Fintown – Passives Einkommen mit Immobilien aus Prag? CEO im P2P Cafe Interview

Es muss differenziert betrachtet werden, was für Immobilien und welche Immobilien Projekttypen unter Druck stehen. Es herrscht eine große Nachfrage nach Mietprojekten, weil sich nicht mehr viele eine eigene Immobilie leisten können.
Trotz des Drucks im Immobilienmarkt gibt es bei den Mietprojekten, was das Kerngeschäft von Fintown darstellt, diesen Druck daher nicht, sondern vielmehr eine hohe Nachfrage. Der Vorteil ist auch, dass die Zinsen durch die angespannte Lage noch hoch sind für Investoren.

Fintown CEO Maxim Vihorev Meinung nach nicht. In Tschechien sei ein Investment in Immobilien noch immer die populärste Anlageklasse.
Trotz turbulenter letzten Jahre, in denen sich die Preise fast verdoppelt haben, sieht er eine leichte Korrektur als vollkommen normal und gesund an. Er ist der Meinung, dass die schwierigste Phase, insbesondere die der steigenden Zinsen, bereits überwunden ist. Diese Aussagen beziehen sich auf Wohnimmobilien; mit Gewerbeimmobilien ist er nicht vertraut.

Die Mindestlaufzeit bedeutet, dass man sein Geld in diesem Zeitraum nicht einfach abheben kann. Erreicht das Projekt die maximale Laufzeit, ist der Kredit beendet und das investierte Geld muss zurückgezahlt werden. Zwischen diesen Zeiträumen kann beliebig abgehoben werden. Oder auch Geld auf besser verzinste Projekte bei Fintown umgeschichtet werden. Nach dem Erreichen der maximalen Investitionslaufzeit endet das Investment und das Geld wird zurückgebucht.

Die Zusammenarbeit mit Debitum endete und Fintown wurde gegründet, weil sich die Konditionen auf der Plattform immer wieder änderten und keine langfristige Verlässlichkeit geboten wurde. Das machte es unmöglich, das Geschäft nach eigenen Vorstellungen zu finanzieren, und führte zu einer ständigen Warteposition. Fintown ist das Ergebnis dieser Frustration. Es ist jedoch anzumerken, dass es auf Debitum ausschließlich zufriedene Vihorev-Investoren gab und niemand jemals auch nur einen Cent verloren hat.

Die hohen Zinsen bei Fintown ergeben sich durch den Darlehnstyp – Mezzanine-Darlehen sind nachrangig und würden im Falle eines erstrangigen Darlehens niedriger ausfallen. In Kombination mit einem Bankkredit im ersten Rang ermöglichen diese jedoch höhere Zinsen.
Obwohl die Darlehen nachrangig sind, bleibt die Beleihungsquote unter 80%. Fintown plant in der Zukunft eventuell auch erste Rang Finanzierungen komplett über Investoren anzubieten.
Was den möglichen Ausfall betrifft, so liegt bei einem worst-case Szenario der maximal gefährdete Investitionsanteil bei 20%, basierend auf dem maximalen Loan-to-Value (LTV) von teils nur 75% bis 80%.

Es könnte in Zukunft Projekte in Hauptstädten anderer Länder geben, aber aktuell sieht Fintown in Prag noch genügend Chancen. Da das Know-How dort fokussiert ist, können dort auch die besten Ergebnisse erzielt werden. Ein gewisses Klumpenrisiko besteht zwar, aber es wird als besser angesehen, ein solches Risiko einzugehen, als viele kleinere „Problemklumpen“ zu haben, die durch mangelnde Kompetenzen in anderen Regionen entstehen würden.
Es hat sich für Investoren selten ausgezahlt, bei neuen Ländern sofort einzusteigen. Fintown konzentriert sich auf seine Kompetenz-Zone, die in Prag liegt, um das Risiko für Investoren zu minimieren.

Bei Fintown gibt es nicht unbedingt einen scharfen Unterschied zwischen Vermietungsprojekten und Projektentwicklungsprojekten. Jedes Rental-Projekt ist zu Beginn ein Development-Projekt. Die Immobilienprojekte werden so entwickelt, dass sie vermietet werden können, wobei ein Verkauf eher die Ausnahme ist.
Daher führen auch Development-Projekte zu vermietbaren Wohnungen. Abhängig vom Fortschritt des Projekts ändert sich die Darstellung auf der Plattform, sodass entweder der Development-Charakter im Rohbau oder das fast fertige Rental-Projekt im Vordergrund steht – quasi von der ersten Bodenbewegung bis zur Dachsanierung.

Fintown überwacht die Möglichkeiten einer Lizenzierung, ist jedoch nicht vollständig unreguliert. Die Vihorev Group besteht aus verschiedenen Unternehmen, darunter auch regulierte Investmentfonds, die an der Börse notiert sind.
Da die Regulierung in Tschechien noch im Aufbau ist, ergreifen sie derzeit keine Maßnahmen zur Regulierung, da es aktuell keine klare Möglichkeit für sie als Plattform gibt.
Die ECSP-Lizenz wäre aufgrund ihrer Struktur nicht umsetzbar, da Besitzer der Gruppe nicht gleichzeitig Besitzer der Plattform sein dürfen. Fintown betrachtet es momentan nicht als Risiko für Investoren, wenn sie keine Lizenz beantragen oder erhalten, da sie sich an geltende Richtlinien halten und ihr Geschäftsmodell von der tschechischen Nationalbank bestätigt wurde.

Ein Sekundärmarkt kann aus regulatorischen Gründen nicht angeboten werden. Stattdessen wurde das Buy-Out-Modell eingeführt, das je nach Zeitpunkt des Ausstiegs unterschiedliche Abschläge vorsieht. Dies führt zu gewissen Einschränkungen, mit denen sowohl Fintown als auch die Investoren umgehen müssen. Es ist daher nicht immer möglich, einen frühen Ausstieg zu garantieren. Bisher konnte Fintown jedoch jedem Ausstiegsangebot nachkommen.
Frühe Ausstiege sind nur im Rahmen des Liquiditätsmanagements möglich, was bedeutet, dass in normalen Zeiten dies gut funktioniert, jedoch bei einem Massenausstieg Probleme auftreten können.

Fintown plant weitere Projekte im Bereich Rental und einige Entwicklungsprojekte. Im Wesentlichen wird der Fokus beibehalten, ohne auf ein enormes Wachstum abzuzielen. Im Laufe des Jahres werden wir auch einen konsolidierten Geschäftsbericht von Fintown sehen und nicht nur einzelne Projektbezogene.