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EstateGuru oder warum Diversifikation notwendig und auch manchmal „teuer“ ist….

Motivation

Nachdem ich ganz neu und frisch EstateGuru die ersten Immokredite mit ins Spiel genommen habe und mich schon auf die erste Rückzahlungen freute - gab es gleich mal ein "LATE" zu sehen, eine verspätete Rückzahlung ein schlechtes Omen...?

Das hat mich dann motiviert über den Tellerrand zu schauen was Kreditausfälle und Diversifikation bei Immokrediten (und im Allgemeinen) bedeutet.

Ein kleiner Exkurs zur Kredit Ausfallrate

Allgemein Konsumentenkredite Ausfallraten

Bondora Ausschnitt Kreditzinsen
Bondora HR Kreditzinsen

In Deutschland beträgt laut Schufa Kreditkompass die durchschnittliche Ausfallrate für Konsumentenkredite nur 2,2% Andere Reports und Bericht sprechen auch mal von nur 2%.

In östlichen Gefilden liegt das wohl deutlich höher was man an den Zahlen von Bondara schön sieht: August Performance Bondora
Darin sind dann Ausfälle jenseits von 20% mit einkalkuliert (je nach Rating AA-HR).
Das erklärt auch die z.T. Schwindel erregenden Zinsen von mehr als 250 % bei den HR Krediten. Bei denen dann aber auch Ausfälle von über 65% die Regel sind!

Immokredite

Zu Immobilien findet sich leider sehr wenig konkretes die meisten gehen von einem geringeren Ausfallrisiko aus als bei Konsumentenkrediten.
Konkrete Zahlen habe ich immerhin für Brasilien gefunden, was zumindest auch als Schwellenland angeht und somit zum vorsichtigen Vergleich herangezogen werden kann. Hausfinanzierung Brasilien

In Brasilien (Schwellenland) gab es im Jahr 2003 11 %  Kreditausfälle, durch verschiedene Maßnahmen wurden diese auf 1,8% im Jahr 2012 gedrückt.

D.h. in Brasilien hat sich die Ausfallrate kontinuierlich verringert und ist nun unter 2% angekommen. Die Ausfallrate ist jedoch auch sehr von den Kreditanbahner Kriterien abhängig und lässt sich nicht pauschalisieren, wichtig ist nur Ausfälle sind ein Konkret und man muss sie einkalkulieren.
Auch wenn es bei EstateGuru bisher noch keine gab, scheinen die ersten Kredite sich kurz davor zu befinden wenn man den Kommentaren im Netz vertrauen will. 

Zu Deutschland habe ich keine aggregierten Zahlen gefunden, nur vereinzelte wie die der Sparda Bank die eine unglaublich niedrige Ausfallrate von 0,02% ihrer Immokredite hat.

Ich für mich persönlich nehme bei Immobilienfinanzierung  eine Ausfallrate von  5% an und hoffe das dies ein eher sehr konservativer Wert als ein realistischer Wert ist und am Schluss ich "besser" abzuschneiden.

Was hat das nun mit EstateGuru und meinem Depot zu tun?

Mein aktuelles Depot besteht aus 8 Krediten a 50 € bei jedem rechnen ich mit einem Ausfallrisiko von 5 % - sprich ich muss einplanen das mir immer mal mindestens einer ausfallen kann.

Wie sieht das dann aus wenn einer meiner 8 ausfällt (stark vereinfacht ohne Wiederanlage etc.):

Monate AVG
%
Anzahl
Kredite
Ausfall Invest/Kredit Rendite
1 11 8 1 50 -11,70
2 8 1 50 -10,90
3 8 1 50 -10,09
4 8 1 50 -9,29
5 8 1 50 -8,49
6 8 1 50 -7,69
7 8 1 50 -6,89
8 8 1 50 -6,08
9 8 1 50 -5,28
10 8 1 50 -4,48
11 8 1 50 -3,68
12 8 1 50 -2,88
13 8 1 50 -2,07
14 8 1 50 -1,27
15 8 1 50 -0,47
16 8 1 50 0,33
17 8 1 50 1,14
18 8 1 50 1,94
19 8 1 50 2,74
20 8 1 50 3,54
21 8 1 50 4,34
22 8 1 50 5,15
23 8 1 50 5,95
24 8 1 50 6,75

D.h. nach 2 Jahren satte ~3,4% Gesamtrendite pro Jahr und das auch nur wenn kein weitere mehr ausfällt (Wir erinnern und das Risiko das einer ausfällt liegt bei x% zu jeder Zeit egal wie viele ich habe und ob bereits ein andere ausgefallen ist!)

 

Fazit

Ich habe mein Risiko zu wenig verteilt, ein Ausfall zerhagelt mir schon ziemlich heftig die Bilanz, ich sollte wohl aufstocken wenn ich mein Risiko streuen möchte....

Zusammengefasst, bei Immobilienkrediten sollten min. 20 Projekte im Portfolio sein bei Verbraucherkrediten min. 100 andere sprechen von min. 200.

Das heißt bei einer Mindestkreditgröße von 50 € bei EstateGuru sollte man demnach bereit sein auch min. 1000 € in 20 verschiedene Projekte von verschiedenen Kreditnehmer! anlegen zu wollen.

Auf einer Plattform wie Bondora kommt man da "günstiger" weg, da ist das durch die 1€ Mindestsumme schon mit 100 € zu bewerkstelligen - wobei hier wiederum durch die Ratingbandbreite eine weitere Bewertungsebene hinzukommt und ich daher eher min. 50-100 pro Risikoklasse empfehlen würde und es auch nicht einfach auszuschließen ist das der Kredit auch wirklich an unterschiedliche Empfänger geht.

Faustformel:  >100 (20) * Mindestanlage = Investitionsvolumen

Mein Stand

In meinem Bondora Portfolio liegen gerade 400 Kredite in den Ratings von AA-E bei rund 500€ Anlagevolumen. Von der Streuung her sollte das so nun schon ganz gut passen, wobei noch ein paar Anfängerfehler mit Einzelkredite mit zu hohen Volumen mit dabei sind was isch dann auch schon bei den ersten Inkassofällen bemerkbar macht! 

Bei Lenndy dagegen bin ich erst bei 45 Investments da hier die Mindestanlage bereits bei 10 € liegt! Somit gilt auch hier erst wenn ich Geld nachlege "senke" ich mein Risiko....

Wer sich bei EstateGuru (aktuell 1% bald wieder 0,5%) oder Bondora (5€) austoben will, nur zu, über die Links gibt es dann noch Spielgeld mit dazu.... 

Bei Flender stehe ich noch ganz am Anfang  mit 4 Krediten und auch da wird es eher teuer da hier Firmenkredite vergeben werden und die Mindestanlage 50 € sind, dass bedeute das ich eher >2000 € investieren werde. (Firmenkredite liegen bei der Ausfallrate zwischen Immo und Verbraucherkredite). 

UPDATE (14.11.17): Ich habe nun aufgestockt bei EstateGuru  und komme damit dann auf 14 Kredite - da ich alle manuell investiere dauert das aber auch noch seine Zeit (ca. 2 neue pro Woche kommen dazu die halbwegs passen)
Damit dürfte ich bei einem Ausfall auf zwei Jahre betrachtet auf > 6% Rendite kommen (und auch schon nach einem Jahr im plus liegen).
Alles in der Annahme eines Totalausfalls - idealerweise ist ein Ausfall im Immosektor auch kein Totalverlust, aber das wird sich dann zeigen...
Ach und der verspätete Kredit ist mittlerweile getilgt worden und schon wieder zu spät... Ob das mein Sorgenkind wird ....

UPDATE ( 16.01.18):  Noch mal aufgestockt bei EstateGuru so das ich nun bei 17 Krediten bin - knapp vor meinem selbst gesteckten Ziel der 20 - im Laufe des Jahres werde ich da sicher noch hinkommen....

UPDATE ( 23.03.18):  in wenigen Tagen bin ich bei 22 Krediten erstes Etappenziel erreicht - nächstes dann 25

10 Gedanken zu „EstateGuru oder warum Diversifikation notwendig und auch manchmal „teuer“ ist….

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  4. Andy

    Hi, ich hoffe, es ist ok, wenn ich ein paar Anmerkungen zu deinem Beitrag mache.

    Ich möchte an der Stelle einhaken, an der du annimmst, dass eine 5% Ausfallquote bedeutet, dass von den 8 Krediten einer ausfallen müsste. Da du ja bereits die statistische Unabhängigkeit eines Ausfalls voraussetzt, kann man sich der Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls mit der Binominalverteilung annähern. Den genauen mathematischen Kontext erspare ich euch.

    Jedenfalls komme ich dann auf Folgende Ausfallwahrscheinlichkeiten:

    0 Ausfälle: 66,3%
    1 Ausfall: 27,9%
    2 Ausfälle: 5,1%
    3 Ausfälle: 0,54%
    mehr Ausfälle: 0,16%

    FĂĽr die 20 Empfohlenen komme ich auf folgende Verteilung:

    0 Ausfälle: 27,7%
    1 Ausfall: 36,5%
    2 Ausfälle: 23,1%
    3 Ausfälle: 9,3%
    4 Ausfälle: 2,7%
    5 Ausfälle: 0,6%
    mehr Ausfälle: 0,1%

    Die Frage, die man sich stellen muss, lautet: "Mit welcher Sicherheit nehme ich mein Szenario an?" HierfĂĽr werden die Wahrscheinlichkeiten der einzelnen Ereignisse summiert. Setzen wir uns eine Grenze von 90%, dann addieren wir alle Wahrscheinlichkeiten, bis wir bei 90% sind. Im 1. Szenario sind das 0 und 1 Ausfall. Das Schlimmere ist also 1 Ausfall. Das entsprechende Szenario hast du berechnet.

    Im 2. Szenario Liege ich zwischen 0 und 2 (87,3%) und 0 und 3(96,6%)
    Fallen also 2 Projekte (100 Euro) aus, erwirtschaften noch 18 Projekte bei 11% 18*50*0,11=99 Euro. Auch hier droht also ein Verlust. Sicherlich kann argumentiert werden, dass 0 und 1 Ausfall mit 64,2 realistischer ist. Jedoch sind 2 Ausfälle hier mathematisch mit 23,1% dabei (Ist in etwa die Wahrscheinlichkeit mit einer Münze bei zweimal Werfen 2 mal Zahl zu haben).
    Die Portfoliokosten liegen hier bei 20*50=1000 Euro

    Damit halte ich die Diversifikationsgrenze von 20 Projekten fĂĽr noch zu niedrig.

    Betrachten wir also 50 Projekte:

    Da liegt die Grenze zwischen 0 und 4 (89,6%). Das bedeutet, wenn es blöd läuft, sind 200 Euro in den Sand gesetzt. Diese werden jetzt gefangen von 46 laufenden Projekten, d.h. 46*50*0,11=253 Euro. Hier sind wir also mit 53 Euro, oder (2553/2500-1)*100 = 2,12% Gewinn. Die 2500 Euro sind hier die Portfoliokosten. Damit liegen wir recht nahe an der Inflationsgrenze. Von einem lohnenden Geschäft können wir demnach nicht sprechen.

    So, nun die immer wieder propagierten 100:
    Da liegt unsere Grenze zwischen 0 und 7 (87,2%) Ausfällen.
    Es sich also 350 Euro Verlust und 93*50*0,11=511,50 Euro gegenĂĽber. Das Portfolio kostete 5000 Euro und brachte 161,50 Euro Gewinn ein. Prozentual bedeutet das ein Gewinn von (5161,50/5000-1)*100=3,23% Gewinn.

    Ich möchte noch einmal darauf hinweisen, dass es sich bei den Rechnungen um ein theoretisches Szenario handelt, welches stark vereinfacht wurde. Jedoch verdeutlicht es dass ein wirklich robustes Portfolio einiges an Geld kosten kann.

    Antworten
    1. p2pAdmin

      Hallo Andy

      vielen Dank fĂĽr deinen Kommentar - der ist fĂĽr mich sehr aufschlussreich. Dazu habe ich dir auch noch eine mail gesendet!
      grĂĽĂźe
      tbee

      Antworten
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