Motivation
Nachdem ich ganz neu und frisch EstateGuru die ersten Immokredite mit ins Spiel genommen habe und mich schon auf die erste Rückzahlungen freute – gab es gleich mal ein “LATE” zu sehen, eine verspätete Rückzahlung ein schlechtes Omen…?
Das hat mich dann motiviert über den Tellerrand zu schauen was Kreditausfälle und Diversifikation bei Immokrediten (und im Allgemeinen) bedeutet.
Ein kleiner Exkurs zur Kredit Ausfallrate
Allgemein Konsumentenkredite Ausfallraten
Bondora HR Kreditzinsen
In Deutschland beträgt laut Schufa Kreditkompass die durchschnittliche Ausfallrate für Konsumentenkredite nur 2,2% Andere Reports und Bericht sprechen auch mal von nur 2%.
In östlichen Gefilden liegt das wohl deutlich höher was man an den Zahlen von Bondara schön sieht: August Performance Bondora
Darin sind dann Ausfälle jenseits von 20% mit einkalkuliert (je nach Rating AA-HR).
Das erklärt auch die z.T. Schwindel erregenden Zinsen von mehr als 250 % bei den HR Krediten. Bei denen dann aber auch Ausfälle von über 65% die Regel sind!
Immokredite
Zu Immobilien findet sich leider sehr wenig konkretes die meisten gehen von einem geringeren Ausfallrisiko aus als bei Konsumentenkrediten.
Konkrete Zahlen habe ich immerhin für Brasilien gefunden, was zumindest auch als Schwellenland angeht und somit zum vorsichtigen Vergleich herangezogen werden kann. Hausfinanzierung Brasilien
In Brasilien (Schwellenland) gab es im Jahr 2003 11 % Kreditausfälle, durch verschiedene Maßnahmen wurden diese auf 1,8% im Jahr 2012 gedrückt.
D.h. in Brasilien hat sich die Ausfallrate kontinuierlich verringert und ist nun unter 2% angekommen. Die Ausfallrate ist jedoch auch sehr von den Kreditanbahner Kriterien abhängig und lässt sich nicht pauschalisieren, wichtig ist nur Ausfälle sind ein Konkret und man muss sie einkalkulieren.
Auch wenn es bei EstateGuru bisher noch keine gab, scheinen die ersten Kredite sich kurz davor zu befinden wenn man den Kommentaren im Netz vertrauen will.
Zu Deutschland habe ich keine aggregierten Zahlen gefunden, nur vereinzelte wie die der Sparda Bank die eine unglaublich niedrige Ausfallrate von 0,02% ihrer Immokredite hat.
Ich für mich persönlich nehme bei Immobilienfinanzierung eine Ausfallrate von 5% an und hoffe das dies ein eher sehr konservativer Wert als ein realistischer Wert ist und am Schluss ich “besser” abzuschneiden.
Was hat das nun mit EstateGuru und meinem Depot zu tun?
Mein aktuelles Depot besteht aus 8 Krediten a 50 € bei jedem rechnen ich mit einem Ausfallrisiko von 5 % – sprich ich muss einplanen das mir immer mal mindestens einer ausfallen kann.
Wie sieht das dann aus wenn einer meiner 8 ausfällt (stark vereinfacht ohne Wiederanlage etc.):
| Monate | AVG
% | Anzahl
Kredite | Ausfall | Invest/Kredit | Rendite |
| 1 | 11 | 8 | 1 | 50 | -11,70 |
| 2 | | 8 | 1 | 50 | -10,90 |
| 3 | | 8 | 1 | 50 | -10,09 |
| 4 | | 8 | 1 | 50 | -9,29 |
| 5 | | 8 | 1 | 50 | -8,49 |
| 6 | | 8 | 1 | 50 | -7,69 |
| 7 | | 8 | 1 | 50 | -6,89 |
| 8 | | 8 | 1 | 50 | -6,08 |
| 9 | | 8 | 1 | 50 | -5,28 |
| 10 | | 8 | 1 | 50 | -4,48 |
| 11 | | 8 | 1 | 50 | -3,68 |
| 12 | | 8 | 1 | 50 | -2,88 |
| 13 | | 8 | 1 | 50 | -2,07 |
| 14 | | 8 | 1 | 50 | -1,27 |
| 15 | | 8 | 1 | 50 | -0,47 |
| 16 | | 8 | 1 | 50 | 0,33 |
| 17 | | 8 | 1 | 50 | 1,14 |
| 18 | | 8 | 1 | 50 | 1,94 |
| 19 | | 8 | 1 | 50 | 2,74 |
| 20 | | 8 | 1 | 50 | 3,54 |
| 21 | | 8 | 1 | 50 | 4,34 |
| 22 | | 8 | 1 | 50 | 5,15 |
| 23 | | 8 | 1 | 50 | 5,95 |
| 24 | | 8 | 1 | 50 | 6,75 |
D.h. nach 2 Jahren satte ~3,4% Gesamtrendite pro Jahr und das auch nur wenn kein weitere mehr ausfällt (Wir erinnern und das Risiko das einer ausfällt liegt bei x% zu jeder Zeit egal wie viele ich habe und ob bereits ein andere ausgefallen ist!)
Fazit
Ich habe mein Risiko zu wenig verteilt, ein Ausfall zerhagelt mir schon ziemlich heftig die Bilanz, ich sollte wohl aufstocken wenn ich mein Risiko streuen möchte….
Zusammengefasst, bei Immobilienkrediten sollten min. 20 Projekte im Portfolio sein bei Verbraucherkrediten min. 100 andere sprechen von min. 200.
Das heißt bei einer Mindestkreditgröße von 50 € bei EstateGuru sollte man demnach bereit sein auch min. 1000 € in 20 verschiedene Projekte von verschiedenen Kreditnehmer! anlegen zu wollen.
Auf einer Plattform wie Bondora kommt man da “günstiger” weg, da ist das durch die 1€ Mindestsumme schon mit 100 € zu bewerkstelligen – wobei hier wiederum durch die Ratingbandbreite eine weitere Bewertungsebene hinzukommt und ich daher eher min. 50-100 pro Risikoklasse empfehlen würde und es auch nicht einfach auszuschließen ist das der Kredit auch wirklich an unterschiedliche Empfänger geht.
Faustformel: >100 (20) * Mindestanlage = Investitionsvolumen
Mein Stand
In meinem Bondora Portfolio liegen gerade 400 Kredite in den Ratings von AA-E bei rund 500€ Anlagevolumen. Von der Streuung her sollte das so nun schon ganz gut passen, wobei noch ein paar Anfängerfehler mit Einzelkredite mit zu hohen Volumen mit dabei sind was isch dann auch schon bei den ersten Inkassofällen bemerkbar macht!
Bei Lenndy dagegen bin ich erst bei 45 Investments da hier die Mindestanlage bereits bei 10 € liegt! Somit gilt auch hier erst wenn ich Geld nachlege “senke” ich mein Risiko….
Wer sich bei EstateGuru (aktuell 1% bald wieder 0,5%) oder Bondora (5€) austoben will, nur zu, über die Links gibt es dann noch Spielgeld mit dazu….
Bei Flender stehe ich noch ganz am Anfang mit 4 Krediten und auch da wird es eher teuer da hier Firmenkredite vergeben werden und die Mindestanlage 50 € sind, dass bedeute das ich eher >2000 € investieren werde. (Firmenkredite liegen bei der Ausfallrate zwischen Immo und Verbraucherkredite).
UPDATE (14.11.17): Ich habe nun aufgestockt bei EstateGuru und komme damit dann auf 14 Kredite – da ich alle manuell investiere dauert das aber auch noch seine Zeit (ca. 2 neue pro Woche kommen dazu die halbwegs passen)
Damit dürfte ich bei einem Ausfall auf zwei Jahre betrachtet auf > 6% Rendite kommen (und auch schon nach einem Jahr im plus liegen).
Alles in der Annahme eines Totalausfalls – idealerweise ist ein Ausfall im Immosektor auch kein Totalverlust, aber das wird sich dann zeigen…
Ach und der verspätete Kredit ist mittlerweile getilgt worden und schon wieder zu spät… Ob das mein Sorgenkind wird ….
UPDATE ( 16.01.18): Noch mal aufgestockt bei EstateGuru so das ich nun bei 17 Krediten bin – knapp vor meinem selbst gesteckten Ziel der 20 – im Laufe des Jahres werde ich da sicher noch hinkommen….
UPDATE ( 23.03.18): in wenigen Tagen bin ich bei 22 Krediten erstes Etappenziel erreicht – nächstes dann 25
