Devon ist eine der jüngsten Immobilien-P2P-Plattformen am Markt – erst 2025 gegründet, unreguliert, und mit einer Devon Rendite, die aktuell jenseits der 20 % liegt. Genau das macht neugierig: Wie real ist so eine Rendite, wenn eine reine Immobilienplattform mehr zahlt als die meisten Konsumkredit-Marktplätze?
Ein guter Teil davon kommt aus dem Cashback. Zieht man das ab, landet man eher bei den 14 bis 16 % Zielrendite, die je nach Projekt ausgelobt sind. T
Trotzdem bleibt Devon ein Exot: nachrangige Mezzanine-Darlehen, teils abgesichert über die Gruppengarantie der MJL-Gruppe, ohne ECSP-Lizenz und ohne Einlagensicherung.
Dafür bekommt man echte, gruppeneigene Immobilienprojekte aus Lettland, tägliche Zinsen und einen Betreiber, der jeden Kredit am Ende selbst zurückzahlen muss – kein Broker dazwischen.
Genau dazu haben wir im P2P Kredite Café dem COO von Devon, Toms Bērzkalns, unsere Fragen gestellt. Aus dem 10in10 ist diesmal sogar ein „12in …“ geworden, weil wir nicht aufhören konnten zu fragen. Toms hat geliefert: konkrete Zahlen zum Projekt Ganibu 54, eine ehrliche Einordnung, woher die Devon Rendite von 14 % bei einem Mietprojekt überhaupt kommt, und das Versprechen, dass die lang erwarteten Bilanzen der MJL-Gruppe noch dieses Jahr erscheinen sollen.
Zuletzt aktualisiert am: 10. Juni 2026
Devon: „Project: Summer“ Cashback-Aktion (bis 25. Juni 2026)
Aktuell gibt es bis zu 4,5 % Cashback: 3 % sofort auf jede Investition, dazu ein Stufenbonus von bis zu 1,5 %, der nach Ende der Aktion direkt aufs Wallet ausgezahlt wird.
Es zählen nur manuelle Investitionen in neue, während der Aktion gelistete Projekte.
Über meinen Devon Link registrierst du dich direkt und unterstützt damit meine Arbeit hier auf dem Blog. Die Stufen und Details stehen in meinen Devon Erfahrungen.
In der 10in10 Episode des P2P Kredite Cafés knüpfen wir uns einen CEO – oder in diesem Fall den COO – einer P2P-Kredite-Plattform vor und stellen ihm zehn knackige Fragen, die er in zehn Minuten beantworten muss. Das Ergebnis bereiten wir dann in einem Podcast für euch auf – garniert mit unseren Devon Erfahrungen, Meinungen und Einschätzungen. Und natürlich erfährst du, wie wir aktuell bei Devon investieren.
In gut einer Stunde haben Lars Wrobbel und Thomas Butz die Plattform für euch besprochen und vor allem Toms Bērzkalns, COO von Devon, zur Rede gestellt. Besonderheit dieser Folge: Devon feiert demnächst sein einjähriges Bestehen, und wir hatten die Plattform noch nie zu Gast.
In den Shownotes finden sich die ganzen Fragen, Fakten und viele weitere Details zu der von uns besprochenen Immobilien-P2P-Plattform.
Viel Spaß mit der Folge und den Shownotes:
oder gleich direkt anhören:
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Devon im Interview
Was ist Devon – und wie entsteht die Devon Rendite?
Devon ist eine 2025 gegründete Immobilien-P2P-Plattform mit Sitz in Estland, die operativ aus Riga heraus arbeitet und ausschließlich lettische Immobilienprojekte der MJL-Gruppe finanziert. Anders als bei den großen Marktplätzen investierst du hier nicht in Konsumkredite verschiedener Kreditgeber, sondern in echte, gruppeneigene Bauprojekte. Technisch steht die White Label Solutions (WLS) dahinter – dieselbe Schmiede wie bei Astera Estate und Triple Dragon Funding – woher auch Features wie das tägliche Compounding kommen.
Die Plattform ist nicht reguliert und bietet keine Einlagensicherung. Eine klassische Rückkaufgarantie gibt es nicht. Investoren halten faktisch nachrangige Mezzanine-Darlehen, abgesichert über die Immobilienwerte, die hinter der Gruppengarantie der MJL Enterprise stehen (Wobei das nicht für neu Verträge mehr so gilt). Ganz frisch gibt es auch ein erstrangig besichertes Darlehen im Angebot. Geführt wird Devon von CEO Janis Lagzdins, im Interview hatten wir den COO Toms Bērzkalns.
- Gegründet 2025 – feiert demnächst sein einjähriges Bestehen.
- Über 1.300 aktive Investoren, mehr als 10 Mio. Euro investiert.
- Zielrendite je Projekt rund 14 bis 16 %.
- Nicht reguliert, keine ECSP-Lizenz, keine Einlagensicherung.
- Überwiegend nachrangige Mezzanine-Darlehen, neuerdings ein erstrangig besichertes Darlehen.
- Absicherung über Immobilienwerte hinter der (teilweise) Gruppengarantie der MJL Enterprise.
- Tägliche Zinsen mit optionalem Compounding, kein Zweitmarkt (Early Exit nur bei Käufer).
Mindestinvestition: 1.000 Euro pro Projekt.
Die Devon Rendite setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen: dem nominalen Projektzins von meist 14 %, der Risikoprämie für die nachrangige Stellung, den befristeten Cashback-Aktionen und dem Loyalty-Bonus von bis zu 1,5 % p.a. In Summe steht auf dem Zettel deshalb aktuell ein IZF jenseits der 20 %. Allerdings ist das durch den einmaligen Cashback nach oben verzerrt – über die volle Laufzeit pendelt sich die realistische Devon Rendite eher bei 17 bis 18 % ein, der reine Projektkern bei rund 14 %. Wie sich diese Zahl bei mir konkret entwickelt, steht weiter unten und ausführlich in meinen Devon Erfahrungen oder kann auch selbst das mal mit dem P2P Kredite Rechner angeschaut werden.
Hinweis nach Aufnahme — Vertragsupdate Anfang Juni 2026
Dieses Interview haben wir vor der Vertragsänderung aufgezeichnet, weshalb Toms an mehreren Stellen noch von der „Gruppengarantie“ spricht. Anfang Juni 2026 hat Devon die Kreditverträge überarbeitet: Eine qualifizierte Nachrangklausel ist nun ausdrücklich aufgenommen, die unbedingte Gruppengarantie wurde aus den Vertragstexten entfernt — laut Devon, weil eine 100-%-Rückzahlungszusage rechtlich nicht haltbar wäre. Die MJL-Gruppe sagt zu, Projekte „im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten“ weiter zu unterstützen. Die ausführliche Einordnung dazu findet ihr in meinen Devon Erfahrungen.
Toms Bērzkalns und unsere Fragen im Devon Interview
Eigentlich sind es zehn Fragen in zehn Minuten. Diesmal haben wir uns verzählt und sind bei zwölf gelandet – Toms hat das souverän mitgemacht. Er ist auf die Fragen gut eingegangen und hat an einigen Stellen erfreulich konkrete Zahlen herausgehauen.
Die vollständigen Antworten und vor allem unsere eigenen Einschätzungen gibt es ausschließlich im Podcast. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:
- Kommt langfristig eine ECSP-Lizenz – oder bleibt das gruppennahe Direktfinanzierungsmodell?
Klare Ansage von Toms: Devon will bewusst eine gruppengebundene Plattform bleiben, denn genau dafür existiert Devon überhaupt. Eine ECSP-Lizenz steht nicht auf dem Plan, weil sie das eigene Modell verbieten würde. Der Knackpunkt ist das Self-Funding-Verbot der ECSP: Wer diese Lizenz hat, darf keine eigenen Projekte finanzieren – und das ist exakt das Geschäft von Devon. Andere Regulierungsoptionen prüfen sie, ECSP ist aber endgültig vom Tisch. - Gibt es eine harte Grenze, ab wann der Mezzanine-Anteil zu dominant wird?
Das Mezzanine-Kapital von Devon macht laut unserem Ein-Jahres-Review rund 47,5 % des Kapitalstacks aus. Toms erklärt, dass jedes Projekt einzeln und aus verschiedenen Blickwinkeln bewertet wird – Cashflow, Risiken, Absicherung und ein klarer Exit-Pfad. Passt etwas nicht zu den Kernkriterien, wird abgelehnt. Konkretes Beispiel: das Projekt Acorn, das kurz vor dem Start abgesagt wurde, nachdem in der Due Diligence deutlich höhere Baukosten auftauchten und der Business Case kippte. Gut zu sehen, dass nicht jedes Ding durchgewinkt wird, nur weil günstiges Kapital von uns Anlegern zu holen ist. - Lettland schrumpft bis 2100 um über ein Drittel – wie tragfähig ist da die Pipeline?
Eurostat prognostiziert für Lettland den stärksten Bevölkerungsrückgang der EU, das Medianalter liegt bereits bei fast 45 Jahren. Toms räumt den Trend offen ein und liefert drei Argumente: Rund 70 % des Geschäfts laufen in der Region Riga, wo die Bevölkerung weitgehend stabil bleiben soll; ein Lifestyle-Wechsel weg von post-sowjetischen Wohnungen treibt den Neubau; und es gibt weiter Landflucht in die Hauptstadtregion. Als Beleg nennt er den Mayoral Garden, für den schon Reservierungen reinkommen, bevor das Haus überhaupt steht. Wie kritisch wir „weitgehend stabil“ sehen und warum die kurze Kreditlaufzeit von rund drei Jahren das Thema entschärft, ordnen wir im Podcast ein. - Gruppenfinanzierung: Wo liegt der größte Vorteil, wo der größte Interessenkonflikt?
Der Vorteil der direkten Kontrolle: Devon ist kein reiner Vermittler, der nur Finanzierungschancen veröffentlicht, sondern besitzt die Kredite selbst und muss sie an die Anleger zurückzahlen. Ausreden wie „unser Partner ist pleite, also gibt es kein Geld zurück“ gibt es nicht. Hinter jedem Kredit steht bislang die Gruppengarantie. Auf die Konfliktseite ist Toms erst auf Nachfrage eingegangen und hat eingeräumt, dass die Gruppengarantie sehr wohl ein Risiko darstellt, wenn die ganze Gruppe in Schieflage gerät. Dem begegnet Devon mit klaren Ausstiegsszenarien schon vor Projektannahme, etwa der Refinanzierung. - Ganibu 54: Wie groß ist die Abhängigkeit von der staatlichen RRF-Förderung?
Ganibu 54 ist ein Altum/RRF-gefördertes Mietprojekt (RRF ist in etwa die lettische Variante der KfW) und Teil der Gruppenbilanz. Die Fördergarantie für diesen Zweig fällt 2027 weg. Toms liefert Zahlen: 1,7 Mio. Euro Eigenkapital, dazu eine 20-%-Gruppengarantie. Das Projekt ist fast fertig, ein Gebäude bereits abgenommen. Mit Fertigstellung endet die Garantie, danach wird über 30 Jahre vermietet und das Objekt wirft rund 100.000 Euro Netto-Cashflow pro Jahr ab. Bei rund 13 Mio. Euro Projektkosten sind das überschlägig 6 % – nicht spektakulär, aber planbar. Der Mietpreis ist über die Förderauflage auf 6,30 Euro/m² gedeckelt (in Jelgava), zum Vergleich liegt Riga bei 13 bis 14 Euro/m². - Wie viele Projekte kann die MJL-Gruppe gleichzeitig sauber stemmen?
Überraschend, wie flexibel Devon hier arbeitet. Der Bau kann intern erfolgen oder an lokale Drittfirmen ausgelagert werden, wobei Devon immer die Gesamtaufsicht behält. Genau dieses flexible Modell ist die Absicherung gegen Personalengpässe, damit kein Flaschenhals bei Bau, Vertrieb oder Management entsteht. - Amber Park: Woher kommt die Lücke zwischen 6 % Mietrendite und 14 % für uns?
Das ist für die Devon Rendite die spannendste Frage. Bei einem vermieteten Objekt wie Amber Park liegt die Mietrendite bei rund 5 bis 7 %, Devon zahlt uns aber 14 %. Toms erklärt: Aus der Miete wird nur der Zins bedient, der eigentliche Hauptbetrag (Principal) wird erst beim Verkauf zurückgezahlt. Die 14 % sind also nicht aus der laufenden Miete gedeckt, sondern hängen direkt am Wiederverkaufs-Exit – oder an einer Refinanzierung. Was das für das Risikoprofil bedeutet und warum man hier genau hinschauen sollte, vertiefen wir im Podcast. - Cashback und Loyalty: Wie viel ist reines Marketing, wie viel steckt im Projekt?
Toms ist ehrlich: Cashback-Aktionen und Empfehlungsprogramme erhöhen die Kosten der Kapitalbeschaffung und damit den effektiven Zinssatz, den Devon für die Kredite zahlt. Bei der Projektbewertung wird genau mit dieser angehobenen Kennzahl kalkuliert. Trägt der Business Case die höheren Kosten nicht, wird das Projekt komplett abgelehnt. Heißt im Umkehrschluss: Der Cashback ist von vornherein eingepreist, nicht obendrauf gezaubert. - Wann kommen endlich die Bilanzen der MJL-Gruppe?
Bislang findet man weder auf der Devon-Seite noch bei MJL direkt einen Konzernabschluss. Für eine unregulierte Plattform ist ein Wunderpunkt. Toms hat hier nicht nur von Transparenz geredet, sondern ein Versprechen gegeben: Es soll Quartalsberichte geben und einmal jährlich einen auditierten Abschluss. Die Zeitschiene: „upcoming months, not years“ – also noch dieses Jahr. Daran werden wir ihn messen. - Was wird die geplante Statistik-Sektion mit Echtzeitdaten zeigen?
Einige WLS-Plattformen wie Triple Dragon haben bereits eine Statistik. Bei Devon gibt es dazu noch kein belastbares Update – man habe das Thema mit WLS gerade erst angefasst und wolle keine voreiligen Versprechen machen. Ein Update soll aber bald kommen. - Tägliche Zinsen und Compounding: Ist Devon nicht fast ein Tagesgeld-Ersatz?
Klare, ehrliche Antwort: Nein. Devon ist kein Sparkonto. Es gibt keine Einlagensicherung, sehr wohl ein Insolvenzrisiko, nach Toms zwar gering, aber real. Genau dieses Risiko spiegeln die hohen Zinsen wider. Sein Satz dazu bringt es auf den Punkt: Würden Sparkonten 14 bis 15 % zahlen, gäbe es Plattformen wie Devon gar nicht mehr. - Bonusfrage: Was macht Toms mit seinem eigenen Geld?
Rund 60 % seines Kapitals stecken in Immobilien, vor allem Mietobjekte in Riga, finanziert mit Senior Debt von lokalen Banken zu unter 4 % – über diesen Hebel holt er die höchste Rendite aus der Vermietung. Der Rest liegt in baltischen Unternehmensanleihen (Nasdaq Baltic) und ein Teil direkt bei Devon. Da sitzt offensichtlich jemand, der von Immobilien wirklich was versteht.
Fazit und unsere Devon Rendite
Wir sind beide bei Devon investiert – Lars schon länger und deutlich größer, ich mit kleinerem Einsatz. Beide schätzen wir die Plattform, behalten aber im Kopf, dass das hier definitiv kein reguliertes Sparbuch ist, sondern ein nachrangiges Mezzanine-Darlehen 😉
So bewertet Lars Devon
- Portfolio-Stand: Lars ist mit knapp 16.000 Euro bei Devon investiert und möchte mittelfristig die nächste Loyalty-Stufe bei 25.000 Euro erreichen – nicht von heute auf morgen, aber bei guten Gelegenheiten wie der laufenden Cashback-Kampagne stockt er gerne mal um einen Tausender auf.
- Lars‘ Devon Rendite: 20,88 % – wie so oft einen Tick niedriger als bei mir. Für eine Immobilienplattform sind das echte Traumrenditen, die man bei den klassischen Anbietern heute nicht mehr sieht.
- Risiko im Blick: Lars zieht bei Devon konsequent die Zinsen ab, um das mögliche Verlustrisiko im Kopf zu senken – schließlich steht man bei einem Mezzanine-Darlehen ziemlich weit am Ende der Nahrungskette. Diese Methode fährt er, seit er die 100 Euro Zinsen pro Monat geknackt hat.
- Einschätzung: Die Plattform macht einen super professionellen Eindruck. Besonders hoch rechnet Lars Devon an, dass die Gruppe die Altlasten auf Crowdestate beglichen hat – das hätte sie nicht gemusst, zeigt aber, dass die Gruppengarantie funktioniert.
Fazit von Lars: Mit Toms sitzt der richtige Mann bei Devon. Seine Einschätzungen sind fundiert, was sicher auch an seinen eigenen Immobilien-Investments liegt. Lars ist mit seinem Portfolio happy und baut bei passenden Cashback-Gelegenheiten weiter Richtung 25.000 Euro aus.
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Mein Start mit Devon
Ich bin schon seit dem Start im Sommer 2025 bei Devon dabei, allerdings bewusst mit kleinerem Einsatz. Immobilien-P2P mit echtem Gruppenbezug reizt mich, aber bei unregulierten Plattformen möchte ich es nicht übertreiben.
- Interview-Eindruck: Toms hat mir gut gefallen. Klare Antworten und an einigen Stellen erfreulich konkrete Zahlen. Dass es endlich Bilanzen geben soll und zwar noch dieses Jahr, nicht erst nächstes, war für mich das wichtigste Signal. An ein, zwei Stellen hätte ich mir mehr Klarheit in Prozenten gewünscht, etwa beim Mezzanine-Anteil.
- Mein Start: Ich bin inzwischen mit 6.260 Euro investiert und habe über die laufende „Project: Summer“-Aktion gerade mein sechstes Projekt mitgenommen. Vielleicht kommt noch eines dazu, dann wäre ich aber auch an meinem Limit für solche unregulierten „Satellitenplattformen“, wie ich sie nenne.
- Meine Devon Rendite: Der IZF liegt bei mir trotz des inzwischen einjährigen Bestehens noch bei rund 23 %. Durch den auslaufenden Cashback geht das tendenziell zurück, unterm Strich bleiben aber 17 bis 18 %. Das ist für eine Immobilienplattform schon prima. Die vollständige Aufschlüsselung steht in meinen Devon Erfahrungen.
- Was ich im Kopf behalte: Devon ist und bleibt nachrangig und unreguliert. Im Problemfall stehe ich ziemlich weit am Ende der Nahrungskette. Deshalb ist Devon für mich ein bewusst begrenzter Portfoliobaustein und kein Kerninvestment.
Was mich an Devon überzeugt, ist die Kombination aus echter Immobilien-Substanz hinter der Gruppe und der Tatsache, dass Devon jeden Kredit selbst schultern muss. Die Crowdestate-Altlasten haben gezeigt, dass die Gruppe im Zweifel auch zahlt. Allerwichtigster Punkt für die Einschätzung der Devon Rendite bleibt aber nicht das einzelne Projekt, sondern die MJL-Bilanz dahinter und genau die dürfen wir bald endlich sehen.
Den vollständigen Austausch – inklusive unserer Einschätzungen zum Bevölkerungsrückgang, zur Cashback-Frage und zur Lücke zwischen Mietrendite und 14 % gibt es natürlich wie immer im Podcast. Wie haltet ihr es mit unregulierten Satellitenplattformen wie Devon: fester, begrenzter Portfolioanteil oder kommt das für euch gar nicht infrage?
Weitere P2P Cafe Folgen und 10in10 P2P Cafe CEO Interviews findest du in der:
P2P Cafe Podcast Übersicht.
Ansonsten gilt:
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Zuletzt aktualisiert am: 10. Juni 2026
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