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Exporo – Immobilien Crowdfunding – deutsches Betongold statt baltische Sandburgen?

Nach eine kurzen Vorstellung zu Exporo und wie Immobilien Investment grunds├Ątzlich funktioniert vertiefen wir die Themen Grundschuld und die erst/zweitrangige Besicherungsarten und wie Exporo ihre Projekte ausw├Ąhlt. Das f├╝r mich spannende Produkt Exporo Bestand kommt nat├╝rlich neben der klassischen Finanzierung auch nicht zu kurz

Einleitung

Exporo Logo
Exporo Logo

Lange Zeit waren f├╝r mich deutsche Plattformen kein Thema bei meinen P2P Investmententscheidung weder die vielen Immobilien Finanzierer noch am allerwenigsten Auxmoney und Co.
Dabei finde ich Immobilienprojekte grunds├Ątzlich durchaus interessant, da ja in der Regel dahinter mehr Substanz, als hinter einem Konsumentenkredit steckt. Nur wurden lange Zeit nur Nachrangdarlehn , zu einer zum Risiko, meiner Meinung nach, nicht passenden Verzinsung angeboten.

Exporo Interview
Exporo Interview

Tats├Ąchlich ist das schon eine ganze Weile nicht mehr so, es gibt sie also doch die deutschen Immobilien P2P Projektplattformen mit erstrangigen Grundschuld Eintragungen!
Im Rahmen der Invest in Stuttgart habe ich mir den, laut Eigenwerbung, europaweiten Marktf├╝hrer in dieser Branche Exporo n├Ąher angeschaut und auch ein l├Ąngeres Interview vor allem zu den Themen Besicherung und ihrem f├╝r mich g├Ąnzlich neuem Bestandsprodukt (Vermietung & Verkauf) mit Lukas Tenschert gef├╝hrt.

Die Shownotes

Um das Thema Exporo Vorstellung rund zu machen, gehe ich ganz kurz auf Exporo ein um dann schnell auf die zwei Kernprodukte und die damit verbundenen Themen Risiko und Besicherung zu kommen.

Exporo das Unternehmen

Gegr├╝ndet wurde Exporo bereits 2014, besch├Ąftigt heute bereits ├╝ber 120 Mitarbeiter und hat seinen Sitz in Hamburg, eine der Immobilienhochburgen in Deutschland und auch┬á in der Top 10 der Mietkosten .

Bis heute hat das Unternehmen rund 170 Immobilienprojekte erfolgreich finanziert, dabei ├╝ber 300 Mio. Euro an Kunden vermittelt und knapp 100 Mio. Euro wieder an die Anleger zur├╝ckgezahlt (dies entspricht einer R├╝ckzahlungsquote von 100%! ).

Die Anf├Ąnge liegen in der Immobilien Entwicklung durch wenige Gro├čanlegern hin dann zu einer kontinuierlichen Digitalisierung und damit die ├ľffnung f├╝r Kleinanleger sowie wir die Plattform heute kennen.

Im Podcast unterhalten wir uns auch noch dar├╝ber wann Exporo profitabel sein m├Âchte, wie es mit dem Wachstum aussieht und nat├╝rlich auch das Model wie Exporo sein Geld verdient.

Konto er├Âffnen und Anlegen

Ich will mich damit gar nicht lange aufhalten im Interview ist das auch ├╝berhaupt kein Thema.

Exporo Anmeldung
Exporo Anmeldung

Ist auch klar das er├Âffnen eines Accounts und die Legitimierung (simpel mit Videoident oder klassisch pers├Ânlich in der Postfiliale)┬á ist einfach und schnell gemacht.
Wenn ihr einen Neukunden Gutschein ├╝ber 100ÔéČ bekommen m├Âchtet m├╝sst ihr in Feld "Empfohlen von (Optional)" die folgende ID eingeben: 136356

Per Sepa zahlt ihr dann euer Geld f├╝r das entsprechende Objekt ein oder erteilt ein Lastschriftmandat und es kann losgehen.
Bevor ihr dann wirklich in das erste Projekt investiertist es nat├╝rlich gut, wenn ihr das Risikoprofil und die zwei Produktvarianten versteht.
Darum der aus meiner Sicht wichtigste Teil beim Thema Immobilienfinanzierung der Punkt Besicherung, welcher auch im Interview einen Gro├čteil des Gespr├Ąches mit all seine Varianten ausmacht.

Die Besicherung von klassischen Finanzierungsprojekten

Ich reite lang und breit auf der Besicherung herum und┬á nachdem nun auch ich das endlich alles auch verstanden habe sollte ihr das damit auch verstanden haben ­čśë

Lukas erkl├Ąrt sehr gut wie Kredite mit einer erstrangigen Grundschuld sich gegen├╝ber von Nachrangdarlehn┬á am besten noch mit nachrangige qualifizierte Rangr├╝cktrittsklauseln (damit ist garantiert das im Insolvenzfall garantiert kein Geld mehr bei den Gl├Ąubigern mehr ankommt) unterscheiden.

Wichtig ist wie bei Exporo die erstrangige Grundschuld gestaltet werden, dass
diese ihm Rahmen einer jeweils pro Projekt gegr├╝ndeten GmbH dann auch treuh├Ąnderisch verwaltet werden und nicht der Exporo AG geh├Ârt!

Nat├╝rlich interessiert mich auch das Thema Beleihungswert vs. Projektwert.

Exporo klassische Immobilienfinanzierung erstrang Grundschuld!
Exporo klassische Immobilienfinanzierung erstrangige Grundschuld!


Ein sch├Ânes Beispiel 2,5 Mio Grundst├╝ckswert trotzdem 10 Millionen Kredit auch bei Erstrangig nat├╝rlich m├Âglich und auch n├Âtig - der Wert bei einem Bauprojekt entsteht in der Regel erst durch den Bau. Aber auch hier gibt es gro├če Unterschiede.
Sind die Einheiten die gebaut wurden bereits verkauft - auch darauf geht Lukas dann detailliert ein. An der Stelle ist Exporo sehr transparent und es empfiehlt sich die zu jedem Projekt existierenden Verkaufsprojekte auch gut durchzulesen um auf der Basis sich f├╝r oder gegen einen Invest dann entscheiden zu k├Ânnen.

Auch wenn Exporo "eine wei├če Weste" hat, ist es bestimmt eher eine Frage der Zeit wann einer mal kommen wird.

Gedanken dazu haben sie sich einige gemacht das gef├Ąllt mir gut.
Die Zinsen liegen in der Regel ├╝brigens zwischen 4,5 % ÔÇô 7 % Zinsen je nach Projekt und Produkt. Was uns auch zu den zwei Produkten bringt zuerst die klassische Finanzierung.

Finanzierung

Das Kerngesch├Ąft liegt in der klassische Finanzierung von Entwicklungsprojeketen bei denen nat├╝rlich all die Besicherungs- und Projekthemen eine ma├čgebliche Rolle spielen.
Die Zinss├Ątze hatte ich ja schon erw├Ąhnt, dazu kommt eine Laufzeit die sich zwischen ein bis drei Jahre in der Regel bewegt.
Unter Projekte versteht Exporo nicht die ganz kleinen Einfamilienh├Ąuschen sondern eher Gro├čprojekte in Millionenh├Âhe mit entsprechend erfahrenen Bauentwicklern als Partner.
Mit einer Mindestanlage von 500ÔéČ, manchmal auch 1000ÔéČ kann man sich beteiligen. Finde ich f├╝r mich pers├Ânlich nicht ganz so spannend da mir die Anlagesumme f├╝r so relativ kurz laufende Projekte einfach zu hoch ist, vor allem wenn ich daran denke das ich mindestens 50 davon gerne einsammeln w├╝rde um eine gute Diversifikation hin zu bekommen, sollte das mal mein Geldbeutel hergeben dann w├Ąre das auf jeden Fall eine Option ­čÖé
Aber kommen wir zu dem Produkt was mich schlie├člich getriggert hat bei Exporo zu investieren.

Exporo Bestand

Hier investiert man eben nicht in ein neues Projekt, sondern in eine Bestandsimmobilie und partizipiert an den Mieteinnahmen (3-6% pro Jahr) und einer erwarteten Wertsteigerung ├╝ber die Laufzeit von 10 Jahren (Wir erinnern uns nach 10 Jahren sind Immobilienver├Ąu├čerungsgewinne Spekulationssteuer frei).

Lukas erl├Ąutert dieses Modell und wir vertiefen noch den Punkt Kosten und Nachu├čpflicht die nicht existiert ganz im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie in Sanierungsf├Ąllen.

Ausgestaltet ist dieses Produkt als Anleihe tats├Ąchlich nachrangig, jedoch direkt nach dem Bankdarlehen f├╝r die Immobilie, dazu mit allen Rechten an der Verwertung (Miete, Verkauf) an der Immobilie.

Exporo Bestand Produkt
Exporo Bestand Produkt

Thema im Podcast ist auch wie die Transparent auf der Kosten und Rendite Seite sicher gestellt wird und Anleger das auch einfach ├╝ber ihr "cockpit" nachvollziehen k├Ânnen. An der Stelle┬á wird es in Zukunft auch noch weitere Features geben um Anlegern den ├ťberblick zu erleichtern - eine erste Version davon ist bereits online.

Exporo Bestand Objekt
Exporo Bestand Objekt

Da zehn Jahre Bindung eine relativ lange Zeit (Was Zinseszinseffekt und Geldanlage in Aktien angeht eigentlich ja nicht, aber auch das ist ein anderes Thema) sind und dies den ein oder anderen Anleger abschrecken k├Ânnte, sorgt Exporo mit einem Zweitmarkt f├╝r eine Option doch wieder schnell liquide zu werden.

Der Zweitmarkt

F├╝r das Bestandsimmobilien Produkt existiert besagter Zweitmarkt, Exporo nimmt vom Verk├Ąufer eine moderate Geb├╝hr von 0,5 % mindest jedoch 30 ÔéČ f├╝r meine bescheidenen 1000ÔéČ Anteile ist das dann doch schon prozentual ein klein ein wenig mehr :/ - was aber kein Problem sein d├╝rfte, da aktuell sich auch Anteile zu 105% bis 110% wohl locker verkaufen lassen! Das bietet nat├╝rlich auch Spielraum f├╝r ein klein wenig Spekulation nebenbei - muss ich mir mal anschauen und durch rechnen ob und ab wann sich das lohnt.

Ausblick auf neue Produktideen

Auch einen Ausblick auf in Entwicklung befindende Produktideen die einfaches Diversifizieren erm├Âglichen sollen findet ihr im Podcast - klang spannend aber auch noch sehr diffus - man wird sehen.

Fazit

Auf jeden Fall solltet ihr den Podcast anh├Âren wenn euch das Thema Immobilieninvestment nicht nur bei Exporo interessiert.

Ich pers├Ânlich habe mir nun auch ein Account bei Exporo er├Âffnet und habe in den Exporo Bestand in zwei Projekte investiert die 1000ÔéČ Mindestanlage sind nat├╝rlich schon ein Wort.

Meine zwei Bestandsobjekt Anteile bei Exporo
Meine zwei Bestandsobjekt Anteile bei Exporo

Aber das Modell finde ich am spannendsten und vor allem z├Ąhle ich das dann in meiner Asset Allocation (frei nach Kommer Weltportfolio) nicht mehr zu den klassischen Anleihen, sondern eher zum Immobilienasset dazu, bisher habe ich dies haupts├Ąchlich ├╝ber einen REIT ETF (IS Immobilien-Aktiengesellschaften (REIT) - A0LEW8) abgebildet. Das wird sicher nicht mein Ersatz daf├╝r aber eine nette und vor allem "pers├Ânlichere" direkte Investition von der ich mir nat├╝rlich auch die erwartete Rendite von min 4% verspreche.

Klar im Vergleich zum Baltikum nat├╝rlich ein Witz aber wir reden hier ja ├╝ber Betongold in Deutschland und nicht ├╝ber windige Sandburgen ­čśë
[Nur das mich keiner falsch versteht ich mag Estateguru, Bulkestate und Crowdestor und werde auch weiter dort investieren ... das Bild hat halt so gut gepasst┬á ­čśë ]

Ein echtes Review und die Renditezahlen f├╝r Exporo werden noch eine Weile auf sich warten lassen das liefere ich dann wohl erst in einem Jahr, in meinen regelm├Ą├čigen Reports werde ich sie trotzdem aufnehmen!

Ich habe mit┬á Exporo eine Aktion f├╝r meine Leser vereinbart! Wenn ihr also einen Neukunden Gutschein ├╝ber 100ÔéČ bekommen m├Âchtet m├╝sst ihr dazu in das Feld "Empfohlen von (Optional)" die folgende ID eingeben: 136356

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