Investieren in Immobilien übt schon immer eine Faszination aus. Coreestate will dies, für uns Investoren noch weitere vereinfachen, dank tokenisierter Anteile. Klingt komplizierter, als es meine Coreestate Erfahrungen zeigen.
Ihrem ersten dänischen Projekt prognostizieren sie nicht nur eine gute Wertentwicklung, sondern erwarten dazu noch eine hohe Mietrendite.
Genug Themen und Fragen, die wir dem jungen dänisch Startup stellen mussten.
Zuletzt aktualisiert am: 16. August 2024
Bevor wir auf unsere persönlichen Coreestate Erfahrung eingehe und im Fazit erkläre, ob und wie wir investieren werden, schauen wir uns kurz die Immobilien-Plattform an und lassen dann ihren CEO im 10in10 Podcast zu Wort kommen!
Mit Eigentümer an einer Immobilie in Dänemark werden?
Das kannst du ganz einfach werden und über Coreestate realisieren, die bieten tokenisierte Immobilienprojekte mit einer hohen Rendite-Erwartung an!
Table of Contents
Was ist Coreestate?
Coreestate ist eine dänisches Startup, die Immobilien mit Wachstumspotenzial in attraktiver Lage aufwerten will. Besitzen und finanzieren sollen diese Immobilien dann wir Investoren.
Zur Finanzierung neuer Gebäude tokenisieren sie die Immobilien auf der Ethereum-Blockchain in digitale Anteile, die an Investoren verkauft werden.
Die Idee ist es, dass durch Smart Contracts, wir Investoren somit rechtlich zu Miteigentümern werden. Und dies, dank der Blockchain, auch nachvollziehbar und unumstößlich verbrieft ist.
Nach Vermietung der Gebäude erhalten Investoren Dividenden aus den Mieteinnahmen. Und können auch selbst vergünstigt dort etwa ihren Urlaub verbringen.
Der spätere Handel der Anteile erfolgt über digitale Börsen, wobei der Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. So wie wir das auch bei klassischen Immobilienverkäufen kennen, bis auf den Umstand, dass kleine Anteile an der Immobilie faktisch jederzeit gehandelt werden können.
Wer leitet Coreestate?
Kristaps Cuders ist ein erfahrener Unternehmer und Business Development Advisor mit einer Leidenschaft für die Entwicklung nachhaltiger und erschwinglicher Wohnprojekte. Seit 2021 ist er Mitgründer und Chief Visionary Officer (CVO) von Coreestate, wo er sich auf tokenisierte Mietimmobilien konzentriert. Zuvor sammelte er umfangreiche Erfahrungen bei BeUnique IVS, wo er das Online-Geschäft administrierte und Marketingkampagnen plante. Bei AutoUncle war er maßgeblich an der Steigerung des Marktanteils beteiligt. Bei Pekkaniska leitete er erfolgreich ein Verkaufsteam und trug erheblich zur Umsatzsteigerung bei.
Santa Krieva ist Architektin und Ingenieurin mit umfangreicher Erfahrung in der Branche, wobei ihr beruflicher Schwerpunkt auf ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit liegt. Seit März 2023 arbeitet sie als Senior Constructing Architect bei Dorte Mandrup in Kopenhagen. Im Jahr 2021 gründete sie gemeinsam mit zwei Co-Foundern das Unternehmen Coreestate, das sich auf nachhaltiges und erschwingliches Wohnen spezialisiert hat. Bei Coreestate fungiert Santa als Co-Founder und Design Director für Architektur und Nachhaltigkeit und arbeitet an einem tokenisierten Immobilienprojekt namens GREV 55. Zuvor sammelte sie Erfahrungen bei renommierten Architekturbüros wie BIG – Bjarke Ingels Group und Henning Larsen sowie durch ein Forschungsprojekt zur Integration von Bambusmaterialien in skandinavische Architektur.
Martins Spelmanis ist ein erfahrener Vertriebsleiter mit über 15 Jahren Berufserfahrung in der IT-Branche. Er hat erfolgreich mehrere Großprojekte geleitet und dabei signifikante Umsatzsteigerungen erzielt. Mit seinen ausgeprägten Fähigkeiten im Projektmanagement und seiner Expertise in Kundenbeziehungen konnte er nachhaltige Partnerschaften aufbauen. Martin verfügt über umfassende Kenntnisse in den Bereichen Cloud-Computing und IT-Sicherheit und hat zahlreiche Schulungen und Zertifikate in diesen Feldern absolviert. Er ist bekannt für seine strategische Denkweise und seine Fähigkeit, Teams zu motivieren und zu führen. Martin begann seine Karriere nach dem Abschluss seines Studiums der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Mannheim.
GREV55 das erste Projekt bei Coreestate?
Das erste Projekt nennt sich Grev55 ein Anwesen in Vejle liegt auf einem Hügel mit privater Zufahrt und bietet einen Blick über die Stadt. Man kann es sich gut in Google Maps anschauen und die Projektseite bietet auch ein Video, das Innenaufnahmen von dem, wie ich finde, interessanten Objekt zeigt.
Es handelt sich um ein 1912 erbautes freistehendes 5-Apartmentgebäude mit knapp 400 qm und fast 1000qm Grund, das renoviert wird, um die Energieeffizienz zu verbessern und entsprechende unterschiedliche Mietobjekte anzubieten.
Und natürlich auch, um die Attraktivität deutlich zu steigern, ohne den alten Charme komplett zu verlieren.
Die Renovierung soll 18 Monate dauern und voraussichtlich im ersten Quartal 2025 abgeschlossen sein.
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Die Rendite von GREV55
Coreestate geht von einer Wertsteigerung von 10% jährlich aus und darüber hinaus noch Mieteinnahmen durch Airbnb Vermietungen.
Mit jährlichen Mieten von bis zu 70.000 € wird dabei ausgegangen.
Die Rendite kann man sich entweder in seine digitale Wallet oder aber auch auf sein Bankkonto auszahlen lassen.
Neben der Wertsteigerung und Mietrendite gibt. es noch ein weiterer Benefit, das für einige Investoren interessant sein könnte
Rabatte für Eigennutzung von GREV55
GREV55 Immobilien ist nur 30 Minuten Fahrt vom Flughafen Billund entfernt, in der Nähe von Legoland, einem der besten Familienattraktionen in Europa. Frühe Investoren erhalten als Immobilienbesitzer bei Ihrem Aufenthalt eine ermäßigte Unterkunft über Airbnb.
| Investitionsbetrag | Rabatt |
|---|---|
| €100 – €999.99 | 10% |
| €1,000 – €4,999.99 | 20% |
| €5,000 – €10,000 | 30% |
| €10,000 und mehr | 50% |
Verfügbarkeit des Rabatts: Ab Q2 2025
Maximaler Aufenthalt: Bis der ermäßigte Preis den Investitionsbetrag erreicht.
Die Finanzierung von GREV55
Einsammeln möchte Coreestate für ihr erstes Projekt 1,6 Millionen Euro und der Objektwert nach Renovierung soll dann 2 Millionen betragen.
Die Finanzierung erfolgt über Eigenkapital ausschließlich über ein Security Token Offering (STO). Also den besagten Token auf der Ethereum Blockchain.
Also kein klassischer Kredit den wir Investoren gewähren sondern statt dessen erwerben wir Immobilien Anteile auf einer Blockchain.
Klingt kompliziert, muss es nicht sein, ich konnte meine Anteile auch per SEPA Überweisung kaufen. Trotzdem wirft das Konzept von token basierten Eigentumsanteilen für uns Kredit Investoren natürlich eine Menge an Fragen, auf die uns Krisatps im 10in10 beantwortet hat.
Das Investieren bei Coreestate
Wie funktioniert das jetzt mit einem Investment bei Coreestate, was musst du beachten?
Die Coreestate Konto Eröffnung
Du musst mindestens 18 Jahre alt sein und die mit einem amtlichen Ausweis per ident Verfahren identifizieren.
Zunächst gibst du deine E-Mailadresse an und wählst ein Passwort und aktivierst dein Konto. Natürlich musst du auch noch darüber hinaus gehende Daten angeben.
Möchtest du die Tokens selbst verwalten, benötigst du eine digitale Geldbörse (MetaMask, Trust, Coinbase usw.).
Wenn du nicht per SEPA Überweisung deine Token kaufen möchtest, benötigst du auch noch Ethereum, um die Transaktionsgebühren zu decken, wenn du mit EUROC oder eEUR kaufst.
Coreestate erhebt keine Gebühren für die Erstellung oder Pflege deines Coreestate-Kontos. Ein Konto kannst du direkt auf ihrer Webseite eröffnen.
Der Erwerb von Immobilien bei Coreestate
Du hast die. Möglichkeit die Tokens klassisch per Banküberweisung (SEPA) zu erwerben, aber auch mittels Kreditkarten Zahlung.
Coreestate führt dich vorbildlich durch diesen Prozess und hat alles Wissenswerte auch auf ihrer FAQ Seite gebündelt.
Dort findest du auch das Vorgehen, wie du Tokens direkt mit stable Coins (eEUR oder EURC) kaufen kannst und deine Wallet verbindest.
Das kannst du auch später, wenn du per SEPA gekauft hast tun, deine Wallet verbinden und die Token transferieren.
Das Mindestinvestment in das Projekt sind 100 Euro.
Unser Interviewgast Coreestate CVO Kristaps Cuders
Kristaps Cuders der aktuelle Chief Visionary Officer (CVO) von Coreestate musste sich unseren Fragen stellen, dabei kannte er vorab nur die Hälfte und hatte nur eine Minute Zeit für die Antwort, eine Herausforderung!
Wie immer gibt es im Podcast noch mehr Fragen und die kompletten Antworten von Chief Visionary Officer Kristaps Cuders und unsere Interpretation und Einschätzungen dazu
Besteht eure Plattform aktuell nur aus einem einzigen Projekt?
Ja, aktuell haben wir nur ein Projekt. Es handelt sich um Pionierarbeit, um zu testen, ob unsere Geschäftsidee, ein Objekt zu besitzen und über die Tokenisierung zu verteilen, funktioniert. Wichtig ist auch zu betonen, dass wir kein Vermittler von Darlehen sind, sondern es um den Besitz geht. Natürlich soll das später mal noch viel mehr werden.
Seid ihr reguliert?
Nein, wir sind nicht reguliert. Das ist ideal für alle, die keine Regulierung mögen. Unser Modell erlaubt es, flexibel und ohne die Einschränkungen durch regulatorische Auflagen zu arbeiten.
Warum habt ihr euch für das Projekt GREV55 als erstes ausgesucht? Ist das ein beliebter Urlaubsort oder wer soll die Wohnungen dort mieten?
Das Projekt befindet sich in der gleichen Stadt wie unser Unternehmen, was eine gute Überwachung ermöglicht. Unser Netzwerk an Fachleuten ist ebenfalls in Veilje. Die Lage ist sehr attraktiv, nahe dem Stadtzentrum, und die Immobilie ist alt, sodass eine deutliche Wertsteigerung möglich ist. Zudem ermöglicht uns die Nähe, das Projekt genau zu verfolgen und sicherzustellen, dass alle Aspekte der Renovierung und Entwicklung ordnungsgemäß umgesetzt werden.
Wie ist der aktuelle Status des Projekts?
Die Immobilie ist schon länger auf der Plattform, aber bisher wurden nur etwa 10 % der erforderlichen Mittel aufgebracht. Der Fokus liegt darauf, herauszufinden, wer am meisten Interesse an dieser neuen Form von digitalem Teileigentum zeigt – ob große Investoren, kleine Investoren oder auch Firmen. Wir sind ehrlich über den aktuellen Stand und arbeiten daran, das Interesse weiter zu steigern.
Vergeben wir hier faktisch ein Darlehen?
Nein, es handelt sich um Eigentumsanteile an der Immobilie. Da wir das nicht im Grundbuch in Millionen Stücke aufteilen können, gibt es eine SPV in Form einer dänischen AG, die im Grundbuch steht. An dieser AG besitzen wir Eigentümer dann einen Anteil und erhalten Dividenden aus den Gewinnen. Es geht also nicht um ein Darlehen, sondern um tatsächliches Eigentum.
Ist der Betrag von 1,6 Millionen auch der Marktwert?
Nein, das ist das Gesamtkapital für Erwerb und Renovierung. Das Land und das alte Haus kosten etwa 500-600.000€, und die Renovierung kostet etwa 1,2 Mio. Euro.
Das fertige Objekt wird auf 2 Mio. Euro geschätzt. Es gibt auch einen klassischen Bauherren-Puffer, falls alles wie geplant läuft und noch Geld übrig bleibt.
Warum habt ihr den Weg über die Blockchain und Tokens gewählt und nicht klassisch über einen Kredit?
Die Blockchain ermöglicht eine sichere, transparente und nachvollziehbare Fraktionalisierung von Eigentum und verhindert doppelte Verkäufe. Investoren können ihre Anteile in ihrem eigenen Wallet verwahren oder auf der Plattform lassen. Digitale Assets bieten eine moderne und funktionale Art des Investments, da der Handel auf mehreren Plattformen gleichzeitig ermöglicht wird.
Was ist der Unterschied zu einem Kredit?
Beim Besitz von Anteilen ist man tatsächlich Eigentümer eines Vermögenswerts, während man bei einem Kredit lediglich Geld verleiht. Anteile an Immobilien oder Aktien sind liquider und bieten eine transparentere Form des Eigentums. Im Gegensatz dazu bindet ein Kredit einen an eine Plattform, während man mit Anteilen an einem Vermögenswert unabhängiger handeln kann und sich eher um die Performance des Vermögenswerts selbst kümmert als um die Plattform, die ihn anbietet.
Wo können die Anteile gehandelt werden?
Es gibt eine österreichische Börse für digitale Vermögenswerte namens plus.assetera.com. Dort werden digitale Assets gehandelt. Kryptobörsen sind dagegen typischerweise für Utility Tokens oder Kryptoprodukte gedacht.
Warum alles mit Blockchain?
Blockchain-Technologien bieten eine sichere und nachvollziehbare Methode, digitale Vermögenswerte wie Immobilien anzubieten. Trotz anfänglicher Kritik sehen wir darin die Möglichkeit, legitime und hochwertige digitale Assets zu schaffen. Ähnlich wie das Internet in seinen Anfangstagen kritisiert wurde, erlebt auch die Blockchain zunächst eine Phase mit fragwürdigen Projekten.
Wie verdient ihr an der Sache mit? Gibt es neben den 10 % bei den Mieteinnahmen noch weitere Einnahmequellen für euch?
Wir sind nicht nur an der Immobilie beteiligt, sondern verdienen auch als Bauträger beim Renovieren und Umbau mit. Das bedeutet, dass wir aktiv am Bau beteiligt sind und somit direkt von der Entwicklung des Projekts profitieren. Es gibt eine Leistungsbeschreibung mit allen Details zur Renovierung und Umsetzung.
Wer kontrolliert, dass im Interesse aller Investoren gearbeitet wird?
Es gibt eine Leistungsbeschreibung mit allen Details zur Renovierung und Umsetzung. Wir Investoren haben mit dem Kauf alle Entscheidungen an die SPV abgegeben, basierend auf einem vorab bekannten Pflichtenheft. So wird sichergestellt, dass alle Maßnahmen im Interesse der Investoren durchgeführt werden.
Wer entscheidet, wann das Haus verkauft wird?
Ein Verkauf des gesamten Objektes ist nicht vorgesehen. Jeder kann jedoch jederzeit seinen Anteil handeln. Das Modell sieht vor, dass das Objekt als Eigentum zusammenbleibt und nicht verkauft wird. Stattdessen können Investoren ihre Token handeln, wenn sie nicht mehr investieren möchten.
Darf ich als Nicht-Däne Immobilien in Dänemark besitzen?
Durch den Kauf von tokenisierten Anteilen an einem Unternehmen und nicht einer Immobilie selbst kann im Grunde jeder europaweit Immobilienanteile in Dänemark kaufen. So umgehen wir die Beschränkungen für den Besitz von Immobilien durch Nicht-Dänen.
Werden die 20 % der Tokens auch von euch bezahlt?
9 % behalten wir als Kompensation unseres Gewinns. 11 % gehen an unsere Partner, die die Realisierung des Projektes vorantreiben. Die Token erhalten ihren eigentlichen Wert erst mit dem Abschluss der Renovierung, wenn Dividenden fließen.
Warum sollten Investoren Coreestate nutzen und keine etablierte Plattform?
Investoren sollten Coreestate nutzen, weil sie direkt von der Immobilienentwicklung profitieren können, indem sie Anteile direkt vom Entwickler erwerben. Diese Anteile sind schuldenfrei und offiziell registriert, was die Sicherheit der Investition gewährleistet. Zudem sind sie handelbar über externe Plattformen, was Flexibilität bietet. Coreestate ermöglicht auch Impact Investing durch die Bereitstellung von Wohnraum und bietet globale Marktzugänglichkeit für einfachen Handel und Investitionen in tokenisierte Immobilien weltweit.
Wie lange müssen Investoren warten, bis das Projekt startet?
Das Projekt startet erst, wenn genug Geld eingesammelt wurde. Die Immobilienentwicklung dauert danach mindestens ein Jahr, bevor Mieteinnahmen fließen. Bis dahin müssen Investoren Geduld haben, aber sie können ihre Anteile handeln, sobald genug Kapital eingesammelt ist.
Noch viel ausführlichen Antworten gibt es im Podcast von Kristaps:
Meine Coreestate Erfahrungen
Der Besitz von Sachwerten, die man physisch erleben kann und die über die Blockchain in kleinen Einheiten investiert werden können, ist faszinierend. Ich verstehe die Anziehungskraft vollkommen.
Ich habe nun selbst einige Tokens erworben, um zu sehen, wie das funktioniert. Es war weniger kompliziert, als ich erwartet hatte. Der Kauf über die Blockchain wäre sicher auch machbar gewesen.
Per SEPA-Überweisung fühlte sich das jetzt auch nicht anders an als eine Investition in ein klassisches Immobilienprojekt.
Es stellt sich mir schon die Frage, ob es sich lohnt, noch mehr zu investieren, da mein Geld auf der Plattform noch keine Rendite erwirtschaftet hat. Ganz zu schweigen davon, dass jegliche Renditeberechnungen auf Annahmen und Schätzungen beruhen.
Unser Coreestate Fazit
Definitiv eine interessante Idee, allerdings auch ein Investment, das in einem sehr frühen Stadium sich befindet.
Ob die anvisierte Rendite von 10% auch wirklich erreicht werden kann, muss die Zukunft zeigen, gerade was Mieteinnahmen und Wertsteigerung angeht, gibt es bisher ja noch keine Referenzprojekte. Wer investieren möchte, sollte sich definitiv mit dem Kaufpreisfaktor beschäftigen und selbst mal das Ganze durchrechnen.
Dieses Konzept ist eventuell für Immobilienliebhaber interessant, die sich direkt an Immobilien beteiligen möchten. Es könnte funktionieren, wäre aber vor allem dann attraktiv, wenn bereits erfolgreiche Projekte existieren würden. Aktuell ähnelt es eher einer Startup-Finanzierung mit begrenztem Potenzial.
Ein zusätzlicher positiver Aspekt könnte das Timesharing-Konzept sein, bei dem Investoren eine Immobilie selbst vergünstigt nutzen können. Dies wäre besonders für Ferienimmobilien, was GREV55 irgendwie ja auch ist, interessant.
Wer also in Dänemark in der Ecke Urlaub machen möchte, kann sich Coreestate ja mal anschauen.
Schlussendlich handelt es sich um ein innovatives Konzept mit Herausforderungen. Für experimentierfreudige Investoren oder Personen mit speziellem Bezug zur Immobilie könnte es spannend sein. Für konservative Anleger bleibt abzuwarten, wie sich diese neue Form der Immobilieninvestition weiterentwickelt.
Zuletzt aktualisiert am: 16. August 2024
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Moin,
was mir im Interview gefahlt hat sind zwei Fragen, erstens wie viel muss ich investieren und zweitens wie funktioniert das später, wenn ich meine Miete anteilig überwiesen bekomme. Brauche ich dann nicht eine Plattform, die meine Bankverbindung kennt?
In der Theorie klingt es interessant. Unternehmerisch orientierte Investoren können an der Wertsteigerung durch Renovierung/Modernisierung profitieren, während es für andere ein Weg ist sich ein „physisches“ Mietportfolio aufzubauen. Aber ich sehe hier großes Potential, dass unbedarfte Investoren auf vielen Ebenen verarscht werden. Zum einen müssen Sie beurteilen können, ob die Wertsteigerungsmaßnahmen effektiv und angemessen sind, dann müssen sie die tatsächliche Wertsteigerung beurteilen können, um den „richtigen“ Verkaufswert der aufgewerteten Immo zu beurteilen. Wenn ich in ein ähnliches Unternehmen über nen geschlossenen Fonds investiere, dann zahle ich viel Geld an das professionelle Management, damit die mich hier in meinem besten Sinne vertreten. Als letztes muss der Käufer wissen, wie der jeweilige Mietmarkt ist und welche Preise akzeptabel sind.
Hallo Timo
hier die Antworten:
1 Die Mindestinvestition beträgt 100 Euro
2. Sobald die gesamten 1.600.000 Euro gesammelt sind, können die Investoren mit dem Handel ihrer Token beginnen und entscheiden, wie sie die Mietdividenden erhalten möchten, entweder auf ihr reguläres Bankkonto oder auf ihre digitale Geldbörse.
grüße
Thomas
Hallo Timo,
danke für deinen Kommentar, ich schick mal deine beiden Fragen direkt an Kristaps von Coreestate, Mindestanlage sollte aber gering sein, ich bin mit 100 Euro (darunter macht es meiner Meinung nach auch wirklich gar keinen Sinn) mit dabei.
Deine Bedenken gehe ich voll mit. Auch bei einem Fond ist man natürlich nicht gefeit vor geschönten Gutachten usw. aber in einem unregulierten Einzelprojekt sieht das ganz anders aus, zwar haben sie ja auch skin in the game und damit ein Eigeninteresse, dass das funktioniert, ob dies dann reicht?
Grüße
Thomas
Hallo Thomas,
ich sehe das Problem nicht mal so sehr, dass die Plattform unbedarfte Anleger über den Tisch zieht, denn so wie es bei dem Interview herausklang ist der Ansatz von Coreestate ja, dass sie nicht von der Wertsteigerung direkt profitieren wollen, sondern ihnen die zukünftige Mietrendite ausreicht.
Die Bedenken sind eher direkt bei den Teilnehmern auf dem Zweitmarkt. Hier können informierte Anlger (ggf. Instis oder Fonds, wenn deren Richtlinien es erlauben) kräftig Zusatzrendite auf Kosten der unbedaften Privatanleger machen.
Ich für mich sage ganz klar, die due dilligence will ich mir nicht antuen, da vertraue ich lieber auf professionelles Management mit Jahrelangem Track record und zahle denen Ihre 2%-3% Gebühr.