oder fertige Strategien gibt es nicht.
Anlegen auf dem Erstmarkt bei Devon
Bei Devon investierst du in einzelne Immobilienprojekte. Rechtlich gibst du dabei ein nachrangiges Darlehen an die Devon OÜ, die es an die jeweilige Projektgesellschaft weiterreicht. Dadurch bleibt die Struktur übersichtlich: Du wählst konkrete Projekte aus und investierst nicht in Kreditbündel.
Auf der Plattform kannst du die verfügbaren Projekte einsehen, inklusive ausführlicher Informationen zu :
- Sicherheiten und Kapitalstruktur
- Zinssatz (von/bis)
- Laufzeit in Monaten
Wenn dich ein Projekt überzeugt, gibst du den Betrag ein und investierst direkt. Auto-Invest gibt es nicht. Am 05.10.2026 waren vier Projekte offen: Deibner House (16 %, Runde 1), Biķernieku 13A und Brīvības 249A (je 14 %, Runde 3) sowie Juglasciems Village Stage 1 (13 %, erstrangige Hypothek, Runde 3).
So entscheidest du selbst, in welche Projekte dein Kapital fließt, und behältst die volle Kontrolle über dein Portfolio.
Die Zinsen werden täglich berechnet und gutgeschrieben, bei 14,25 % p.a. sind das rund 0,039 % pro Tag. Anders als bei Bondora Go & Grow oder Monefit SmartSaver bleibt das Geld aber für die Laufzeit im Projekt gebunden.
Wie funktioniert das Compound bei Devon?
Pro Projekt kannst du einstellen, ob die Zinsen automatisch reinvestiert (Compound) oder monatlich ausgezahlt werden. Reinvestierte Zinsen erhöhen dein Kapital im jeweiligen Projekt. Die Einstellung gilt projektbezogen, du kannst also mischen. Laut Devon nutzt mehr als die Hälfte der Anleger die Funktion.
Compound verstärkt den Zinseszins, bindet aber auch mehr Geld im Projekt. So mache ich das: Compound ist bei mir überall ausgeschaltet, ich lasse mir die Zinsen monatlich auszahlen.
Die Devon Gebühren
Für Investoren fallen keine Gebühren an, weder für Einzahlung, Investition noch Auszahlung. Gerade bei einer jungen Plattform fällt das positiv auf. Kosten entstehen nur indirekt beim Early Exit.
Der Early Exit bei Devon
Einen Zweitmarkt gibt es nicht. Seit Oktober 2025 bietet Devon stattdessen einen Early Exit an, mit diesen Bedingungen:
- frühestens sechs Monate nach Veröffentlichung des Projekts
- Auszahlung nur, wenn andere Anleger den Betrag im selben Projekt neu zeichnen, eine Zwischenfinanzierung durch Devon gibt es nicht
- Zinsen laufen bis zur Auszahlung weiter, Anträge werden der Reihe nach bedient, Teilauszahlungen sind möglich und ein Antrag lässt sich jederzeit zurückziehen
- erhaltene Boni werden anteilig zurückgefordert, Affiliate- und Empfehlungsboni entfallen, der Loyalty-Status pausiert 180 Tage
Bis April 2026 hat Devon so 277.559 Euro zurückgeführt, im Schnitt in gut drei Tagen. Das war allerdings bei rund einer Million Euro Neugeld im Monat. Bei 150.000 bis 215.000 Euro im Juli und August ist ein schneller Ausstieg kein Automatismus mehr.
Das Devon Loyalty Programm
Seit November 2025 belohnt Devon größere Portfolios mit dem Loyalty Rewards Program. Maßgeblich ist der gesamte aktive Investmentbetrag über alle Projekte:
- Bronze (ab 10.000 €): +0,5 % p.a.
- Silver (ab 25.000 €): +0,75 % p.a.
- Gold (ab 50.000 €): +1,0 % p.a.
- Platinum (ab 100.000 €): +1,5 % p.a.
Der Bonus wird automatisch auf den Projektzins aufgeschlagen und täglich ausgezahlt, auch Compound-Zinsen zählen mit. Nach einem Early Exit pausiert der Status 180 Tage und wird danach automatisch wieder aktiviert.
Das Steuer-Thema bei Devon
Devon behält keine Quellensteuer ein. Im Account gibt es einen Tax Report mit Zinsen und Boni, zurückgeforderte Boni aus einem Early Exit stehen dort als „capital loss“. Die Erträge gehören in die eigene Steuererklärung.
Das Devon Darlehensportfolio – In was investierst du eigentlich
Schauen wir uns an, was du rechtlich in der Hand hast. Du gibst ein nachrangiges Darlehen an die Devon OÜ, die es zu identischen Konditionen an die Projektgesellschaft weiterreicht. Auch dieses Weiterleitungsdarlehen ist nachrangig: Im Insolvenzfall werden zuerst die Banken mit ihren Senior-Krediten bedient. Eigene Grundpfandrechte zugunsten der Anleger gibt es bei den Mezzanine-Projekten nicht. Devon schreibt zwar, alle Mezzanine-Positionen seien durch Immobilien gesichert, Art und Rang dieser Sicherheiten sind öffentlich aber nicht belegt.
Die Laufzeiten liegen meist zwischen einem und drei Jahren. Als Mezzanine-Kredite bringen die Darlehen mehr Zins als die Senior-Kredite der Banken, tragen durch die nachrangige Stellung aber auch mehr Risiko.
Wirtschaftlich hängt die Rückzahlung am Zielobjekt (Grundstück, Rohbau oder fertiges Gebäude) und an dessen Verkauf oder Refinanzierung. Rechtlich dient das Objekt aber zuerst der Bank als Sicherheit. Wird der Bau nicht fertig, bleibt im schlimmsten Fall der Verkauf von Grundstück oder Rohbau, und die Bank wird vor dir bedient.
Das erklärt die Zinsen von meist 14 %. Die Banken verlangen deutlich weniger, bei Tērbatas Lofts zum Beispiel 3,95 % plus Euribor.
Eine Rückkaufgarantie gibt es nicht. Die älteren Verträge sahen zusätzlich eine Gruppengarantie vor: Bei Verzögerungen sollten andere Gesellschaften der Gruppe einstehen.
Kapitalstruktur statt LTV: Laut Devons Jahresrückblick vom April 2026 verteilt sich das Kapital in den Projekten so:
| Geldgeber | Anteil |
|---|---|
| Anleger (Mezzanine über Devon) | 47,5 % |
| Banken (Senior-Kredite) | 40,2 % |
| Eigenkapital der MJL-Gruppe | 12,3 % |
Den gewichteten LTV gibt Devon mit 43,5 % an, gemessen an einem Projektwert von 44,1 Millionen Euro inklusive erwartetem Entwicklungswert. Gemessen am eingesetzten Geld sind knapp 88 % über Banken und Anleger finanziert.
Vertragsupdate Juni 2026
Nach den Entwicklungen rund um § 1 KWG hat Devon die Kreditverträge mit den eigenen Rechtsberatern überarbeitet: Eine qualifizierte Nachrangklausel nach § 39 InsO ist ausdrücklich aufgenommen, die Risiken der Anleger sind klarer formuliert, und die Gruppengarantie ist gestrichen. Laut Devon wäre eine unbedingte Rückzahlungszusage rechtlich nicht tragfähig und würde einen falschen Eindruck erwecken. Die neuen Verträge gelten für neue Projekte und Nachfinanzierungen, und über 96 % der Anleger haben auch ihre bestehenden Investments umgestellt. Für die übrigen lief eine Nachfrist.
Wirtschaftlich ändert das wenig. Auch unter den alten Verträgen hing die Rückzahlung am Erfolg der Projekte und an der Zahlungsfähigkeit der Gruppe, die „Garantie“ wurde dieser Realität nie ganz gerecht. MJL sagt weiterhin zu, Projekte „im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten“ zu unterstützen, und hat das bei den Crowdestate-Altfällen und bei Barona 92 auch getan. Für mich ist die Anpassung ein Schritt zu mehr juristischer Ehrlichkeit, kein Verlust an realer Sicherheit.
Die Kehrseite ist das Klumpenrisiko: Alle Devon-Darlehen hängen an Projekten derselben Gruppe, ohne Garantie und ohne Streuung über Kreditnehmer oder Länder. Ob zurückgezahlt wird, hängt am Erfolg dieser Projekte und an der Lage einer einzigen Gruppe, für die es keinen Konzernabschluss gibt. Eine Streuung, wie sie Marktplätze mit vielen Kreditgebern bieten, gibt es hier bewusst nicht.
Halten wir fest: Du investierst in einzelne Projekte mit nachvollziehbarer Kapitalstruktur und überschaubarer Laufzeit, trägst aber das Risiko eines Nachrangdarlehens ohne Garantie und ohne eigene Sicherheiten. Die Zinsen von 14 % sind der Preis dafür.
Die Besonderheit der Devon‑Projekte
Bei einigen Projekten setzt Devon auf Modulbauweise mit Holzmodulen aus der Fabrik. Geliefert werden sie von MJL Moduls und vor allem von ReBalt Modular Systems. Die industrielle Fertigung soll Bauzeiten verkürzen, Kosten und Wetterrisiken senken und die Energieeffizienz verbessern. ReBalt gehört allerdings nicht zur MJL-Gruppe, sondern zu 100 % Ēvalds Zunda, der im Devon-Team als Head of Production geführt wird. Lieferant der Module für Meira Garden und die Jelgava-Mietwohnungen ist damit die Firma eines Teammitglieds, eine Verflechtung, die ich im Blick behalte.
Holzmodule in Serie für bezahlbare Mietwohnungen, ein Konzept, das wir sicher gerne auch in Deutschland so hätten…
Neue Projekttypen auf Devon
Seit Anfang 2026 hat Devon das Angebot erweitert:
Mietprojekte: Seit März 2026 gibt es auch „Rental-Focused Projects“, also fertige, vermietete Immobilien, bei denen es um Modernisierung und langfristige Vermietung geht. Das erste ist eine Wohnung im Amber Park in Jūrmala.
Erstrangig besicherte Projekte: Mit Juglasciems Village (März 2026) gibt es erstmals ein Projekt mit erstrangiger Hypothek („First Rank Mortgage“), bei dem Anleger an erster Stelle der Sicherheiten stehen. Eingetragen wird die Hypothek allerdings erst, wenn das Projekt voll finanziert ist, im Juni 2026 waren es 20 %. Erschlossen werden über 76.000 m² mit 60 Grundstücken in Riga, danach soll eine Bank refinanzieren. MJL Development steuert rund 12 % Eigenkapital (375.000 Euro) als Skin in the Game bei, der Zins liegt bei 13 %.
Wo die Projekte stehen (Monatsbericht August 2026):
- Terra Dunte (früher Duntes Park Stage 1, größte Position mit 2,2 Mio. Euro): Baugenehmigung seit Juni, Baubeginn Anfang 2027 geplant
- White Amber: Baugenehmigung seit August
- Meira Garden: zweiter Bauteil fertig, rund 40 % der Wohnungen reserviert, Fertigstellung ursprünglich für Mai 2026 geplant
- Tērbatas Lofts: noch in Planung
- Brīvības 249A: Kauf des Objekts im Juni noch nicht abgeschlossen
Ein Großteil des Anlegergelds steckt damit in Projekten vor Baubeginn und bleibt entsprechend lange gebunden.
Welche Vor- und Nachteile hat Devon?
Vor- und Nachteile von Devon auf einen Blick
Vorteile von Devon
- Direkter Zugang zu lettischen Immobilienprojekten eines Entwicklers mit über 30 Jahren Bauerfahrung
- Projektzinsen von meist 14 % (13 bis 16 %) bei Nachrangdarlehen
- Early Exit ab sechs Monaten als vorzeitige Ausstiegsoption
- Cashback Aktionen für extra Rendite
- Tägliche Verzinsung und optionaler Zinseszins-Effekt
- Loyalty Rewards Program mit bis zu +1,5 % p.a. für langfristige Investoren
- Bisher alle Fälligkeiten bedient, zwei Projekte vollständig zurückgezahlt
- Inzwischen auch erstrangig besicherte Projekte verfügbar
- Keine Gebühren und ein Tax Report im Account
- Einfache und übersichtliche Plattformbedienung
Nachteile von Devon
- Keine Regulierung und keine Einlagensicherung
- Investitionen nur in Projekte der MJL-Gruppe (Klumpenrisiko)
- Nachrangdarlehen ohne Garantie (seit Juni 2026) und ohne eigene Sicherheiten
- Kein Zweitmarkt für vorzeitigen Verkauf der Projekte
(Early Exit nur, wenn andere Anleger nachzeichnen, Boni werden anteilig zurückgefordert) - Jahresabschluss 2025 der Devon OÜ nicht eingereicht, kein Konzernabschluss der MJL-Gruppe
- Neugeld seit Mai 2026 stark rückläufig
- Plattform noch jung, Langzeiterfahrungen fehlen
- Wie jede Investition sind auch P2P-Investitionen riskant
Die Devon Risiko FAQ
Ohne Garantie und mit nachrangigen Darlehen hängt bei Devon alles an den Projekten und an der MJL-Gruppe. Die wichtigsten Risikofragen:
Wie verdient Devon Geld?
Nicht über Gebühren. Devon ist das Finanzierungsvehikel der MJL-Gruppe, verdient wird an den Projekten selbst (Wohnungsverkäufe, Mieten, Bauleistungen der Gruppenfirmen). Zinsen und Cashback sind für die Gruppe Kapitalkosten. Die Devon OÜ selbst meldet für 2025 rund 0,39 Millionen Euro steuerpflichtigen Umsatz, woher er stammt, ist nicht veröffentlicht.
Arbeitet Devon profitabel?
Für die Devon OÜ ist das unbekannt, ihr Jahresabschluss 2025 fehlt. Die Holding MJL Enterprises machte 2023 einen Gewinn von 54.602 Euro und 2024 und 2025 kleine Verluste um 2.500 Euro. Profitabel ist die Baufirma Ropex mit 0,99 Millionen Euro Gewinn 2025. Mehrere Projektgesellschaften schreiben Verluste, drei Gruppengesellschaften haben negatives Eigenkapital. Ein Konzernergebnis gibt es nicht.
Ist Devon seriös?
Dafür sprechen echte Projekte mit Baugenehmigungen, Senior-Finanzierungen von Banken wie Luminor und BluOr, bisher pünktlich bediente Fälligkeiten, der beglichene Crowdestate-Altfall und eine ausführliche Antwort auf meinen BaFin-Check. Dagegen stehen fehlende Regulierung und Einlagensicherung, kein Konzernabschluss, der fehlende Jahresabschluss der Devon OÜ samt Löschungsbekanntmachung und der unkommentierte Wechsel an der MJL-Spitze.
Gibt es bei Devon Kredit-Ausfälle?
Bislang keine. Barona 92 wurde im Juni 2026 aus Gruppenmitteln getilgt, weil die Wohnung noch nicht verkauft war. Das Risiko bleibt: Die Darlehen sind nachrangig, im Insolvenzfall werden zuerst die Banken bedient.
Wie schnell komme ich bei Devon an mein Geld?
Freies Guthaben jederzeit per SEPA. Investiertes Geld ist meist ein bis drei Jahre gebunden, vorher geht es nur über den Early Exit, und der funktioniert nur, wenn andere Anleger nachzeichnen. Erhaltene Boni werden dabei anteilig zurückgefordert.
Welche Auswirkung hätte eine Insolvenz von Devon?
Anleger wären nachrangige Gläubiger der Devon OÜ, deren Vermögen vor allem aus Beteiligungen an und Forderungen gegen die Projektgesellschaften besteht. Die Anlegergelder liegen nur auf separaten Konten, nicht bei einem Treuhänder oder lizenzierten Zahlungsdienstleister. Bei der Insolvenz einer Projektgesellschaft verwertet zuerst die Bank. Eine Gruppengarantie gibt es seit Juni 2026 nicht mehr, MJL sagt aber Unterstützung im Rahmen der eigenen Möglichkeiten zu, wie bei Crowdestate und Barona 92. Die angekündigte MJL-Anleihe als Puffer ist noch nicht begeben.
Gibt es eine Einlagensicherung bei Devon?
Nein. Devon ist keine Bank, es gibt keine Einlagensicherung und keine Anlegerentschädigung. Investiert wird auf eigenes Risiko, P2P-Investments tragen ein hohes Risiko bis zum Totalverlust.
Ist eine ECSP-Regulierung bei Devon geplant?
Bisher nein. COO Toms Bērzkalns hält eine ECSP-Lizenz für nicht anwendbar, weil sie die Finanzierung eigener Projekte verbietet. Im Monatsbericht Juli 2026 ist allerdings von AIFM- und ECSP-Lizenzierung die Rede, der Widerspruch ist offen. Verfolgt wird das AIFP-Regime mit geprüftem Prospekt und Feeder-Vehikel, ohne Termin. Am 26.08.2026 wurde dafür in Lettland die Devon AIFP SIA eingetragen, noch ohne Lizenz.
Gibt es einen Geschäftsbericht der MJL-Gruppe?
Einen Konzernabschluss gibt es nicht. MJL Enterprises hat Einzelabschlüsse 2018 bis 2025 eingereicht, zuletzt am 17.06.2026, ein Prüfer ist öffentlich nicht angegeben. Die Devon OÜ hat ihren Abschluss 2025 dagegen nicht eingereicht (fällig 30.06.2026). Die im Juni 2026 angekündigten Quartals- und Konzernberichte sind bisher nicht erschienen.
Crowdestate-Altlasten vollständig beglichen
Im März 2026 hat MJL Enterprises die offenen Verpflichtungen aus zwei alten Crowdestate-Projekten (Sprukstes iela 13 und Mailīšu iela 5b in Riga) vollständig zurückgezahlt: rund 1,45 Millionen Euro inklusive Kapital, aller Zinsen seit 2021 und 3 % Strafgebühr, aus eigenen Mitteln und ohne Devon-Anlegergeld (offizieller Blogpost). Die Kehrseite: Die Projekte hingen fünf Jahre. Für die Seriosität der Gruppe ist der Fall trotzdem ein gutes Signal, denn sie hat ihre Verpflichtungen gegenüber Anlegern am Ende erfüllt.
Devon im BaFin-Check: die sechs Fragen und Devons Antworten
Nach dem Vorgehen der BaFin gegen Ventus Energy galt es, fünf dringende Fragen zu klären: das Einlagengeschäft nach § 1 KWG, die rechtliche Absicherung, die Trennung der Gelder, die Abhängigkeit von Banken und die Konsequenzen aus dem Fall Ventus. Dazu kommt eine sechste Frage nach einer Botschaft an die Anleger. Devon hat über Toms Bērzkalns (COO) auf alle sechs Fragen geantwortet. Die folgenden Antworten sind Eigenaussagen der Plattform, von mir nicht unabhängig geprüft. Meine Einordnung ist KI-gestützt und weder eine rechtliche noch eine gerichtsfeste Bewertung.
Update, Juli 2026: Nach meiner Umfrage hat sich Jānis Lagzdiņš (damals Chef der MJL Enterprises) per Brief an die Devon-Community gewandt. Für meine Bewertung zählen drei Punkte: Das deutsche Rechtsgutachten ist namentlich bei KPMG Deutschland beauftragt (vorher nur „eine renommierte Kanzlei“), die neuen Verträge sind ausgerollt und von 96 % angenommen, und der Fahrplan heißt AIFP-Regime plus EFSA-geprüfter Prospekt mit eigenem Feeder-Vehikel für Privatanleger.
Dazu nennt MJL erstmals Zahlen zur eigenen Basis: ein Immobilienportfolio von über 40 Mio. Euro und das Jelgava-Mietportfolio mit 234 Einheiten (116 fertig, 118 im Bau), gefördert aus EU-Strukturfonds. Als abgeschlossen nennt MJL Amber Park, Villa Astor und Barona 92. Für Terra Dunte, White Amber, Tērbatas Lofts und Meira Garden ist die Devon-Finanzierung laut MJL vollständig gesichert, bei Juglasciems, Biķernieku 13A und Brīvības 249A läuft das Fundraising noch.
Weil die Ventus-Konsequenz damit nicht mehr nur angekündigt, sondern umgesetzt ist und bei einem benannten externen Prüfer liegt, hebe ich Frage 5 von Eigenangabe auf benannt. Devons Gesamt-Score steigt von 64 auf 66 von 100 Punkten, die Belastbarkeit von 43 auf 47. Am Rang ändert das nichts, Devon bleibt hinter Modena die Nummer zwei.
Meine Einordnung: 66 von 100 Punkten für Devon
Für mich hat Devon nach dem Ventus-Fall am stärksten umgebaut. Bei § 1 KWG zielt der Umbau direkt auf den Kern: Ein nachrangiges Darlehen nach § 39 InsO ohne unbedingte Rückzahlung ist kein unbedingt rückzahlbares Geld mehr, und die benannte Nachrangklausel ist eine konkrete Vertragsänderung, mehr als ein „wir prüfen laufend“. Dass die Verträge ausgerollt sind und KPMG Deutschland ein Gutachten dazu vorgelegt hat, stärkt das zusätzlich.
Beim Fahrplan nennt Devon mit AIFP-Regime, EFSA-vorgeprüftem Prospekt und Feeder-Vehikel konkrete Bausteine, allerdings weiter ohne festen Termin. Bei der Geldtrennung bleibt es bei separaten Konten, die echte insolvenzfeste Segregation ist erst in Prüfung. Mit 66 von 100 Punkten liegt Devon hinter Modena im oberen Feld.
Was ich im Hinterkopf behalte: Das KPMG-Gutachten liegt seit dem 28.08.2026 vor, öffentlich aber nur als Zusammenfassung von Devon. KPMG bestätigt den qualifizierten Nachrang und damit kein Einlagengeschäft, nennt aber fünf Verbesserungspunkte: die Durchsetzungsklausel 11.4, die den Nachrang aufweichen könnte, den Risikohinweis in Klausel 12, der noch von einem „unconditional claim“ spricht, sowie Transparenz, Konsistenz der Unterlagen und den wirtschaftlichen Gesamteindruck.
Die Lizenz ist nicht erteilt, eine BaFin-Einschätzung gibt es nicht. Für eine mögliche vorzeitige Rückzahlung auf Druck der Regulatoren soll die geplante MJL-Anleihe als Puffer dienen. Das Klumpenrisiko bleibt bewusst: Die Devon-Darlehen sollen nicht über Anleihen abgelöst werden, weil das teurer wäre. Nicht in den 66 Punkten stecken der fehlende Jahresabschluss der Devon OÜ und der Wechsel an der MJL-Spitze.
Wie Devon im Vergleich zu allen anderen abschneidet und wie sich der Regulierungs-Score berechnet, steht in der Gesamtauswertung: Der große BaFin-Check im Überblick.
Meine Devon Erfahrungen und mein Devon Fazit
Ich bin im Juli 2025 eingestiegen und habe anfangs Compound genutzt, was den Zinseszinseffekt verstärkt hat. Inzwischen lasse ich mir die Zinsen monatlich auszahlen, um sie flexibel nutzen zu können. Seitdem habe ich sechsmal nachgelegt, meist bei Cashback-Aktionen, und insgesamt rund 6.800 Euro eingezahlt. Aktuell liegen rund 6.250 Euro in fünf Projekten: Terra Dunte (Duntes Park Stage 1), Meira Garden, Biķernieku 13A, Tērbatas Lofts und White Amber.
Die Plattform ist einfach zu bedienen. Devon ist jung und nicht reguliert, aber als Projektentwickler gefällt mir die MJL-Gruppe weiterhin: Die Projekte sind greifbar, die Monatsberichte ausführlich, und hinter den Bauvorhaben steht echtes Immobilien-Know-how.
Bislang läuft alles planmäßig. Im Juni 2026 kam mit Barona 92 mein erstes Projekt zurück, rund 1.050 Euro. Den neuen Darlehensvertrag habe ich auch für meine bestehenden Projekte angenommen. Devon ist für mich ein bewusst begrenzter Baustein, aktuell rund 3 % meines Portfolios. Das hält das Klumpenrisiko im Rahmen.
Ob sich die Plattform langfristig behauptet, muss sich zeigen. Das Wachstum im ersten Jahr war beeindruckend, seit Mai 2026 ist der Zufluss aber eingebrochen. Dazu kommen der fehlende Jahresabschluss und der Wechsel an der MJL-Spitze, beides verfolge ich genau.
Devon bleibt für mich eine interessante Möglichkeit, in lettische Immobilienprojekte zu investieren, mit der Vorsicht, die nicht regulierte Nachrangdarlehen verlangen.
Positiv: Das erste Projekt hat Devon im Dezember 2025 ohne Verzögerung zurückgezahlt, ein Senior-Darlehen zu 9 % für eine Wohnung in Villa Astor (195.000 Euro von 87 Anlegern). Die zweite Rückzahlung, Barona 92, kam aus Gruppenmitteln. Ein ordentlicher Auftakt.
Meine Devon Rendite 2026
Eingezahlt habe ich 6.786 Euro, ausgezahlt 1.602,92 Euro, davon 1.052,87 Euro aus Barona 92 und der Rest als Zinsen. Zusammengekommen sind 1.061 Euro Zinsen und Boni, das entspricht einem XIRR von 21,6 % (Stand 05.10.2026). Das Aufstocken zu Cashback-Aktionen hat sich für mich bisher gelohnt.
| Jahr | absolute Rendite |
|---|---|
| 2025 | 13,7% (Juli bis Dezember) |
| 2026 | 13,6% (bis 05.10.2026) |
Die Jahreswerte sind nicht annualisiert, 2025 umfasst knapp sechs Monate. Der XIRR liegt deutlich über den Projektzinsen von 14 bis 15 %, weil ich Boni als Zinsen verbuche (laut Dashboard rund 260 Euro) und die bei 15 Monaten Laufzeit stark ins Gewicht fallen. Über die volle Laufzeit rechne ich mit rund 16 bis 18 % p.a.
Weiter aufstocken werde ich erst, wenn Devon die angekündigten Maßnahmen (AIFP-Lizenz, EFSA-geprüfter Prospekt, echte Kontentrennung) umgesetzt hat. Bis dahin halte ich meine Position.
Für das Risiko einer Immobilien-Nachrangfinanzierung halte ich die Rendite für angemessen, ordentlich ist sie allemal.
Zuletzt aktualisiert am: 5. Oktober 2026
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