Einfach Mietausschüttungen + Wertzuwachs generieren? Erfahrungen mit PROPVEST Bestandsobjekten

Aus „Exporo Bestand“ wurde 2021 die Marke PROPVEST – beworben mit kalkulierbarer Mietrendite und langfristigem Wertzuwachs aus Bestandsimmobilien. Mehrere Jahre später lautet meine ehrliche Bilanz aus dem laufenden Investment: Das Versprechen hält nicht so wie versprochen. Bei meiner Restposition von rund 450 € sind im laufenden Jahr 2026 bislang nur rund 3 € Ausschüttung angekommen. Selbst wenn ich diesen Wert konservativ aufs Doppelte hochrechne, ergibt das eine Jahresrendite von rund 1,3 % p. a. (IZF) – weit unter dem Leistungsbilanz-Durchschnitt von 3,52 %, den PROPVEST aktuell selbst kommuniziert. Ich bin nicht allein damit: Eine unabhängige Branchenanalyse hat die Performance von 38 Exporo-Bestandsfundings ausgewertet – kein einziges erreicht die ursprünglich prognostizierten Renditeziele.

Hier meine vollständigen PROPVEST Erfahrungen, was sich seit dem Rebranding wirklich verändert hat, warum der Zweitmarkt als „Notausgang“ nur mit kräftigem Abschlag funktioniert, und welche aktuellen Eckdaten die Plattform heute selbst kommuniziert.

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Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.

PROPVEST heute – die nüchternen Eckdaten

PROPVEST ist heute keine reine Exporo-Marke mehr im engeren Sinne: Operativer Betreiber ist die EPH Investment GmbH (HRB 146341 Hamburg) – eine 100%-Tochter der Exporo Gruppe und ein nach §15 WpIG zugelassenes Wertpapierinstitut unter BaFin- und Bundesbank-Aufsicht. Geschäftsführer der EPH Investment GmbH ist Patrick Hartmann (Operations & Compliance); CEO und Mitgründer der übergeordneten Exporo Gruppe ist nach wie vor Simon Brunke.

Auf der Plattform selbst (propvest.de) weist PROPVEST diese Eckdaten aus (Stand: Leistungsbilanz 2018–2023):

Wichtig: Die heute auf der Startseite genannten 3,52 % sind deutlich niedriger als die früher kommunizierten 4,2 %, die auch in älteren Vergleichsartikeln noch zu lesen sind. Und das ist nur die historische Durchschnittsausschüttung – sie sagt nichts darüber aus, was am Ende der zehnjährigen Laufzeit beim Verkauf der Immobilie tatsächlich übrig bleibt.

Was ist PROPVEST – das Geschäftsmodell in Kurzform

PROPVEST bietet Anlegern den Zugang zu fertig gestellten und langfristig vermieteten Bestandsimmobilien über digitale, tokenbasierte Anleihen (Schuldverschreibungen). Die Idee: Anleger partizipieren an den quartalsweisen Mietausschüttungen und – bei Verkauf nach Laufzeitende – zu 80 % an einer eventuellen Wertsteigerung. Die Objekte sind ganz überwiegend deutsche Bestandsimmobilien aus dem Mid-Cap-Segment (Objektgröße rund 5–15 Mio. €), häufig Wohn- und Geschäftshäuser, Gesundheitszentren oder Ärztehäuser in mittleren bis größeren Städten.

Zwei Produktwege stehen zur Wahl:

PROPVEST Select – Einzelobjekt selbst auswählen

Bei PROPVEST Select wählst du gezielt einzelne Bestandsimmobilien aus dem aktuellen Angebot. Zu jedem Objekt gibt es ausführliche Unterlagen: Mikro- und Makrolage, Mieterzusammensetzung, Renditeprognose und ein unabhängig erstelltes Verkehrswert-Gutachten. Die Mindestanlage liegt projektabhängig in der Regel bei 500 €, teilweise auch bei 25 €. Für PROPVEST Select fallen keine direkten Gebühren für Anleger an.

PROPVEST Immobilien-Sparplan – automatisch streuen

Der Immobilien-Sparplan investiert ab 25 € monatlich automatisch in mehrere Bestandsobjekte, eingeteilt in drei Anlagefokus-Kategorien:

Für den Sparplan fällt eine Verwaltungsgebühr von 0,50 % p. a. auf das verwaltete Kundenvermögen an (quartalsweise abgerechnet, vom Zahlungsdienstleister Mangopay vom PROPVEST-Konto eingezogen). Diese Gebühr hat es im Ursprungsartikel von 2021 noch nicht so explizit gegeben – damals war von TER 0,3–0,5 % die Rede. Heute ist 0,5 % der verbindliche Wert für den Sparplan-Service.

Wie sind die PROPVEST Anlagen rechtlich strukturiert?

Jede Immobilie wird in einer eigenen Objektgesellschaft gehalten, die juristisch von der Exporo Gruppe entkoppelt ist. Die Anleger zeichnen tokenbasierte nachrangige Schuldverschreibungen mit einer regulären Laufzeit von zehn Jahren. Die Token werden bei der Tangany GmbH in einem digitalen Wallet verwahrt.

Wichtig zu verstehen:

Der Handelsplatz – Liquidität nur mit Abschlag

PROPVEST betreibt einen eigenen Handelsplatz, auf dem Anleger ihre Anteile auch vor Ablauf der zehnjährigen Laufzeit verkaufen können – sofern sich ein Käufer findet. In der Vergangenheit wurden die Anteile teilweise sogar mit Aufschlag zum Nominalwert gehandelt. Das ist heute Geschichte.

Diese Realität war 2021 noch nicht so klar – damals galt der Zweitmarkt als komfortable Notausgangslösung. Heute relativiert sich dieses Bild deutlich.

Was sagen unabhängige Branchenanalysen zur Performance?

Im Sommer 2025 hat eine unabhängige Branchenanalyse erstmals die Performance von 38 Exporo-Bestandsfundings systematisch ausgewertet. Das ernüchternde Ergebnis: Kein einziges der untersuchten Bestandsinvestments erreicht die ursprünglich prognostizierten Renditeziele. Einige Projekte rutschen sogar in eine real negative Jahresperformance ab, wenn man die schwache Entwicklung am Zweitmarkt einrechnet.

Die Erklärung ist nüchtern: Ungeplanter Leerstand, steigende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, höhere Zinslasten bei Anschlussfinanzierungen, schwächere Mietsteigerungen als erwartet – und dazu ein deutlich abgekühlter Immobilienmarkt seit 2022/2023. All diese Punkte habe ich im Podcast 2021 (siehe Aufklappbox unten) bereits als theoretische Risiken besprochen. Sie sind seither Realität geworden.

Auch die Kommunikation hat gelitten

Auf öffentlichen Bewertungsplattformen wie Trustpilot häufen sich seit 2023 kritische Bewertungen sowohl zu Exporo als auch zu PROPVEST – mit immer wiederkehrenden Themen:

Wichtige Einordnung: Die Insolvenzen, von denen häufig zu lesen ist, betreffen weit überwiegend Exporo-Projektentwicklungen (also Neubau- und Sanierungsfinanzierungen über Nachrangdarlehen) – nicht die PROPVEST-Bestandsobjekte selbst. Diese Unterscheidung ist wichtig: PROPVEST-Anleger tragen primär das Markt- und Bewirtschaftungsrisiko ihres jeweiligen Bestandsobjektes, das Insolvenzrisiko der Emittentin und Plattform – nicht die ungleich höheren Bauphasen-Risiken der Projektentwicklungen.

Die Kosten – ein zweiter Blick

Auf den ersten Blick wirken die PROPVEST-Kosten niedrig: keine klassischen Ausgabeaufschläge, geringe interne Verwaltungsgebühren. Im Detail sieht es so aus:

Hinzu kommen auf Objektebene die normalen Immobilienkosten: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten und Zinszahlungen an die finanzierende Bank. Diese sind in den Quartalsberichten ausgewiesen, schmälern aber natürlich den ausschüttungsfähigen Überschuss – und genau hier setzen viele aktuelle Anlegerbeschwerden an: Wenn ein Objekt zwar einen kleinen Quartalsüberschuss erwirtschaftet, aber durch Rücklagenbildung oder gestiegene Bewirtschaftungskosten am Ende doch nichts mehr ausgeschüttet wird, kommen wir Anleger trotz „grüner“ Berichtszahl auf null.

Worin unterscheidet sich PROPVEST von einem offenen Immobilienfonds?

PROPVEST selbst nennt als wesentliche Unterschiede zum klassischen offenen Immobilienfonds:

Ein offener Immobilienfonds hat in der Regel deutlich höhere Gesamtkosten (häufig 1–2 % p. a. Verwaltung plus 2–5 % Agio), aber gleichzeitig eine deutlich breitere Streuung über viele Objekte, ein erfahrenes Asset-Management-Team und die Möglichkeit zur Rückgabe an die KAG. Die Renditen liegen historisch oft niedriger (2–3 % p. a.), aber die Schwankungen sind geringer und die Liquidität ist – mit Haltefristen – meist gewährleistet.

Für PROPVEST gilt: Hohe Transparenz auf Einzelobjekt-Ebene, niedrigere Mindestanlage, potenziell höhere Bruttorendite – aber dafür höheres Konzentrationsrisiko pro Objekt, eingeschränkte Liquidität, nachrangige Position im Insolvenzfall und keine Garantie auf die historisch versprochene Durchschnittsrendite.

Was passiert mit bestehenden Exporo-Bestand- und Sparplan-Kunden?

Diese Frage war 2021 noch zentral. Heute ist sie überholt: Die Migration der alten Exporo-Bestandsobjekte und Sparpläne ins PROPVEST-Portal ist seit Jahren abgeschlossen. Wer damals Bestandskunde war, findet sein Portfolio heute im PROPVEST-Cockpit.

Historisches Interview: Aus „Exporo Bestand“ wird PROPVEST (2021)

Meine PROPVEST Erfahrungen heute – die ehrliche Bilanz

Seit Sommer 2019 lege ich in Bestandsimmobilien an, die heute unter PROPVEST laufen. Angefangen habe ich mit klassischen Anleihen über die Baader Bank, später kamen die Token-Anleihen mit kleineren Beträgen dazu. In der Spitze hatte ich 19 Bestandsobjekte im Portfolio plus den Immobilien-Sparplan.

Heute sieht meine Position deutlich anders aus:

Vor Corona lag meine Rendite noch bei rund 3,5 %, in der Corona-Phase fiel sie auf 3 %. Seit 2023 ist die Performance bei den verbliebenen Objekten kontinuierlich weiter zurückgegangen – mit teilweise komplett ausfallenden Quartalsausschüttungen, obwohl die Quartalsberichte der Objekte mit kleinen Überschüssen schließen. Das liegt am gestiegenen Rücklagen- und Verwaltungsbedarf der Objekte und am ungünstigen Refinanzierungsumfeld.

Warum ich noch drin bin – und nicht mehr nachlege

Aussteigen über den Zweitmarkt würde aktuell bedeuten: deutliche Abschläge auf den Nominalwert akzeptieren. Bei meiner kleinen Restposition rechne ich das nüchtern durch und lasse das Geld stattdessen bis zur Laufzeit-Endabwicklung der jeweiligen Objekte einfach liegen. Ob am Ende der zehnjährigen Laufzeit (für die ältesten Objekte beginnt diese Phase in den nächsten ein bis drei Jahren) noch eine nennenswerte Wertsteigerung beim Verkauf herauskommt, ist offen. Ich bin skeptisch – wie alle Exporo-Bestandsanleger, die ich auf Bewertungsplattformen lese.

Zur Einordnung: Mein Engagement bei den klassischen Exporo-Projektentwicklungen (also nicht den PROPVEST-Bestandsobjekten) ist deutlich höher – und dort sieht die Lage noch schlechter aus, mit mehreren Verzögerungen und Insolvenzen im Projektsegment. Das ist aber ein anderes Produkt mit anderem Risikoprofil und für einen eigenen Artikel.

Was bedeutet das für meine Gesamtstrategie?

Mein Immobilienanteil im Gesamtportfolio sollte ohnehin maximal 15 % betragen, und ich diversifiziere zusätzlich über Immobilien-REITs und einen globalen Immobilien-ETF. PROPVEST war in meiner Strategie als deutsche, vermietete Komponente gedacht – mit dem Reiz „Mietausschüttung statt nur Wertsteigerung“. Diese Funktion erfüllt es aktuell nicht mehr in der Form, wie ich es 2019–2021 erwartet hatte.

Neue Mittel investiere ich nicht mehr – weder über Select noch über den Sparplan. Die Restposition lasse ich auslaufen und schaue, was am Ende der jeweiligen Laufzeiten übrig bleibt.

Für wen kann PROPVEST heute (noch) interessant sein?

Trotz meiner ernüchternden eigenen Bilanz pauschal abraten möchte ich nicht – jeder muss seine eigene Einschätzung treffen. Wer die Plattform heute in Erwägung zieht, sollte ein paar Dinge nüchtern abwägen:

Aktuelle PROPVEST Aktion – Stand heute

PROPVEST Erfahrungen – mein Fazit

PROPVEST ist eine ordentlich regulierte, technisch professionelle Plattform für digitale Beteiligungen an deutschen Bestandsimmobilien. Die Struktur über die EPH Investment GmbH als BaFin-Wertpapierinstitut, die Token-Verwahrung bei Tangany und die klare Objekt-Dokumentation sind sauber gebaut.

Die Realität der vergangenen Jahre zeigt aber auch: Bestandsimmobilien sind kein Selbstläufer und keine Tagesgeld-Alternative. Höhere Bewirtschaftungskosten, gestiegene Zinsen, schwächere Mietsteigerungen und ein abgekühlter Verkaufsmarkt drücken die tatsächliche Performance deutlich unter die historische Durchschnittszahl. Meine eigene hochgerechnete IZF von rund 1,3 % p. a. (Stand 2026) ist hier nur ein einzelner Datenpunkt – die Branchenanalyse mit 38 ausgewerteten Bestandsfundings ohne planmäßige Performance bestätigt das Bild.

Ob aus der Wertsteigerung am Ende der zehnjährigen Laufzeit doch noch eine akzeptable Gesamtrendite wird, muss sich erst zeigen. Die ersten Objekte erreichen in den kommenden Jahren diese Phase – dann sehen wir, ob die anfänglichen Verkehrswerte und die heutige Marktbewertung zusammenpassen.

Ich behalte meine Restposition, lege aber nichts mehr nach. Ich freue mich auf eure Kommentare, Fragen und vor allem: eure eigenen Erfahrungen mit PROPVEST oder Exporo Bestand.

Zuletzt aktualisiert am: 16. Mai 2026

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