Estateguru gehört zu den bekanntesten Plattformen für immobilienbesicherte P2P Kredite in Europa. Seit fast zehn Jahren investiere ich dort selbst in gewerbliche Immobilienfinanzierungen und habe die Plattform durch Höhen und Tiefen begleitet. In diesem ausführlichen Beitrag teile ich meine persönlichen Estateguru Erfahrungen, zeige dir mein aktuelles Portfolio mit allen Rendite-Zahlen und erkläre, warum ich mich letztlich zum Ausstieg entschieden habe – und unter welchen Umständen ich doch wieder einsteigen könnte.
Bevor wir in die Details eintauchen und ich auf meine persönlichen Estateguru Erfahrungen, meine Rendite und mein weiteres Vorgehen eingehe, verschaffen wir uns erst einen umfassenden Überblick über die Plattform und ihre wichtigsten Eckdaten.
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Zuletzt aktualisiert am: 3. März 2026
⚠️ Werbung | Risikowarnung Dieser Artikel enthält Affiliate-Links. Wenn du dich über diese Links registrierst und investierst, erhalte ich eine Provision. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Meine Estateguru Anleitung & Erfahrungen:
Die wichtigsten Estateguru Daten im Steckbrief
Bevor es in die Tiefe geht, hier zunächst ein kompakter Überblick über die wichtigsten Eckdaten der Immobilien-P2P-Plattform Estateguru
| Gegründet | 2013 (operativer Start Ende 2014) |
| CEO | Daniil Aal (seit September 2025) |
| Reguliert | Ja – ECSP Lizenz der estnischen Finanzaufsicht (seit Mai 2023) |
| Investoren | ca. 159.000 registrierte Anleger |
| Firmensitz | Tallinn, Estland |
| Sicherheiten | Hypothek (erstrangige Grundschuld auf Immobilien) |
| Rendite | ca. 9,88% (Plattform-Durchschnitt) |
| Rückkaufgarantie | Nein – dafür Immobilienbesicherung |
| Zweitmarkt | Ja (+ Instant Exit, derzeit pausiert) |
| Kreditarten | Entwicklungskredite, Überbrückungskredite, Geschäftskredite |
| Finanziertes Kreditvolumen | über 929 Millionen Euro |
| Mindestanlage | 50 € |
| Invest-Strategien | Manuell, Auto Invest (3 Strategien), EG Grow |
| App | Ja – für iOS und Android (seit 2025) |
| Treueprogramm | Ja – Estateguru Premium |
| Geschäftsbericht | Ja – auditiert (zuletzt 2024) |
| Neukunden Bonus | 0,5% Cashback innerhalb der ersten 90 Tage nach Registrierung |
Die beiden letzten Estateguru Neuigkeiten
Estateguru informiert seine Anleger über den eigenen Blog und regelmäßige Portfolio-Updates. Hier die beiden aktuellsten Meldungen:
Was ist Crowdlending? Wie es funktioniert, Risiken und Immobilieninvestitionen
Crowdlending ermöglicht es mehreren Investoren, gemeinsam über Online-Plattformen Kredite an Unternehmen oder Immobilienentwickler zu vergeben, die mit Zinsen zurückgezahlt werden. Die Branche ist in Europa reguliert und bietet eine Alternative zu Bankfinanzierungen, die oft schneller und flexibler ist. Investoren profitieren von festen Zinszahlungen, tragen aber Risiken wie Ausfallgefahr oder mangelnde Liquidität. Plattformen wie Estateguru arbeiten mit besicherten Immobilienkrediten und unterliegen strengen Transparenz- und Schutzvorschriften. Crowdlending eignet sich für Anleger, die ihr Portfolio diversifizieren und mittel- bis langfristig investieren möchten. (Quelle)
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Januar-Portfolioübersicht: Marktaktivität erholt sich in den baltischen Staaten
Im Januar 2026 nahm die Marktaktivität in den baltischen Staaten nach der Winterpause wieder zu, wobei die Kälte zeitweise Bauprojekte verzögerte. In Lettland war 2025 das aktivste Jahr im Rigaer Wohnungsmarkt seit 2007, was die Refinanzierung und Portfolioqualität stärkte. Über die Plattform Estateguru wurden 2025 19 Millionen Euro in lettische Projekte investiert, 60 % mehr als zwei Jahre zuvor. Trotz des Wachstums bleiben strenge Kreditstandards erhalten, um langfristige Renditen zu sichern. Insgesamt wurden im Januar 3,42 Millionen Euro in neue Kredite vergeben, wobei die Pipeline für die kommenden Monate vielversprechend bleibt. (Quelle)
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Werfen wir nun einen genaueren Blick auf die Immobilien-Plattform und die Personen dahinter, bevor ich von meinen eigenen Estateguru Erfahrungen berichte.
Was ist Estateguru?
Estateguru ist eine estnische P2P-Plattform, über die Anleger in hypothekenbesicherte Immobiliendarlehen investieren können. Gegründet wurde das Unternehmen 2013 von Marek Pärtel, der als erfahrener Immobilienentwickler aus erster Hand die Schwächen traditioneller Bankfinanzierungen kannte. Seine Vision: eine schnelle, unbürokratische Alternative für gewerbliche Immobilienfinanzierungen, bei der gleichzeitig Privatanleger von attraktiven Zinsen profitieren – abgesichert durch reale Immobilienwerte.
Im Gegensatz zu Konsumentenkreditplattformen wie Bondora oder Mintos werden auf Estateguru ausschließlich gewerbliche Immobilienkredite finanziert. Das betrifft Bauprojekte, Zwischenfinanzierungen und Geschäftskredite. Der entscheidende Unterschied zu vielen anderen P2P-Plattformen: Nahezu jeder Kredit ist durch eine erstrangige Grundschuld auf eine reale Immobilie abgesichert. Fällt ein Kreditnehmer aus, kann die Immobilie verwertet und das Geld an die Investoren zurückgeführt werden.
Bis 2021 war Estateguru für seinen konservativen, nachhaltigen Wachstumskurs bekannt und galt als eine der solideren Anlaufstellen im europäischen P2P-Markt. Der aggressive Expansionskurs in neue Märkte – insbesondere nach Deutschland – hat die Kreditqualität allerdings massiv verschlechtert und für eine Welle an Ausfällen gesorgt. In der Spitze befanden sich über 135 Millionen Euro an Krediten im Inkasso, was zeitweise mehr als 60 Prozent des verwalteten Portfolios betraf.
Seit 2023 hat Estateguru die Notbremse gezogen und konzentriert sich bei der Neuvergabe ausschließlich wieder auf die baltischen Kernmärkte Estland, Lettland und Litauen. Dort wurden seitdem rund 223 Millionen Euro investiert, wobei 97 Prozent der Kredite entweder vollständig zurückgezahlt oder planmäßig bedient werden. Parallel arbeitet die Plattform an der Verwertung des problematischen Alt-Portfolios in den inaktiven Märkten Deutschland, Finnland und Portugal.
Seit Mai 2023 verfügt Estateguru über eine ECSP-Lizenz (European Crowdfunding Service Provider) der estnischen Finanzaufsicht. Das bedeutet, dass die Plattform reguliert ist und EU-weit einheitlichen Anforderungen hinsichtlich Transparenz und Anlegerschutz unterliegt. Zusätzlich wurde im Juni 2025 mit EG Grow ein neues Produkt eingeführt, das mit fester 7-Prozent-Verzinsung und monatlichen Auszahlungen besonders passive Anleger anspricht – mehr dazu weiter unten.
Estateguru Zahlen & Fakten 2026
Seit dem Start der Plattform wurden über Estateguru Immobilienkredite mit einem Gesamtvolumen von über 929 Millionen Euro finanziert. Davon wurden bereits 77 Prozent (ca. 711 Millionen Euro) vollständig zurückgezahlt. Die Plattform hat ihren mehr als 159.000 registrierten Investoren insgesamt rund 96,5 Millionen Euro an Erträgen ausgezahlt – bei einer durchschnittlichen Rendite von knapp 10 Prozent laut Plattformangaben.
Im Bereich der Rückholungen wurden bis dato insgesamt 63 Millionen Euro an Kapital für Anleger zurückgeholt, davon allein 14,8 Millionen Euro in 2024 und 7,5 Millionen Euro in 2025. Hinzu kommt der Verkauf dreier litauischer Forderungen über 5,3 Millionen Euro, deren Abwicklung für Herbst 2026 angesetzt ist. Die monatlichen Kosten für das Management der notleidenden Kredite belaufen sich auf rund 100.000 bis 150.000 Euro – Estateguru hat 2025 insgesamt 1,7 Millionen Euro eigener Mittel in die Verwertungsarbeit investiert.
Seit 2026 veröffentlicht die Plattform vierteljährliche Updates zu jedem einzelnen Kredit, der sich in der Verwertung befindet – ein deutlicher Schritt in Richtung mehr Transparenz, der längst überfällig war.
Die Estateguru Historie
Ein kurzer Abriss der wichtigsten Meilensteine:
- 2013: Gründung durch Marek Pärtel, Kaspar Kaljuvee und Marko Arro in Tallinn
- 2014: Operativer Start, erstes finanziertes Projekt
- 2016: Erste Expansion ins Ausland über Estland hinaus
- 2018: Kreditvolumen überschreitet 50 Millionen Euro
- 2020: Erstes Immobilienprojekt in Deutschland
- 2021: 300 Millionen Euro Gesamtvolumen erreicht – aggressive Expansion
- 2022: 700 Millionen Euro überschritten, massive Ausfälle in Deutschland beginnen
- 2023: ECSP-Lizenz erhalten, Kreditvergabe in Deutschland gestoppt, Konsolidierungskurs gestartet
- 2025: Neuer CEO Daniil Aal, Launch von EG Grow, App-Start für iOS und Android
Wer leitet Estateguru?
Seit September 2025 steht Daniil Aal als CEO an der Spitze von Estateguru. Er übernahm den Posten von Mihkel Stamm, der das Unternehmen zuvor zweieinhalb Jahre operativ geleitet hatte. Eine lange Einarbeitung dürfte Aal nicht benötigt haben – schließlich gehört er seit 2015 zum Team und war zuletzt als COO für das Tagesgeschäft verantwortlich.
Der Gründer Marek Pärtel ist weiterhin über seine Beteiligungsgesellschaften der wirtschaftlich Begünstigte und größte Anteilseigner der Estateguru Holding OÜ. Weitere Schlüsselpersonen der ersten Stunde sind Kaspar Kaljuvee (CRO) und Marko Arro (CFO), die beide nach wie vor im Management aktiv sind.
Das operative Team umfasst Mitarbeiter an verschiedenen Standorten – Estateguru hat im Zuge der Konsolidierung allerdings deutlich Personal abgebaut. Die Kostensenkungen im Personalbereich beliefen sich auf über zwei Millionen Euro jährlich, was den Ernst der wirtschaftlichen Lage unterstreicht.
Die Estateguru Anmeldung und der Startbonus
Die Registrierung bei Estateguru läuft unkompliziert und ist mittlerweile auch in deutscher Sprache verfügbar. Die Plattform führt dich Schritt für Schritt durch den Anmeldeprozess:
- Registrierung starten
Auf der Estateguru-Website auf „Konto erstellen“ klicken und die Schaltfläche „Investor“ wählen. - Persönliche Daten eingeben
E-Mail-Adresse und ein sicheres Passwort festlegen, anschließend Kontaktdaten (Name, Adresse) ergänzen. - E-Mail bestätigen
Den Bestätigungslink in deinem Postfach anklicken, um dein Konto zu verifizieren. - Identität verifizieren
Die automatische Identifizierung abschließen – ein gültiger Ausweis oder Reisepass genügt. - Eignungsfragebogen ausfüllen
Die ECSP-Regulierung schreibt einen Eignungstest vor, um sicherzustellen, dass die Investments zu deinem Risikoprofil passen.
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Um bei Estateguru zu investieren, musst du mindestens 18 Jahre alt sein und über ein europäisches Bankkonto verfügen. Die Einzahlung erfolgt per SEPA-Überweisung – im Dashboard findest du unter „Mittel einzahlen“ die entsprechenden Kontodaten. Estateguru nutzt dafür den Zahlungsdienstleister Lemonway, der die strikte Kontentrennung zwischen Anleger- und Unternehmensgeldern sicherstellt.
Einzahlungen dauern erfahrungsgemäß ein bis zwei Werktage, mit Echtzeit-Überweisungen geht es deutlich schneller. Kreditkartenzahlungen sind nicht möglich. Für Auszahlungen auf dein Heimatkonto berechnet Estateguru eine pauschale Gebühr von 3 Euro – ein Ärgernis, das leider in den letzten Jahren dazugekommen ist.
Der Willkommensbonus für neue Anleger
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Investieren bei Estateguru
Wie investierst du bei Estateguru in immobilienbesicherte P2P-Kredite, welche Optionen gibt es und was solltest du beachten? Im Gegensatz zu Pool-basierten Produkten wie Bondora Go&Grow investierst du bei Estateguru grundsätzlich in einzelne, konkrete Immobilienprojekte. Du siehst genau, welches Objekt finanziert wird, in welchem Land es steht, wie hoch der Beleihungswert ist und welchen Zinssatz du erhältst.
Dabei hast du drei wesentliche Wege:
Der Erstmarkt und manuelle Investition
Auf dem Primärmarkt siehst du alle aktuell offenen Kreditprojekte. Jedes Projekt wird mit detaillierten Informationen dargestellt: Standort und Objektbeschreibung, Kreditart (Entwicklung, Überbrückung oder Geschäftskredit), Zinssatz, Laufzeit, Loan-to-Value (LTV) also das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert, Besicherungsrang und die bisherige Finanzierungsquote.
Der LTV ist dabei ein zentrales Kriterium: Ein LTV von 60 Prozent bedeutet, dass die Kreditsumme nur 60 Prozent des geschätzten Immobilienwerts beträgt – es besteht also ein erheblicher Puffer, falls das Objekt unter Wert verwertet werden muss. Persönlich bevorzuge ich Projekte mit einem LTV unter 70 Prozent.
Der Estateguru Autoinvest
Wer nicht ständig manuell nach passenden Projekten suchen möchte, kann den Autoinvest nutzen. Estateguru bietet dabei drei Varianten an:
Die konservative Strategie setzt auf niedrige Beleihungsquoten (bis 67,5 Prozent), kurze Laufzeiten bis 18 Monate, ausschließlich erstrangige Kredite ohne Stufenfinanzierung und beschränkt sich auf wenige bewährte Länder.
Die ausgewogene Strategie erlaubt Beleihungsquoten bis 75 Prozent, Laufzeiten bis 60 Monate, Stufenkredite sowie erst- und zweitrangige Darlehen in einem breiteren Länder-Mix.
Die individuelle Strategie gibt dir die volle Kontrolle über alle Parameter: Investitionsbetrag pro Kredit, Laufzeit, Rückzahlungsart, LTV, Besicherungsrang, Stufenkredite, Refinanzierungen, Mindestzinssatz und Länderauswahl. Das ist die Variante, die ich selbst jahrelang genutzt habe – mit Fokus auf baltische Erstrang-Kredite, LTV unter 70 Prozent und ohne Stufenfinanzierung.
Ein Tipp für die Konfiguration: Wer Stufenkredite im Autoinvest nicht explizit ausschließt, kann schnell ein Klumpenrisiko aufbauen – mehrere Investitionen, die am selben Objekt hängen. Das habe ich selbst schmerzlich erfahren müssen.
EG Grow – das neue passive Produkt
Im Juni 2025 hat Estateguru mit EG Grow ein komplett neues Anlageprodukt eingeführt. Die Ähnlichkeit zu Bondoras Go&Grow ist dabei kaum zu übersehen – sowohl im Namen als auch in der grundlegenden Funktionsweise.
Das Prinzip: Du zahlst Geld ein, und Estateguru verteilt es automatisch auf ein diversifiziertes Portfolio immobilienbesicherter Kredite. Dafür erhältst du eine feste Verzinsung von 7 Prozent pro Jahr, die monatlich ausgezahlt wird. Estateguru übernimmt dabei das Kreditrisiko bezüglich der Zinszahlungen – selbst wenn einzelne Kredite verspätet bedient werden, soll der feste Zins fließen. Dafür wurde ein eigener Reservefonds eingerichtet.
Die wichtigsten Rahmenbedingungen von EG Grow:
- Kreditlaufzeiten: 6 bis 18 Monate
- Ausschließlich Kredite mit erstrangiger Hypothek
- Maximaler LTV: 69 Prozent
- Mindestzins der unterliegenden Kredite: 10 Prozent
- Mindesteinzahlung: 100 Euro, danach ab 10 Euro
- Optionale automatische Wiederanlage der Erträge
EG Grow richtet sich damit klar an Anleger, die sich nicht mit der manuellen Projektauswahl befassen möchten und bereit sind, für die Bequemlichkeit auf etwas Rendite zu verzichten. Eigene Erfahrungen habe ich damit bislang noch nicht gesammelt..
Der Zweitmarkt und Instant Exit
Estateguru verfügt über einen Sekundärmarkt, auf dem du laufende Kreditanteile an andere Investoren verkaufen oder günstig einkaufen kannst. Für Verkäufer fällt eine Transaktionsgebühr von 1 Prozent an. Wer Geduld hat und Schnäppchenjäger ist, kann hier manchmal Kredite mit Abschlag aufsammeln und so die Gesamtrendite optimieren.
Daneben gab es seit 2021 auch Instant Exit – eine Sofort-Verkaufsoption, bei der du Kreditanteile mit einem 35-Prozent-Abschlag direkt an Estateguru zurückgeben konntest. Diese Möglichkeit war allerdings auf baltische Kredite beschränkt und wurde 2023 aufgrund der angespannten Finanzlage pausiert. Ob und wann Instant Exit zurückkehrt, ist derzeit unklar.
Die Estateguru Gebühren
Hier hat sich in den letzten Jahren leider einiges angesammelt – und das nicht zum Vorteil der Anleger. Neben der klassischen Zinsspanne, die Estateguru bei jedem Kredit zwischen Kreditnehmer-Zinssatz und Investoren-Zinssatz einbehält (0 bis 2 Prozent), sind folgende Kosten hinzugekommen:
- Verwaltungsgebühr (AUM): 0,05 Prozent pro Monat (ca. 0,6 Prozent im Jahr) auf Kredite, die nach dem 01.11.2023 vergeben oder auf dem Sekundärmarkt erworben wurden
- Abhebungsgebühr: 3 Euro pauschal pro Auszahlung
- Inaktivitätsgebühr: 10 Euro monatlich nach 12 Monaten ohne Login – steigend auf 50 Euro im zweiten Jahr
- Zweitmarktgebühr: 1 Prozent Transaktionsgebühr für den Verkäufer
Vor allem die Einführung der Verwaltungsgebühr hat für viel Unmut in der Investoren-Community gesorgt – ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, an dem die Rendite ohnehin durch Ausfälle gedrückt wurde. Auch die Erhöhung der Abhebungsgebühr von 1 auf 3 Euro wirkt wie ein Versuch, am Abzug vieler Anleger noch mitzuverdienen. Die vollständige Gebührenübersicht findest du in der offiziellen Preisliste.
Das Steuer-Thema bei Estateguru
Estateguru behält keine Quellensteuer auf deine Zinserträge ein – du bist also selbst dafür verantwortlich, die Einnahmen in deiner Steuererklärung anzugeben.
Die nötige Steuerbescheinigung findest du im Account unter „Kontoauszug“ → „Erfolgsrechnung“. Dort kannst du monats- oder jahresweise Berichte als PDF oder Excel herunterladen – praktisch auch für die Übernahme in Tools wie Portfolio Performance.
Wichtig zu wissen: Da Estateguru den Zahlungsdienstleister Lemonway nutzt und damit eine strikte Kontentrennung besteht, ist die in der P2P-Community bekannte alternative Besteuerung nicht anwendbar. Es bleibt also nur der reguläre Weg über die Anlage KAP.
Das Estateguru Kreditportfolio – Worin investierst du eigentlich?
Schauen wir uns an, welche Kredite Estateguru vermittelt und was sie von vielen anderen P2P-Plattformen unterscheidet.
Auf Estateguru investierst du ausschließlich in gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Es handelt sich also weder um Konsumentenkredite noch um Privatkredite. Die Kreditnehmer sind Projektentwickler und Unternehmen, die Immobilien bauen, sanieren oder zwischenfinanzieren. Konkret gibt es drei Kreditarten:
- Entwicklungskredite: Zur Finanzierung von Planung und Bau neuer Immobilienprojekte
- Überbrückungskredite: Kurzfristige Zwischenfinanzierungen, die typischerweise durch eine andere Finanzierung abgelöst werden
- Geschäftskredite: Darlehen zur Unterstützung der laufenden Geschäftstätigkeit, etwa für Expansionen oder Betriebsmittel
Das entscheidende Merkmal: Praktisch alle Kredite sind durch eine erstrangige Grundschuld (Hypothek) auf die finanzierte Immobilie abgesichert. Im Verwertungsfall – also wenn ein Kreditnehmer nicht zahlt – sind die Investoren als erstrangige Gläubiger zuerst am Zug. Bei nachrangigen Darlehen, wie sie etwa bei deutschen Plattformen wie Exporo oder Bergfürst üblich sind, schaut man im Ernstfall dagegen oft in die Röhre.
Das Renditeniveau lag historisch bei 7 bis 12 Prozent Jahreszins – deutlich über den 4 bis 7 Prozent, die du bei vielen deutschen Immobilien-Crowdfunding-Plattformen bekommst. Allerdings hat sich das Zinsniveau in den letzten Jahren etwas angeglichen.
In welchen Ländern vergibt Estateguru Kredite?
Estateguru hat seine Märkte inzwischen klar unterteilt:
Aktive Märkte (Neuvergabe läuft): Estland, Lettland, Litauen – hier wurde seit 2023 der Fokus zurückverlagert, mit 97 Prozent planmäßig laufenden Krediten und einem gewichteten Durchschnitts-LTV von 57,8 Prozent.
Inaktive Märkte (nur noch Verwertung): Deutschland, Finnland, Portugal – hier werden keine neuen Kredite mehr vergeben, der gesamte Aufwand fließt in die Rückholung der bestehenden notleidenden Projekte. Portugal soll laut Estateguru bis Ende Sommer 2026 komplett abgewickelt sein.
Geschlossene Märkte: Spanien und Schweden – alle Kredite vollständig zurückgezahlt, keine weitere Aktivität.
Das Deutschland-Debakel
Das Thema Deutschland ist der größte Schmerzpunkt in der jüngeren Estateguru-Geschichte – und verdient eine eigene Erwähnung. Zwischen 2020 und 2022 expandierte Estateguru aggressiv in den deutschen Markt und vergab dort Kredite zu Zinssätzen von über 10 Prozent, was an sich schon ein Warnsignal hätte sein können.
Das Problem: Das Zahlungsverhalten der Kreditnehmer und die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts blieben weit hinter den Erwartungen zurück. Kriegsbedingte wirtschaftliche Verwerfungen, der Wegfall staatlicher Wohnprojekte, der Zusammenbruch des Refinanzierungsmarktes und teilweise auch fragwürdige Kreditnehmer führten zu einer massiven Ausfallquote. Die Kreditvergabe in Deutschland wurde 2023 komplett eingestellt.
Seitdem arbeitet Estateguru mit lokalen Partnern an der Verwertung – über Gerichtsvollzieher, Insolvenzverwalter und Immobilienmakler. Die Fortschritte sind allerdings zäh, was nicht zuletzt an den langwierigen deutschen Gerichtsverfahren liegt. Mehr Details zum Deutschland-Debakel findest du in meinem separaten Beitrag.
Bei den Verwertungsergebnissen der deutschen Projekte drängt sich leider der Verdacht auf, dass Estateguru in einigen Fällen betrügerischen Kreditnehmern aufgesessen ist. Die realisierten Werte liegen teils dramatisch unter den ursprünglichen Schätzwerten.
[/su_section]Welche Vor- und Nachteile hat Estateguru?
Die Pro & Cons von Estateguru auf einen Blick
Vorteile von Estateguru
- Immobilienbesicherung durch erstrangige Hypotheken – echter Sachwert hinter jedem Kredit
- ECSP-reguliert durch die estnische Finanzaufsicht
- Langer Track Record seit 2013 mit über 929 Mio. € finanziertem Volumen
- Transparente Projektdarstellung mit detaillierten Objektinformationen
- Flexibler Autoinvest mit drei Strategien plus individuelle Konfiguration
- Neues EG Grow Produkt für passives Investieren mit fester 7%-Verzinsung
- Geprüfte Geschäftsberichte jährlich veröffentlicht
- Mobile App für iOS und Android verfügbar
Nachteile von Estateguru
- Massive Ausfälle durch die gescheiterte Expansion, insbesondere in Deutschland
- Nicht profitabel – negatives Eigenkapital, wirtschaftliche Lage weiterhin angespannt
- Aggressive Gebührenpolitik (AUM-Gebühr, Abhebung, Inaktivität) zulasten der Anleger
- Langwierige Verwertungsprozesse bei ausgefallenen Krediten (teilweise Jahre)
- Instant Exit seit 2023 pausiert
- Wie jede Investition in P2P-Kredite unterliegt auch Estateguru erheblichen Risiken
Die Estateguru Risiko FAQ
Trotz der Immobilienbesicherung solltest du die Risiken bei Estateguru nicht unterschätzen – gerade die letzten Jahre haben gezeigt, wie schnell sich die Lage ändern kann. Die wichtigsten Risiko-Fragen habe ich dir hier kompakt zusammengefasst.
Wie verdient Estateguru Geld?
Estateguru erwirtschaftet seine Umsätze primär über Vermittlungs- und Provisionsgebühren bei den Kreditnehmern (2,5 bis 4 Prozent der Kreditsumme). Hinzu kommen Verlängerungsgebühren bei verspäteten Projekten, Strafgebühren, Einnahmen aus dem Schuldenmanagement und seit 2023 auch die Verwaltungsgebühr (AUM) sowie diverse Anlegergebühren wie Abhebe- und Inaktivitätskosten. Im letzten veröffentlichten Geschäftsbericht lag der Gesamtumsatz bei 8,3 Millionen Euro – wobei der Anteil der Neukredit-Provisionen deutlich zurückgegangen ist.
Arbeitet Estateguru profitabel?
Nein, Estateguru arbeitet aktuell nicht profitabel. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Verlust von 2,33 Millionen Euro ausgewiesen. Damit ist das Unternehmen in den letzten fünf Jahren durchgehend unprofitabel gewesen. Das Eigenkapital ist mittlerweile negativ. Estateguru hat zwar durch Stellenabbau über zwei Millionen Euro jährlich eingespart, die Kostensenkungen reichen bisher aber nicht aus, um die Verluste zu kompensieren. Das Unternehmen benötigt dringend eine Stabilisierung der Einnahmen oder externe Finanzierung.
Ist Estateguru seriös?
Estateguru verfügt über eine ECSP-Lizenz der estnischen Finanzaufsicht und veröffentlicht jährlich geprüfte Geschäftsberichte. Die Gründer und Hauptgesellschafter sind transparent identifizierbar, und die Plattform besteht seit über zehn Jahren am Markt. Von der Seriosität der Absichten gehe ich aus. Ob das Unternehmen wirtschaftlich die Kurve bekommt und langfristig profitabel werden kann, steht allerdings auf einem anderen Blatt.
Gibt es bei Estateguru Kredit-Ausfälle?
Ja, und zwar erhebliche. In der Spitze befanden sich über 135 Millionen Euro an Krediten im Inkasso – mehr als 60 Prozent des verwalteten Portfolios. Besonders betroffen waren die Märkte Deutschland und Finnland. Die Rückholungsbilanz ist gemischt: Insgesamt konnten bislang 63 Millionen Euro an Kapital zurückgeholt werden, doch viele Verwertungsprozesse ziehen sich über Jahre. Bei den neuen baltischen Krediten seit 2023 sieht die Lage deutlich besser aus – 97 Prozent laufen planmäßig.
Was passiert bei einer Insolvenz von Estateguru?
Da die Anlegergelder über den Zahlungsdienstleister Lemonway getrennt vom Unternehmensvermögen verwaltet werden, wären diese im Insolvenzfall grundsätzlich geschützt. Die laufenden Kredite sind zudem durch Immobilien besichert – im Idealfall würden die Hypotheken verwertet und die Erlöse an die Investoren verteilt. In der Praxis dürfte das jedoch ein langwieriger und teurer Prozess sein, der Jahre dauern und zu erheblichen Verlusten führen kann. Die negative Eigenkapitalsituation und der geringe Liquiditätsgrad machen dieses Szenario leider nicht mehr rein theoretisch.
Gibt es eine Einlagensicherung bei Estateguru?
Nein, eine klassische Einlagensicherung wie bei Banken gibt es nicht. Estateguru ist kein Kreditinstitut und es greifen keine staatlichen Sicherungsfonds. Dein investiertes Kapital ist ausschließlich durch die Immobilienhypotheken besichert – nicht durch Garantien Dritter. Ein Investment in P2P-Kredite birgt immer das Risiko des Totalverlusts.
Estateguru vs. Profitus vs. Inrento – die Immobilien-Alternativen
Estateguru, Profitus und Inrento sind alle drei auf immobilienbesicherte Kredite im Baltikum spezialisiert. Auf den ersten Blick eine ähnliche Zielgruppe – doch im Detail zeigen sich klare Unterschiede in Rendite, Sicherheit und Reifegrad.
Estateguru ist mit einem Gesamtvolumen von über 929 Millionen Euro und einem Track Record seit 2013 klar der erfahrenste Spieler im Feld. Die Plattform deckt mit drei Autoinvest-Strategien und dem neuen EG Grow ein breites Spektrum ab. Das Renditeniveau liegt bei durchschnittlich rund 10 Prozent, wobei die effektive Rendite vieler Anleger durch Ausfälle und Gebühren aktuell darunter liegt. Der große Schatten: die problematische Expansion nach Deutschland, die anhaltend negative Profitabilität und die wachsenden Gebühren. Die Mindestanlage liegt bei 50 Euro.
Profitus ist eine litauische Immobilienplattform mit ECSP-Lizenz und einem Fokus auf den litauischen Markt. Die Rendite bewegt sich in der Regel zwischen 8 und 12 Prozent, die Kreditlaufzeiten sind tendenziell kürzer. Was Profitus positiv von Estateguru unterscheidet: Die Ausfallquote war bislang deutlich niedriger, und die Plattform hat keinen vergleichbaren Expansions-Unfall erlebt. Auch Profitus setzt auf erstrangige Hypotheken. Die Mindestanlage beträgt ebenfalls 50 Euro.
Inrento verfolgt einen anderen Ansatz: Die ebenfalls litauische und ECSP-lizenzierte Plattform konzentriert sich auf Mietimmobilien, bei denen die Rendite primär aus laufenden Mieteinnahmen stammt. Die Verzinsung liegt typischerweise bei 7 bis 10 Prozent. Der Vorteil: Durch die Mieteinnahmen ist der Cashflow planbarer und weniger abhängig von einem erfolgreichen Immobilienverkauf am Laufzeitende. Inrento hat ebenfalls eine niedrige Ausfallquote und setzt auf erstrangige Sicherheiten. Die Mindestanlage liegt bei 50 Euro.
Unterm Strich: Wer den längsten Track Record und das breiteste Produktangebot sucht, ist bei Estateguru richtig – muss aber die wirtschaftlichen Risiken und die Gebühren in Kauf nehmen. Profitus bietet eine vergleichbare Renditechance bei bisher deutlich sauberer Kreditbilanz und ist meine aktuelle bevorzugte Alternative für klassische Immobilienfinanzierungen. Inrento ist dagegen die Wahl für Anleger, die auf planbare Mietrenditen setzen und weniger vom Immobilienverkauf abhängig sein möchten.
Ich selbst nutze mittlerweile sowohl Profitus als auch Inrento als Alternativen zu Estateguru – und bin mit beiden bislang deutlich zufriedener.
Meine Estateguru Erfahrungen und mein Fazit
Angefangen hat alles 2017 mit einer überschaubaren Erstinvestition von 500 Euro. In der Anfangszeit habe ich ausschließlich manuell in einzelne Projekte investiert, den Autoinvest nutzte ich erst in den späteren Jahren intensiver. Über die folgenden Jahre stockte ich mein Portfolio dann deutlich auf – immer mit dem Ziel, über möglichst viele Projekte breit zu diversifizieren, denn auch wenn damals noch niemand nennenswert Geld bei Estateguru verloren hatte, gab es schon immer einzelne Kreditausfälle.
Mein Hauptargument für Estateguru gegenüber deutschen Plattformen wie Exporo oder Bergfürst war stets die erstrangige Grundschuld: Im Verwertungsfall sind wir Investoren zuerst dran, statt hinter anderen Gläubigern anzustehen. Dazu kamen die spürbar höheren Zinssätze von damals noch 7 bis 14 Prozent.
Bei der Auswahl meiner Projekte haben sich meine Kriterien über die Jahre verändert. Anfangs war mir vor allem der Zinssatz wichtig. Mit der Zeit wurde ein niedriger LTV (unter 70 Prozent) zum entscheidenden Kriterium. Mein Portfolio blieb konsequent auf das Baltikum fokussiert – in neue Märkte wie Spanien oder Deutschland mischte ich nur vereinzelt bei. Was sich im Nachhinein als richtige Entscheidung herausstellte.
Estateguru Portfolio Zusammenstellung
Über die Jahre wurden bereits Kredite im Wert von über 6.500 Euro bei mir zurückgezahlt, dazu kamen rund 950 Euro an Zinsen allein aus den abgeschlossenen Projekten. Insgesamt summieren sich meine Estateguru-Erträge auf knapp 3.000 Euro an Zinsen seit dem Start.
Was die Ausfälle betrifft: Sechs Projekte wurden bei mir erfolgreich eingeholt – die meisten davon sogar inklusive der aufgelaufenen Zinsen, nicht nur der Kreditbetrag. Zwölf Projekte befanden sich zwischenzeitlich in der Einholung. Dabei wurde auch das Problem der Stufenkredite deutlich sichtbar: Wer diese im Autoinvest nicht explizit ausschließt, häuft schnell Klumpenrisiken an.
Erfolgreich eingeholte Estateguru Defaults
Estateguru Erfahrungen – mein Account
Mein Entschluss steht: Ich steige bei Estateguru komplett aus. Die Details dazu habe ich in einem ausführlichen Video auf meinem YouTube-Kanal besprochen.
Aktuell (Anfang 2026) sind noch 1.056 Euro bei Estateguru investiert – das Portfolio befindet sich konsequent im Abbau. Der Großteil meines Kapitals steckt noch in auslaufenden oder in Verwertung befindlichen Projekten.
Die Gründe für meinen Ausstieg sind mehrschichtig: Die Gebühren ärgern mich zunehmend, die Verwertungsbilanz gerade bei den deutschen Projekten ist ernüchternd, und die wirtschaftliche Gesamtlage des Unternehmens mit negativem Eigenkapital gibt mir kein gutes Gefühl. Gleichzeitig gibt es mittlerweile mit Inrento und Profitus überzeugende Alternativen im Immobilienbereich, die bislang solider wirtschaften.
Rechne ich nichts der noch offenen Projekte ab, liegt mein IZF (interner Zinsfuß) seit Investitionsstart bei 8,55 Prozent. Schreibe ich die Hälfte der noch ausstehenden Projekte ab, lande ich bei einem IZF von 7,4 Prozent – immer noch akzeptabel, wenngleich nicht herausragend. Und selbst wenn jetzt noch alles ausfallen sollte, wäre ich dank der über 3.000 Euro an bereits erhaltenen Erträgen insgesamt deutlich im Plus.
Trotzdem: Wer weiß, vielleicht dreht sich der Wind noch. Estateguru restrukturiert sich, baut neue Produkte wie EG Grow und wenn sie ihr notleidendes Portfolio in den Griff bekommen und die baltischen Neugeschäfte weiter sauber laufen, könnte auch bei mir irgendwann ein Reinvestment in Frage kommen. Aber dieser Zeitpunkt ist noch nicht gekommen.
Meine Estateguru Rendite 2026
Über die gesamte Investitionszeit betrachtet hat Estateguru ordentlich für mich gearbeitet – auch wenn die letzten Jahre deutlich eingetrübt sind. Hier meine Jahresrenditen auf einen Blick, ermittelt mit Portfolio Performance:
| Jahr | Jahresrendite (IZF/XIRR) |
|---|---|
| 2017 | 1,5% |
| 2018 | 5,5% |
| 2019 | 9,3% |
| 2020 | 9,5% |
| 2021 | 9,0% |
| 2022 | 8,6% |
| 2023 | 9,2% |
| 2024 | 8,2% |
| 2025 | 4,0% |
| 2026 | -0,4% |
Wie du siehst: Die Kernperiode von 2019 bis 2024 war mit Renditen zwischen 8 und 9,5 Prozent durchaus erfreulich. Der Einbruch kam 2025, als sich die Ausfälle und Gebühren immer stärker auf die realisierte Rendite durchschlugen. 2026 steht aktuell sogar leicht im Minus – was natürlich auch am fortschreitenden Abbau liegt, bei dem kaum noch neue Zinserträge hinzukommen.
Mein Gesamtfazit nach fast zehn Jahren: Estateguru hat mir unter dem Strich ordentliche Erträge geliefert und ich bin trotz aller Probleme insgesamt im Plus. Ob die Plattform die aktuelle Krise übersteht (davon gehe ich aus) und den Weg zurück zu alter Stärke findet, wird sich zeigen. Ich beobachte das weiterhin aufmerksam – und berichte hier, sollte sich etwas Grundlegendes ändern.
Und wie sieht es bei dir aus? Hast du selbst Estateguru Erfahrungen gesammelt? Bist du noch investiert oder hast du wie ich die Reißleine gezogen? Und falls ja – welche Alternativen nutzt du stattdessen?
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Zuletzt aktualisiert am: 3. März 2026
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